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人口減少で不動産投資は勝てる?リスクがあっても資産形成に有効な理由

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人口減少で不動産投資は勝てる?リスクがあっても資産形成に有効な理由

「日本の人口は減少していくと言われている中、不動産投資しても大丈夫なのか」と不安になる方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、人口減少により不動産投資をしてはいけないというのは間違いです。

本記事では人口減少のリスクがある中でも不動産投資が資産形成に有効な理由を解説していきます。
不動産投資における人口減少の影響について正しく理解していきましょう。

日本国内で人口減少が起きている

1970年代以降、高齢者の人口は増え続けていますが、死亡数も増えているため、2020年以降の高齢者数は一定数を保っています。

一方で子供の人口が減っているため、日本全体の人口としては減少傾向になっています。
少子高齢化という現象は、そのまま人口減少という問題に変わってきているのです。
そして、人口減少により空き家や空き店舗等が増えるという問題があります。
では日本の人口はどこまで減少するのでしょうか。

日本の人口はどこまで減少するか

内閣府が発表している調査によると、現状が続いた場合には100年後日本の人口は3分の1まで減少します。
これから不動産投資する際に関係ある年数で見ると、人口は、以下のように推移していきます。
現在30歳の方が不動産投資をした場合、25年後の状態が今より15%人口減少するということが分かります。

西暦人口減少率
2013年1億2,730万人 
2030年1億1,662万人2013年からの減少率8.3%
2048年9,913万人2013年から減少率15.0%
2060年8,674万人2013年からの減少率31.9%

参考|内閣府「第2章 人口・経済・地域社会の将来像

人口減少による不動産投資の変化

人口減少が起きると、不動産投資には悪影響を与えると考えるかもしれません。
しかし、必ずしも悪いことだけではありません。

今の日本における人口減少の特徴は、少子高齢化が進み、核家族化が進み、都市部へ人口が集中していることです。
人口は減り続けていますが、高齢者の割合が増えていて、実は高齢者だけに限らず、単身世帯の数が増えているのです。
つまり単身向けの不動産を保有すれば、住むニーズは、確保できリスクを回避できるといえます。

また都市部における人口は減少しておらず、都市部での単身向けの不動産を保有すると、安定した収入が見込める可能性があります。

空き家は人口が減る前からあったが不動産価格は下がっていない

総務省の平成5年の調査で、空き家はすでに9.8%という高い数字になっていました(平成25年で13.5%)。
つまり、人口減少が起きる前よりも先に空き家は十分に多かったということが分かっています。

しかし、それ以降は家賃や物件売買価格が下がっておらず、逆に物件価格に関しては上昇しています。
つまり空き家が増えているということに対しては、それほど不動産投資のリスクとして考えなくても良いと言えるでしょう。

空き家に関しては、賃貸に出さず、売却せず放置している人が増えているだけであり、不動産投資における競合が増えるというわけでは無いのです。

参考|総務省「空き家対策に関する実態調査 結果報告書

人口減少リスクがあっても不動産投資が資産形成に有利

人口減少リスクがあったとしても、世帯数が増えているため単身世帯向けの不動産を保有すれば、十分リスクを回避できます。

株式投資などに比べて不動産投資は、リターンが高くなる可能性があるため、資産形成に有利です。
株式投資における高配当投資より安定性は欠けますが、リターンの高さやその他自分で工夫できる余地があります。

株式投資はただ株や投資信託を購入することしかできません。
しかし不動産投資の場合は、部屋のリフォームやリノベーション、設備の充実などにより不動産価値を高めることが可能です。

その他にも、住民に対して何か特典を付けるなどの工夫ができます。
不動産投資ではそのような理由から資産形成として高いリターンを得る可能性があるのです。

人口減少の中でリスクを抑え不動産投資を成功させるポイント

人口減少の中でリスクを抑え不動産投資を成功させるポイントは、ターゲットを絞って不動産投資をしていくということです。

人口減少によりニーズが増えてくる高齢者向けや単身者向けの物件や施設というものをターゲットにしていきます。

一方で人口減少により影響が出てくるのは、戸建てや娯楽施設等の物件です。
不動産投資を成功させるポイントとして、戸建てや娯楽施設のようなリスクある物件を避けていく必要があります。

20代、30代で不動産投資を始めた場合、20年〜40年の不動産経営を続けていくことになります。
そのような長い期間でもニーズが維持され、安定した収入を見込めるターゲットを絞っていく必要があるのです。

人口流入の多い東京で若者向け不動産投資をする

人口減少が続く中で不動産投資のリスクを抑えるためには、単身者向けの物件を探していくと良いとお伝えしました。
さらにその中で東京などの都心部における、若者をターゲットとした物件に投資していくと良いでしょう。

