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不動産投資の出口戦略術!売却の注意点とは?

不動産投資の出口戦略術!売却の注意点とは?

不動産投資では投資して終わりではなく、出口戦略までしっかりと考えて投資しなければ十分な利益を出すのは難しいです。
出口戦略にはさまざまな方法がありますが、基本的には不動産を持ち続けるか売却するかのどちらかであって、持ち続けるか売却するかの選択の中にさまざまな方法があるイメージになります。
例えば不動産投資で取得した建物は賃貸物件として不動産収入を得るケースが多いですが、自分で管理が難しくなった際には売却をして収益を得るなど多くの選択肢の中から最適な方法を選ばなければいけません。

今回は不動産投資の出口戦略術や注意点について紹介していくので参考にしてみてください。

不動産を売却するタイミングとは?

不動産投資した不動産を売却するタイミングについてしっかりと理解しなければ、利益を生み出せないだけでなく大きな損失を生み出してしまう可能性もあります。

長年所有してきた不動産を売却するのは判断が難しい部分もありますが、不動産投資は本来であれば資産形成を目的にして行うため、資産形成を確実なものにしたいなら売却するタイミングは見逃さないようにしてください。
次に不動産を売却するタイミングについて2つ解説していきます。

(1)売却金額が購入金額よりも高い場合

不動産投資において出口戦略として売却を選択するのは一般的ですが、売却において利益を出したいならシンプルに売却金額が購入金額よりも高いタイミングで売却することです。
日本では基本的には新築物件の方が価値は高いですが、立地条件や周辺環境の変化などによって不動産価格が高騰するケースもあります。

このことから売却価格が高騰しているタイミングは不動産を売却するのに最適なタイミングの1つといえます。
また売却によって得られる利益が不動産の年間所得よりも数倍になるなら売却する価値があるともいえるでしょう。
但し、不動産を売却してしまえば当然ですが家賃収入などは入ってこなくなるため、不動産の築年数や自分の年齢なども考慮しながら慎重に決定してください。

(2)不動産の修繕費用などで多額の支出がありそうなとき

不動産は賃貸物件として活用していてもそうでなくても、人が利用することによって設備が消耗したり、経年劣化によって消耗したりするのは避けられません。
不動産内の設備や内装などは約10年で劣化してくる傾向にあるため、設備や内装を修繕するのに多額の費用が必要です。
また、所有している不動産がマンションやアパートの場合には全体の修繕が求められることから、約10年で不動産売却を検討して費用を支払う前に他の人に明け渡す方法があります。

不動産売却のパターンは大きく分けて3つ

不動産売却のパターンは大きく分けて、収益物件の状態で売却・建物を解体して更地で売却・自己居住用にして売却の3つです。
どのパターンで売却するかは不動産の状態や種類によっても異なりますが、それぞれの不動産売却の特徴について紹介していくので参考にしてみてください。

(1)収益物件の状態で売却

収益物件の状態で売却する方法では既に入居者がいる状態で売却するため、次の不動産所有者にも最初からある程度の家賃収入が約束されています。
収益物件として売却するためにはどれくらいの家賃収入があるかに大きく左右されるといえることから、少しでも高い金額で売却したいのであれば入居率を高めるなどの工夫が必要です。

(2)建物を解体して更地で売却

建物を解体して更地で売却する方法ですが、この方法で売却するのは建物の築年数が古くて建物自体にほとんど価値がなく、土地の価値が高いことから更地にした方が売却価格は高くなるケースで採用されます。
建物を解体するためには既に住んでいる住人に退去してもらう必要があり、交渉をしなければならないことからよっぽど高く売却できるケース以外にはあまり採用されません

(3)自己居住用にして売却

収益物件として不動産投資している物件がマンションの1室や一戸建ての物件の場合には、自己居住用にして売却する方法もあります。
不動産管理が面倒と思った場合や、購入金額よりも売却金額が高くなるのであれば自己居住用にして売却するのがおすすめです。
立地や物件の設備によっても異なりますが、購入者の希望に物件がマッチしていれば収益物件として売却するよりも、自己居住用にして売却したほうが高くなる可能性もあります

不動産売却は不動産業者に依頼しよう

不動産売却をするためには不動産業者に依頼するのが最もトラブルなどが発生する可能性が低く、面倒な手続きなどに関しても不動産業者にある程度は任せられるのが特徴です。
不動産業者に依頼して売却する際には売買仲介業者を活用するか、買取業者を活用するかのどちらかが多い傾向にあります。

売買仲介業者を活用する

売買仲介業者を活用して不動産を売却する方法ですが、売買仲介業者との契約方法も大きく分けて2つに分かれており、それぞれにメリット・デメリットがあります。
しっかりと理解しましょう。

・一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)

