お金の勉強

不動産投資ローンと住宅ローンの違いって?
よくある疑問も合わせて解説!

「不動産投資に興味あるけど、不動産投資ローンと住宅ローンは併用できるの?」
「不動産投資ローンと住宅ローンの違いを詳しく知りたい」

そのような疑問に応えられるように、この記事では不動産投資ローンと住宅ローンの違いの解説から、住宅ローンとの併用でよく聞かれる質問をQ&A方式で紹介していきます。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いを5つのポイントで解説!

不動産投資ローンと住宅ローンの違いを5つのポイントで解説していきます。
ポイントをそれぞれ詳しく見ていきましょう。

(1)借り入れ目的の違い
(2)返済原資の違い
(3)金利の違い
(4)融資限度額の違い
(5)審査内容の違い

【目的の違い】
収益物件なら「不動産投資ローン」居住用なら「住宅ローン」

不動産投資ローンと住宅ローンは同じ不動産に投資するローンという共通点がありますが、他人に貸す収益用物件か、自宅用物件かでお金を借りる目的が違います。

賃貸用物件なのに住宅ローンを申請する人はいないですよね。
審査基準にも明確に規定されており、用途・目的によって申請するローンが違います。

【返済原資の違い】
家賃収入から返済?それとも毎月の給料から返済する?

返済原資とは、ローンを返済するための資金です。
会社員の場合、住宅ローンの返済原資は毎月安定してもらえる会社からの「給料」になりますね。

一方、不動産投資ローンの返済原資は、主に毎月の家賃収入が充てられます。
このように、不動産投資ローンと住宅ローンでは「返済原資の違い」が挙げられます。

【金利の違い】
金利が高い不動産投資ローンと金利が低い住宅ローン

一般的に、不動産投資ローンの金利は住宅ローン金利よりも高くなります。
金利が高いのは、貸し倒れリスクが高いからというのも理由の一つでしょう。

住宅ローンの返済原資は「給料」から支払われますが、毎月安定して入ってくる給料と違い、収益用不動産の場合、空室などの原因により支払いが滞る可能性があります。
この差が金利の違いにつながっています。

ちなみに住宅ローン金利は一般的に0.5%〜2%前後となりますが、不動産投資ローン金利は1.5%〜4%程度と、住宅ローン金利に比べ高くなっています。

【融資限度額の違い】
不動産投資ローン 10倍 VS 5倍 住宅ローン

一般的に不動産投資ローンの方が住宅ローンよりも融資限度額が多くなる傾向にあります。
これは審査基準にも関わりますが、収益用不動産の場合、不動産の属性(立地や家賃設定)により、融資額が年収の10倍以上になることもあります。

一方で、住宅ローンの融資限度額が5〜6倍程度と言われていますので、不動産投資ローンの融資額はかなり多いと言えますね。
返済原資が家賃収入以外に給料や預金も考慮されるからと考えられているからです。

参考:2020年度フラット35利用者調査
https://www.jhf.go.jp/files/400357456.pdf

【審査内容の違い】
収益性を重視する不動産投資ローンと個人の属性で決まる住宅ローン

住宅ローンの場合、融資審査では個人の属性が審査基準になります。
例えば、職業が医者や一部上場企業の社員である場合、融資限度額も個人の信用度に比例して高くなります。

一方、不動産投資ローンでは個人の属性に加えて投資をする物件の収益性も審査されます。
物件の立地条件や築年数、家賃設定などが審査のポイントになります。

不動産投資ローンと住宅ローンのよくある質問をポイント毎に解説!

ここからは、不動産投資ローンと住宅ローンの違いを踏まえたうえで、よく耳にする疑問に答えていきます。
ぜひ参考にしてください。

Q:不動産投資ローンと住宅ローンは同時に利用できる?

不動産投資ローンと住宅ローンの併用について、同時利用できないという法律上の制限はありません。
同時に利用できるかどうかは、返済比率(年収に占める返済額の割合)に余裕があるかないかがポイントになります。

例えば、先に不動産投資ローンを融資限度額で組んでいる状態では、住宅ローンに通りづらいと判断できます。
言い換えれば、返済比率に余裕があれば不動産投資ローンと住宅ローンの併用が可能となります。

Q:不動産投資ローンと住宅ローンはどっちを先に利用するべき?

