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不動産投資の確定申告で経費にできるもの・できないものまとめ

  • #不動産投資

「不動産投資に興味あるけど、確定申告で経費にできるものが何か分からない」
「不動産投資の確定申告で、経費にできないものって何だろう?」
「そもそも不動産投資の確定申告で、何で経費計上しなくてはならないのかな…」
そんな悩みや不安を抱えていませんか?

不動産投資のメリットの1つは、副収入を得るのに手間も時間も掛からなくすることです。
そして、不動産投資の確定申告で経費にできるものは、意外と多いのです。
しかし、経費計上は自分で行わなくてはならないケースがほとんどで、不動産投資が初めての方にとって、経費と聞いてパッと想像するのは難しいと思います。

そこで、本記事では確定申告の経費計上について、経費計上する理由から、確定申告ができる経費・できない経費まで詳しくご紹介します。
ぜひ、最後までお読みください。

不動産投資の確定申告で経費計上する2つの理由

「不動産投資をしたいけれど、確定申告が面倒だな…」と感じる方は多いと思います。
しかし、先ほどもお話したように、不動産投資をすると経費計上できるものは意外と多くあります。

あえて確定申告するのは下記2つの理由があるからです。
順を追って説明していきます。

(1)不動産投資家は不動産賃貸業の経営者だから
(2)節税効果があるから

理由(1)不動産投資家は不動産賃貸業の経営者だから

不動産投資のメリットの1つに自己資金が少なくても始められるというのがあります。
金融機関でローンを組み「手元資金+ローン」を組み合わせることで収益物件に投資をし、多くの利益が得られるのです。
これをレバレッジ効果と言ったりします。

このレバレッジ効果は不動産投資を始めるにあたり大切なポイントになります。

不動産投資でレバレッジを効かせるためにも、金融機関からの融資が必要です。
融資を受けるためには、お金を借りる目的を説明しなければなりません。
説明をする際に「不動産投資をする」よりも「不動産賃貸業をする」とした方が融資を受けやすいのです。
つまり、金融機関は、お金を借りるあなたを「不動産賃貸業の経営者」として、融資してくれるわけです。
経営者である以上、確定申告のための経費計上はやっておく必要があります。

理由(2)節税効果があるから

先ほどもお話した通り、不動産投資家が経営者である以上、確定申告が必要です。
経営者と同じ扱いをされるので、経費計上できるものは多く、節税効果を受けやすいというのも不動産投資のメリットの1つです。

これから不動産投資を始める方にとっては、経費計上の際に少し複雑な計算もあるので、ハードルが高いように思われます。
しかし、不動産投資の利回りを大きくしたいのであれば、経費計上して確定申告をするという地道な作業は、欠かせないのです。
不動産投資の確定申告について不安な方は、税理士等の専門家に頼って適切に申告していくことをおすすめします。

不動産投資で確定申告できる9つの経費

経営者の側面を併せ持つ不動産投資家は、株・FX、太陽光発電投資と比べても、確定申告で受けられる恩恵が、かなり多いです。
原則は「不動産投資を行う上で必要」と認められること
これに当てはまれば、経費にすることができます。

不動産投資をする際、確定申告をするときに経費計上できるものを、すべて取り上げることはできませんが、よく取り扱われるケースを9つ紹介していきます。

確定申告できる経費(1)不動産投資用物件の管理・運用にかかる費用

不動産投資用物件の管理・運用にかかる費用として下記が挙げられます。

・仲介手数料、広告宣伝費など入居付けのための費用
・不動産管理会社へ支払う管理委託手数料
・リフォーム費用

また、「リフォーム費用」については2つのパターンが考えられます。
1:退去時の原状復帰
2:故障による設備交換

最近では、不動産投資に使用するソフトやアプリの購入代金も、確定申告をするときに経費計上が認められています。
上記の費用は不動産投資を行う上で必要となりますので覚えておきましょう。

確定申告できる経費(2)減価償却費

不動産投資をする上で、最も節税効果が高いのは減価償却費です。
不動産投資にかかる購入費用の代表的なものとしては下記が挙げられます。

1:建物、設備
2:パソコン代

こちらは減価償却費として、確定申告をする際の経費にすることができます。
詳しく見ていきましょう。

1:建物・設備・土地について
また、土地については、時間の経過や使用によって価値が下がりにくく、減価償却しないので、経費計上できません。
建物・設備については、減価償却できる期間が、耐用年数毎に決まっています。

建物耐用年数
鉄筋コンクリート(RC)47年
鉄骨造(厚み4mm)34年
木造22年
設備(アーケード・日よけ設備)耐用年数
主として金属製のもの15年
その他のもの8年

参考|国税庁「耐用年数(建物/建物付属設)

2:パソコン代
投資用不動産の物件探しや連絡手段としてよく使われるパソコンも、減価償却費の対象になります。
実は、パソコンの価格帯によって経費計上の仕方が違うので、注意が必要です。
また減価償却できる・できない場合があります。
不安な方は税理士等の専門家に相談してみるのをおすすめします。

パソコンの価格帯経費計上の仕方
10万円未満消耗品費として経費計上可能 ※償却資産の対象外
10万円以上20万円未満一括償却資産として3年間で償却 ※償却資産の対象外
20万円以上30万円未満少額減価償却資産として全額経費可能 ※償却資産の対象
30万円以上資産計上となる、4年間で償却 ※償却資産の対象

