不動産

不動産投資はやめたほうがいいと言われる理由とは?5つのリスクと回避方法!

不動産投資は、数ある投資の中でも人気の投資です。
なかでも、初心者には一棟貸しのアパート投資ワンルームマンション投資が人気があります。

不動産投資は専業で行うこともできますが、副業として収益を上げることも可能です。
しかし、不動産投資は安定的な収益を得るために有効な投資方法だとわかっていても、なにか怖くて踏み出せないことがあるかもしれません。
確かに投資にリスクはつきものですが、正しく投資すれば大きくなくても安定的な収益を上げるのは難しいものではありません。

今回は不動産投資をやめた方がいいと言われる5つの理由と対処法について解説します。
不動産投資のメリットとデメリットを理解して、リスクへの対応方法を知ることができるので、ぜひ最後までお読みください。

なお、この記事中では話をわかりやすくするために、特段の断りがない場合は一棟貸しのアパート経営を念頭に解説します。
ワンルームマンション投資が人気な理由はこちらの記事「人気のワンルームマンション投資! 新築と中古で違いはあるの?投資用不動産を深堀解説 」をご覧ください。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資は初心者にも人気のある投資です。
勧められたのでなんとなく始めたという方もいると思いますが、メリット・デメリット(リスク)について抑えておくことは非常に重要です。
まずはメリットについて解説します。

新築一棟アパート投資に絞ったメリット・デメリットについては、こちらの記事「新築の一棟アパート投資ってどうなの? 不動産投資のメリット・デメリットを深堀り! 」を是非、参考にしてみてください。

不動産投資のメリットには次の4つがあります。
順に見ていきましょう。

(1)本業の代わりの安定収入となる
(2)ミドルリスク、ミドルリターンの恩恵を受けられる
(3)所得税や相続税の節税効果がある
(4)少ない資金で
始められる

(1)本業の代わりの安定収入となる

家賃収入は毎月決まった金額の収入を見込むことができます

今後の費用もしっかり見積もっておけばそれほど誤差は出ませんし、予定外の出費が生じてもベースとなる資金計画があれば修正可能です。
また、将来の年金収入を補う収入源ともなります。
副業として取り組めるので、本業が忙しい方でも手軽に収入源とすることが可能です。

(2)ミドルリスク、ミドルリターンの恩恵を受けられる

不動産投資には予想外の大きな収入はありませんが、支出となる費用も想定外のものはあまり考えられません
株式や投資信託・FXに比べれば、その安定性は明らかです。
最初は金融機関から借り入れるなど多額の投資が必要となる場合もありますが、その後は減価償却しながら内部留保を行い、修繕などを行った後は収入となる仕組みです。

(3)所得税や相続税の節税効果がある

節税効果のために不動産投資を始める人が多いです。

所得税では損益通算という仕組みがあり、不動産事業で赤字となってもほかの事業所得や給与所得の黒字と合算して納税額を減らすことができるのです。
贈与税や相続税でも節税効果があります。
現金より不動産の方が評価額が抑えられていることと、居住用財産や配偶者など親族に対して各種の特別控除があり、単に現金を相続するよりも節税となるのです。

(4)少ない資金で始められる

不動産投資はすべて自己資金ではなく、金融機関からの借入を含めて投資することが多いです。
頭金を全体の投資額の3割しか用意できなくても、金融機関の融資さえ通過すれば残りを借入金でまかなうことができます。
もちろん不動産が担保となりますが、借入金は家賃収入の範囲内で返済できれば何の問題もありません
株などの金融商品とは異なり信用取引ではなく、抵当物件の担保に基づく確実な資金となります。

不動産投資の5つのリスクと対処法

不動産投資には投資である以上、リスクがあります。
これらが「やめたほうがいい」と言われる理由でもあります。
ここでは次の5つのリスクと対処法について解説します。

(1)滞納リスク
(2)空室リスク
(3)大規模修繕のリスク
(4)ローン返済のリスク
(5)悪質業者のリスク

(1)滞納リスク

入居率が高くても、家賃の滞納があると徴収に多大な労力を要します。
この場合、家賃保証会社と契約を締結したり、サブリース会社に賃貸したりすることで滞納の恐れがなくなります。
それぞれについて順に解説します。

