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不動産投資はリスクが高いのは本当か?分散術とリスク対策

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不動産投資はリスクが高いのは本当か?分散術とリスク対策

投資と聞いた時に、「不動産投資(ふどうさんとうし)」を真っ先にイメージする人は多いのではないでしょうか?
20代でも取り組んでいる人も多くメジャーな投資となってきていますが、誰もが称賛しているわけではありません。
中には「不動産投資はやめておけ」と言い、マイナスの印象を抱いている人もいます。
そう考える人の根拠は、不動産投資のリスクが不安だからです。

リスクが高いといわれる不動産投資ですが、それは本当でしょうか?
そこで今回は、不動産投資のリスクと主な対策や分散術について解説します。

不動産投資には主に3つのリスクがある

「不動産投資はやめておけ」と不動産投資にマイナスの印象を抱いている人がいるのは、大きく分けて3つのリスクがあるからです。

(1)家賃収入が入居者に左右されてしまうリスク
(2)不動産の価値が損なわれるリスク
(3)金融的なリスク

不動産投資を始める予定なら、まずはこの3つのリスクについてしっかりと把握しておきましょう。

(1)家賃収入が入居者に左右されてしまうリスク

不動産投資は家賃収入で利益を得るのが一般的ですが、安定的に利益を得られるかどうかは入居者次第です。
投資した物件が常に満室で家賃の滞納もなければ何も問題ありません。
ですが、実際は空室が増えたり家賃の滞納などが発生し、十分な家賃収入を得られないことがあります。

入居者の動向を完全にコントロールするのは不可能なため、不動産投資が確実に儲かるとは限りません。
物件の入居者に左右されてしまう点は、他の投資と比べてリスクが高いといえるでしょう。

(2)不動産の価値が損なわれるリスク

不動産は実際に形がある有形資産なので、さまざまな事情で価値を損なうリスクがあります。
もしも不動産の価値がなくなれば、残念ながら安定した利益は得られません。
この点もリスクが高いと心配される点です。

どんな事情で価値が損なわれるのかをみていきましょう。

・災害に見舞われるリスク
例えば投資した物件が、地震や台風や火災などの災害に見舞われるリスクがあります。
誰もが知る通り日本は地震大国なので、いつ地震の被害に遭って不動産が機能しなくなるか分かりません。
さらに、夏から秋にかけて台風が上陸するケースが多くなりました。
台風がもたらす大雨や強風は、不動産が損壊する原因になります。
また、たとえ台風が上陸しなくてもゲリラ豪雨や線状降水帯などの影響で、深刻な被害を受けてしまうこともあります。

・建物が老朽化するリスク
購入時は新築でも、建物は少しずつ経年劣化していきます。
建物が老朽化すれば価値も下がるので、家賃も売却額も下げざるを得ません。
建物は風雨にさらされるため、どうしても壁や設備に傷みが出てきます。
新築のままのきれいな状態を何年も維持することは、現実的に不可能です。

・市場価値が下落するリスク
不動産を購入した時の価値が、そのまま未来永劫続く保証はどこにもありません。
不動産の市場価値が下落する可能性は十分あります。
例えば不動産がある地域の魅力がなくなれば自然と市場価値は下落し、急激に値崩れするケースもないとは言い切れません。
将来的にどうなるのかを見通すのは非常に難しいため、リスクが高いといわれています。

(3)金融的なリスク

不動産投資はローンを組むのが一般的ですが、そうなると無視できないのが金融的なリスクです。
金利の上昇やデフレといった金融的なリスクを考慮しないといけません。
忘れずに理解しておきましょう。

・金利の上昇リスク
もしも金利が上昇した場合、ローンの支払額が増額します。
支払額が増額すれば収支がプラスになりにくいため、事前に想定した利益は出せなくなるでしょう。
金利が安定すれば良いのですが、そうならなかった時は頭を抱えることになります。

・デフレの影響を受けるリスク
さまざまな価格が下がるデフレは、不動産投資における金融的なリスク要因です。
デフレの影響を受ければ不動産価格が必然的に下落しますし、家賃を下げないと入居者が集まらなくなります。
家賃収入が下がれば、当然のことながら利益は出にくくなります。
極端なデフレは、不動産投資に悪影響を及ぼします。

不動産投資のリスク対策

不動産投資にはさまざまなリスクがあると分かりましたが、それらのリスクには対策方法があります。
リスクに対してしっかりと対策を取りさえすれば、不動産投資を過度に怖がる必要はありません。
不動産投資のリスク対策について紹介します。

人気が高くて空室リスクの低い物件を選ぶ

入居者数を安定的に確保するためには、人気が高くて空室リスクの低い物件を選びましょう。
物件を選ぶ時は価格と利回りだけに注目しがちですが、それ以外に人気の高さを加味することもリスク対策の一環です。

また、立地の良さと人気の高さは連動しますので、立地にこだわって選ぶと失敗しにくいです。
例えば都市部にアクセスしやすくて住みやすい、郊外の人気エリアに建っている物件などが該当します。
単身者もファミリー層も多いエリアの物件なら、安定した家賃収入を見込めます。

災害リスクの低い物件選びと保険への加入

災害に見舞われて損失が出るリスクの対策としてまず考えたいのは、災害リスクの低い物件を選ぶことです。

行政がエリアの危険度を示したハザードマップを公開していますので、それを参考に災害リスクの低い物件を選びましょう。
くれぐれも「まさか災害に見舞われるはずがない」と、災害を甘く見るのは危険です。

また、万が一の備えとして火災保険や地震保険に加入も検討しましょう。
補償の範囲や保険料とのバランスは十分考慮して決める必要がありますが、もしもの時の備えになるのは間違いありません。
保険に加入するのも、不動産投資のリスク対策の1つです。

メンテナンスの実施と大規模修繕

建物の老朽化に対処するためには、コンスタントにメンテナンスを実施したり大規模修繕をおこなう必要があります。
そうすることで建物の老朽化の進みが遅くなり、価値が下がりにくくなります。

メンテナンス費用や大規模修繕費用は、最初から計画に組み込んでおくことがポイントです。
それらの費用を「お金がもったいないから」と抑えていたら、老朽化が加速しかねません。
結果的に建物の寿命を縮めかねないため、メンテナンスの実施と大規模修繕で建物が老朽化するリスクに備えましょう。

リスクの低い不動産投資ローンを組む

金利上昇などの金融的なリスクに備えるには、リスクの低い不動産投資ローンを組むことで対策できます。
例えば借入期間をできる限り短くしたり、固定金利を選んだりなどです。
仮にしばらくしてから金利が上昇しても、借入期間が短ければ大きなダメージは受けません。
また、変動ではなく固定で不動産投資ローンを組めば、たとえ金利が上昇しても安心です。

ただ、借入期間が短いと当然返済金額が多くなりますので、その点には十分注意しないといけません。
不動産投資ローンは固定金利が少なく、あっても固定金利は高いのが一般的です。
事前に入念にシミュレーションし、最もリスクの低い不動産投資ローンを組みましょう。

不動産投資セミナーに参加してリスクと対策について学ぶ

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まとめ

不動産投資のリスクとその対策についてそれぞれ解説しました。

記事で紹介した通り、不動産投資には主に3つのリスクがあります。
入居者に左右されるリスク、不動産の価値が損なわれるリスク、金融的なリスクの3つです。
ただ、これらのリスクにはそれぞれ対策がありますので、十分な対策を取って不動産投資に取り組めば怖くありません。

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