東京の都心での若者の流入というものは、継続的におこなわれ、人口が減るという事が無いからです。
日本全体では人口減少の傾向があったとしても、都心部における若者の数というものは一定してあります。
そこでそのような若者をターゲットとした不動産投資を続けていけば、リスクを避け安定した収入を得られるようになるのです。

若者向けの物件と言うことで、ワンルームや1Kのようなコンパクトなサイズの部屋を準備します。
またリノベーションなどをして、おしゃれな部屋にするのも良いでしょう。
つまり若者が住めるような条件を揃えていきます。

人口減少の中の不動産投資のリスクを抑えるためには、そのようなターゲットを絞った投資が必要となるでしょう。

人口減少でニーズが高まるサービス付き高齢者向け住宅

人口減少の特徴として少子高齢化があります。
若者以外のターゲットを考える場合、高齢者向けの物件に投資することもリスク回避できます。

そんな中、ニーズがあるのがサービス付き高齢者住宅です。
高齢者が安全に安心して暮らせるように、バリアフリーになっていて、住宅には介護の専門スタッフが常駐しています。
スタッフが生活する上での困りごとなどの相談にも応じられるのです。
さらに、部屋の巡回をしているので何かあっても、すぐに対応できます。

サービス付き高齢者住宅は、老人ホームとは違い、賃貸住宅です。
生活に必要なトイレ、キッチン、お風呂、居室などがあり、スタッフによるサポートを受けられるというものです。

人口減少の中で、高齢者も単身世帯になるケースが増えており、高齢者だけで暮らすことに不安を覚えている方がいます。
これまで家族で住んでいた戸建て住宅を離れて、サービス付き高齢者住宅に住むニーズというのは、あるのではないでしょうか。

サービス付き高齢者向け住宅の運営方法

サービス付き高齢者住宅に不動産投資する方法は、以下の方法があります。

一括借り上げ方式
テナント方式
委託方式
自分で経営する

一括借り上げ方式
自分でサービス付き高齢者住宅を立てた後に、事業者に貸し出し、事業者から賃料を得るという方法です。

テナント方式
介護サービス事業者に委託し、入居者の募集、契約は自分で行うという方法です。入居者から賃料を、介護サービスを委託している事業者からはテナント料をそれぞれ受け取る方法です。
手間はかかりますが、二者からの収入を得られます。

委託方式
介護サービスを業者に委託して、入居者の募集、契約は自分自身で行うという方法です。
テナント方式と違うのは、入居者から賃料と介護サービス料金を受け取り、介護サービスを委託している業者に手数料を支払うという形です。
お金のやり取りは、シンプルになっています。

自分で経営する方法
自分で介護スタッフを雇い、入居者の募集や契約を行っていくという方法です。

人口減少の中で不動産投資を避けるべきケース

人口減少が加速的に進んでいる地域で物件を購入するということは避けましょう。
地域から人口が流出しているため賃貸需要が供給を下回ってしまい、家賃下落のリスクや空室リスクが高まってしまいます。
そのような人口減少が進んでいる地域では、不動産投資をしない方が良いでしょう。
また限界集落の不動産投資もリスクがあるため避けた方が良いです。

限界集落とは、人口の50%以上が65歳以上の高齢者である地域です。
限界集落においては新たな賃貸需要が少なく、不動産投資のリスクが高まってしまいます。
限界集落の不動産は建物、土地の値段が安く、今後買い手が見つからない可能性があります。
家賃を生み出せない上に、負債となってしまうからです。

ただし、限界集落でも、先程説明したサービス付き高齢者住宅のように工夫すれば、うまくいく可能性があります。
地域を見極め、しっかりと収益を得られる物件選定をしていきましょう。

まとめ

人口減少のリスクがある中でも不動産投資が資産形成に有効な理由や回避策を解説していきました。
簡単にまとめると下記の通りです。

・平成25年以降、物件価格は上昇している
不動産の価値を高めることでリターンも高く変わっていく可能性がある
ターゲットを絞って不動産投資をしていく
サービス付き高齢者住宅も検討してみる
人口減少が加速的に進んでいる地域の物件は避ける

本記事のように今から不動産投資を始められる場合、課題を回避し取り組むことで人口減少のリスクに備えることができます。

しかし、不動産投資のリスクは人口減少だけではありません。
ココザスのセミナーでは、資産形成の王道である不動産投資に関するメリット・デメリットや失敗を回避する方法まで分かりやすく説明します。
セミナーに参加することで、リスクや回避策だけでなく、不動産投資で重要になる物件選定の方法や、業者選定のための知識が理解できます。

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