一般媒介契約では複数の売買仲介業者と契約をするため、自分のところで不動産売却をしてもらおうと売買仲介業者で競争をするため積極的な活動が期待できます。
一方で仲介売買業者によっては自社で売却できる保証がないため、消極的な活動になる可能性もあります。

・専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)

専任媒介契約では売買仲介業者1社とだけ契約を結ぶことになり、2週間に1回以上の状況報告が義務付けられているため、現在の進捗具合を把握しやすいのが特徴です。

どれくらいの期間で売却ができるかや、どれくらいの金額で売却できるかは、専任媒介契約を結んで売買仲介業者の実力によって大きく左右されます。
そのため、どこの売買仲介業と専任媒介契約を結ぶかについてはしっかりと考えてから決定してください。

買取業者を活用する

買取業者を活用して不動産売買をすれば取引先が業者になるため、確実に売却ができる点がメリットです。
但し、確実に売却ができる反面売却価格は相場価格よりも1割から3割ほど安くなる傾向になります。

すぐにでも不動産を売却して手元資金を得たいケースには買取業者の利用がされますが、少しでも高い金額で売却したいのであれば向いていない方法であるといえるでしょう。

個人間取引も方法の1つ

個人間取引では売買仲介業者を活用せずに売却するため、仲介費用などを支払う必要がないため上手にできれば、支払う費用が少なくなることから最終的な収益が大きくなる可能性が高いです。

一方で売買仲介業者を活用しないことから、売買に関する手続きはすべて自分たちで対応しなければならない他にも、トラブルが発生した際にも当事者間で解決しなければいけません。
不動産売買に関する専門知識を持っているケースを除いて基本的には選択されない方法です。

不動産投資の出口戦略での注意点について解説

不動産投資の出口戦略として売却が選択されるケースが多いですが、出口戦略として売却を選択する際にはいくつか注意点があります。
出口戦略の注意点について解説していくので参考にしてみてください。

(1)複数の不動産業者に見積もりを依頼する

先述したように一般媒介契約や専任媒介契約を結ぶ前に、複数の不動産業者にどれくらいの売却価格になるか見積もりを依頼しましょう。
複数の不動産業者に見積もりを依頼することで、自分が持っている不動産がどれくらいの売却価格になるかの判断ができます。

また、不動産業者によっては売却価格を低くして自分たちの取り分を多くしようとするケースもありますが、適切な売却価格を把握できれば自分に適している不動産業者を見つけられるでしょう。

(2)不動産のローン残高を確認する

不動産投資の出口戦略として売却をするためには、ローン残高についても確認しなければいけません。
売却価格がローン残高よりも下回っているケースでは、不動産に設定されている抵当権を抹消できないことから売却が不可能です。

不動産を売却したいのであれば抵当権の抹消をしなければいけませんが、そのためには手元資金から不足分を支払うか、金融機関などに相談して売却後も返済ができるようにするかなどが求められます。

(3)収益がある状態で売却する

不動産物件では入居者がいても売却ができるだけでなく、一般的には入居者がいて家賃収入が安定している状態の方が売却しやすいです。
反対に入居者が居ない状態や少ない状態で売却しても安定した収益が見込めないとして、売却をしようと考えていてもなかなか売れないケースも珍しくありません。

不動産投資について詳しく知りたいならセミナーに参加してみよう

不動産投資ではさまざまな要素が絡み合うことから、不動産投資を始める前にはしっかりとメリット・デメリットについて把握しましょう。

ココザスでは無料のセミナーをオンラインで開催しています。
これから不動産投資を考えている方から既に不動産投資をしている方まで幅広い方も学びになる内容です。
例えば、不動産投資のメリットだけでなく、デメリットについてもお伝えするので実際に不動産投資をする際のリスクなどについても分かるでしょう。

ココザスは不動産屋ではないため売るためのポジショントークもなく、第三者の立場でしっかりと不動産投資についての知識を提供いたします。
他社の不動産セミナーでは説明しない・聞けない話まで包み隠さずに話すので、不動産投資についての理解を深められます。

まとめ

不動産投資では不動産を購入した後に家賃収入などで収益を上げていきますが、最終的には不動産を売却して整理するタイミングが訪れることでしょう。
資産形成の一環として不動産投資を行いますが、初めて不動産投資をした不動産などは愛着が湧いて売却を決定するのにも勇気が必要です。
しかし、資産形成のためには思い切った決断をしなければ利益を出すどころか、大きな損実の原因にもなります。
不動産投資している中で適切な判断ができるように、普段からさまざまなケースを考えて行動しましょう。

また、正しい知識を持って判断ができるように、セミナーへ参加したりYouTubeや書籍などから情報を収集していきましょう。
但し間違った情報を発信している場合もあるため十分に注意し、不明な点などは不動産投資の経験者やお金の専門家(FP)など、第三者の立場から公平なアドバイスを受けることをおすすめします。

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