不動産投資ローンと住宅ローンでどちらを先に利用するのか、悩む人もいると思います。
結論から書いてしまうと不動産投資ローンを先に組んで、安定した収益を得てから住宅ローンを利用した方が良いでしょう。
なぜなら、毎月安定して入ってくる家賃収入を年収の一部とみなす金融機関が多いからです。

例えば、先に住宅ローンを組んでしまうと、返済比率が高くなることで不動産投資ローンの融資限度額も減ってしまいます。
不動産投資ローンの方が融資限度額も多く申請できるため、先に不動産投資ローンを利用してから、住宅ローンを申請する方が理想的と言えますね。

ただし、金融機関によっては審査基準や融資を判断するポイントも異なるので、一概には言えません。
不動産投資ローンや住宅ローンを検討している人は、金融機関の担当者やプロのFP(ファイナンシャルプランナー)などに相談することをおすすめします。

Q:住宅ローンで投資用物件を買うことはできる?

「金利の低い住宅ローンで収益用不動産の購入資金に充てたい」と考える人もいるかもしれませんが、これまで紹介してきたように、住宅ローンを組むときに受ける審査基準に「用途・目的」があります。

住宅ローンで申請したのに、投資目的で収益用不動産に投資をすれば重大な契約違反になります。
場合によっては詐欺罪で訴えられることも考えなければいけません。
したがって、住宅ローンで投資用物件を取得することはできません

ただ、転勤などの特別な事情で住めなくなり、自宅を賃貸物件にするケースもありますよね。
その場合は、ローンの残債があるかどうかにも関係しますので、金融機関の担当者などに一度相談をしてみるといいでしょう。

また、最近になって人気の出てきた「ワンルームマンション投資」も、住宅ローンで申請した場合は重大な契約違反になりますので注意が必要です。
契約違反となった場合は、ローンの残債を一括返済する必要がありますので、使用目的は偽りなく申請した方がいいでしょう。

Q:不動産投資ローンはどこから借りるべき?

不動産投資を成功させるポイントの一つとして「イールドギャップ」というものがあります。
イールドギャップは、投資利回りと長期金利との差を指します。
不動産投資の場合、物件の利回りと借入金の金利の差と考えればいいでしょう。

投資判断をするうえでの基準のひとつとされており、適正は3%とも言われています。

イールドギャップの計算式
投資物件の実質利回り(%) − 不動産投資ローンの金利(%)=イールドギャップ(%)

・例
投資物件の実質利回り=5%
不動産投資ローンの金利=3%
イールドギャップ=2%

住宅ローンでも同じことですが、金利が1%違うことで最終的なローンの支払い総額は数百万円の差になってきます。
したがって、不動産投資ローンを組むときは、できるだけ金利水準の低い金融機関から選ぶことです。

また、年収を上げることにより(個人の属性を上げる)金融機関からの信用度を高め、ローン金利を低くする方法もあります。
さらに、金融機関によっては取り扱い物件の種類によって特別金利を設けているところもあるので、それぞれの目的・用途に応じた金融機関を選ぶこともおすすめです。

Q:不動産投資ローンで受けられる優遇税制は?ローン控除はできる?

居住用物件の場合、新築物件や中古戸建物件などでローン控除を受けられる条件が違いますが、共通している条件の一つに「本人が居住すること」となっています。
そのため、投資用物件の場合は住宅ローン控除を受けられないと考えた方がいいでしょう。

よく「不動産に投資をして節税対策をしよう」と言われることが多いのですが、この考え方は基本的に危険と思った方がいいでしょう。
なぜなら不動産投資で節税になるのは、せいぜい始めの数年程度だけだからです。
しかも節税になるということは、不動産事業が赤字になっていると考えられます。
不動産投資は収益を生むためであり、納付する税金を安くするためではありません。

不動産投資ローンと住宅ローンは同じローンでも全く違う!

この記事では不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて、5つのポイントに絞って解説してきました。

内容を簡単にまとめると

(1)借り入れ目的の違い
(2)返済原資の違い
(3)金利の違い
(4)融資限度額の違い
(5)審査内容の違い

ということでしたね。

さらに不動産投資ローンと住宅ローンに関するいくつかの疑問を紹介しました。
ただ、今回紹介したようなケースに当てはまらない人も多くいると思います。
そもそも不動産投資は儲かるのか、といったお悩みもあると思います。

投資に興味を持ち始めたら、さまざまな投資の知識が豊富なプロのFP(ファイナンシャルプランナー)に相談することをおすすめします。

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