・家賃保証
家賃を保証してくれる事業者があります。
入居者が連帯保証人を用意しなくても、家賃保証会社が連帯保証人の役割を担ってくれるのです。
入居希望者にとっては入居時の条件として初回や月額の費用がかかることになるので、入居をためらう場合もあります。
しかし連帯保証人なしで入居できることは、入居者にとってもメリットとなるでしょう。

・サブリース
サブリースとは、業者と契約により入居者の募集から家賃徴収・入退管理まで委託することです。
サブリース契約では、不動産所有者は入居者と契約するのではなくサブリース会社と契約することになります。
そのため、不動産の管理業務を任せられる一方、入居者を選ぶことができず家賃補償額も本来とは減額されるというデメリットがあります。

(2)空室リスク

不動産投資の一番のリスクは空室リスクです。

家賃収入は収益の基本であり、想定より空室率が高くては収益が上げられません。
さらに空室となると収益を上げられないだけではなく、日常のキャッシュフローの悪化や大規模修繕などの積み立て不足も発生します。
空室リスクを避けるには、駅の近くなど条件有利地を選ぶか、建築して間もないなどの物件の有利性が必要です。
これらの物件はすぐに入居者が見つかるので、空室リスクは低いと言えるでしょう。
また、サブリース契約で入居率を保証してもらうのも有効です。

(3)大規模修繕のリスク

建物は建築時から時間が経過すると経年劣化をします。
経年劣化すると家賃も下落していきます。
これを防ぐために大規模修繕を行うのです。

一般的には建築後10年程度経過すると、修繕の必要があります。
修繕を怠ると入居率に影響するので、10〜15年ごとに計画的に修繕の実施が必要です。
平素から大規模修繕のシミュレーションを行い試算すること、大規模修繕に至らないように定期的にメンテナンスを行うことが重要となります。
大規模修繕を見据えた資金計画が必要です。

(4)ローン返済のリスク

投資時にローンを組んでいたときと、後で状況が変わる場合があります。

例えば金利の上昇家賃収入の減少です。
初期の投資額は多額なので、わずかな金利の上昇でも返済総額に大きな影響を与えます。
また、家賃収入が予定通りに入ってこないと返済も滞ることになるでしょう。

対策としては、固定金利を採用すること、低金利のものがあれば借り換えも検討することです。
ただし繰り上げ返済には手数料が発生するので、借入金融機関にどちらが得か試算してもらいましょう。
返済の原資が不足しないように、入居率を上げる努力をするのが経営の王道となります。

(5)悪質業者のリスク

不動産投資に限らず、投資は必ず儲かると持ちかけてくる悪質業者には注意しましょう。
必ず儲かる投資はありません。リスクは必ずあります。

また、不動産経営が成功するかは、任せる業者が優秀かどうかが大きいです。
依頼する業務は入居者の募集や物件の維持管理、家賃の収納など多岐にわたります。
不動産業者の情報を鵜呑みにするのではなく、自分でも情報収集したり勉強したりすることがだまされないコツです。
信頼できる業者かどうか、怪しいところや不安なところがないか、できるだけ判断材料を持つようにしましょう。

まとめ

不動産投資はやめたほうがいいと言われる理由と対策について解説しました。

投資はさまざまな要因が絡むため、必ず成功する方程式があるわけではありません。
与えられた条件の中で、最善の方法を比較検討することが近道となります。

検討する際に独学で勉強するのは大切ですが、やはり専門的な知識は欠かせません。
事業に直接関与しない第三者として、相談に関わってくれる信頼できる業者がいると安心です。
無料で参加できるセミナーやイベントもあるので、自身で知識を身につけながら、機会を見つけて専門家の話を聞いて、不動産投資に活かしましょう。

今回は一棟貸しのアパート経営についてお話していきましたが、ワンルームマンション投資で失敗を回避する方法はこちらの記事「ワンルームマンションの不動産投資は得?損? 失敗を回避するポイントとは」を参考ください。

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