参考|ミツモアMedia「【パソコンの減価償却費】価格帯別に解説!耐用年数と減価償却費の計算法

確定申告できる経費(3)通信費

先ほど説明したパソコン代同様、不動産投資の物件探しや連絡手段に通信費は欠かせないもので、経費として認められます。
主な通信費としては下記があります。

・携帯電話会社に支払う料金
・インターネットのプロバイダーに支払う料金

確定申告できる経費(4)車両費

投資用不動産の物件を見に行く際に使用する車両について、下記2つは経費として認められます。

・ガソリン代
・車検代

確定申告できる経費(5)不動産投資にかかった学習の費用

不動産投資で大きな失敗をしないためには、勉強が必要です。
実は、不動産投資にかかった学習費用も経費計上することができます。

・セミナーや勉強会
・書籍、新聞代

ココザスでも、不動産投資セミナーを行っています。不動産投資の基本から、失敗しないための堅実的な投資術をお話していきます。
オンラインで気軽に参加できるので、ぜひチェックしてください。

確定申告できる経費(6)借入金の利息として支払う費用

後ほど繰り返し説明しますが、不動産投資に関わる借入金の元金部分は経費計上できません。
しかし、借入金の利息部分に関していえば、経費計上が可能です。
その都度、税理士に確認してみましょう。

確定申告できる経費(7)保険料

天災が起きたときに、自分や家族を守ってくれる保険は「不動産投資を行う上で必要」であると認められていて、経費にできます。

・火災・地震保険料として支払った損害保険料
・団体信用生命保険の保険料

団体信用生命保険については、通常ローン金利を上乗せするかたちで支払われるので「借入金の利息として支払われる費用」として考えれば良いでしょう。

確定申告できる経費(8)確定申告を士業に依頼したときの費用

不動産投資は経費にできる種類が多く、1人で確定申告をするのは大変です。
困ったときに、士業に依頼した費用も経費にすることができます。

・司法書士への登記依頼
・税理士への確定申告依頼
・(家賃滞納などに伴う)弁護士への訴訟依頼した費用

確定申告できる経費(9)投資用不動産の取得・保有にかかる税金

投資用不動産を取得・保有する際にかかってしまう税金も、経費の対象になります。

・固定資産税
・都市計画税
・登録免許税
・不動産取得税
・印紙税
・自動車、重量税(不動産投資に使っている部分のみ)
・利子税
・法人事業税

後ほど、投資用不動産の取得・保有にかかる税金として経費計上できない税金も紹介していますので、併せて読むことで、理解を深めることできます。

不動産投資で確定申告できない6つの経費

不動産投資にチャレンジしたものの、確定申告したときに経費計上できず思ったよりも税金がかかってしまったら、利回りが下がってしまいます。
その為、不動産投資を行う上で、確定申告の際に経費計上できないものは、最低限覚えておきましょう。

実例を挙げてしまうと、色々なパターンがあります。
代表的な6つの経費についてお伝えしていきます。

確定申告できない経費(1)ローン返済の元金

土地、建物、設備の元金は、経費計上できません
土地、建物、設備の金額は「売買契約書」に記載されていることが多いので、確認するときに便利です。
元金部分と金利部分を、ローン会社の返済表で確認することができるので、投資用不動産を購入した後もチェックしておくと良いです。

確定申告できない経費(2)資格取得費用

不動産に関連する資格は下記のように色々あります。

・不動産鑑定士
・宅地建物取引士
・マンション管理士
・管理業務主任者
・賃貸不動産経営管理士
・ファイナンシャル・プランナー

しかし「不動産投資を行う上で必要ない」に当てはまるので、経費計上できません。
上記資格は、個人のスキル向上のための資格とみなされています

確定申告できない経費(3)交際費

先ほど「交際費」について、確定申告した際に経費計上できると説明しましたが、経費計上できないケースもあります。
下記に当てはまる「交際費」は費用計上できません。
当然ながら「不動産投資を行う上で必要ない」に当てはまります。

・個人の通常の食事
・親族との食事

確定申告できない経費(4)罰金、過料など

・交通違反した際にかかる罰金
・確定申告忘れによる延滞金

上記も不動産投資に関係ないので、経費にすることができません。
ただし、投資用物件を見に行くときに、駐車違反してしまった際のレッカー代や駐車料金は経費計上ができるケースもあります。
税理士に確認してみましょう。

参考|木村会計事務所「交通違反による罰金

確定申告できない経費(5)自宅にかかる費用

投資目的のための不動産にかかる経費として、自宅にかかる費用(修繕費、住宅ローン等)を計上することはできません。
ただし、賃貸併用住宅の場合、自宅にかかる費用として経費計上できる場合があります。

確定申告できない経費(6)投資用不動産の取得・保有にかかる税金

経費計上ができない税金は下記が代表例として挙げられます。
「不動産投資を行う上で必要」ではありますが、確定申告できない経費の例外として、覚えておきましょう。

・所得税
・住民税
・法人税

まとめ

不動産投資の確定申告で経費にできるもの・できないものを紹介していきました。
確定申告は不動産投資を行う上では欠かせないものです。
確定申告については税理士に相談し、しっかりと正しく申請していきましょう。

しかし、不動産投資を始めるにあたって物件の選定から、確定申告を含む運用開始後にやるべきことなどまだまだ不安も多くお持ちの方もいらっしゃると思います。
物件選定だけでも、このように多くの事を検討していかなくてはいけません。

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・マンションかアパートか
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その為、無理やり進めるようなポジショントークはありません。
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安心して不動産投資に取り組むために、まずは知識を付けて不明点は相談しながら1つずつ解決していきましょう。

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