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不動産投資の返済比率の目安は?50%以下が目安と言われる理由と計算方法

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不動産投資の返済比率の目安は?50%以下が目安と言われる理由と計算方法

多くの人が不動産投資のために銀行から融資を受けますが、返済は毎月の家賃収入から行われます。
そのため、その安全性は、家賃収入に対して返済額がどのくらいあるかによって変わってきます。
ここでの安全性とは「キャッシュフローが赤字にならないこと」を意味します。

返済比率をしっかりコントロールして不動産投資を始めることで、突然の退去や物件の瑕疵による修繕が発生しても、赤字になることはありません。

逆に返済比率を意識せず無理な借入条件で物件を購入すると「家賃収入があっても、ほとんどがローンの返済で消えてしまうので、余りが少ない」「立ち退きのため、元の状態に戻すのにお金がかかり、残り物が吹き飛ばされた」など、悲しい状況になってしまいます。

そんな状況では、不動産投資も副収入を得られずに終わってしまいます。
ここでは、返済比率を下げる方法について解説します。
本記事が「成功する」不動産投資を行うためのヒントになれば幸いです。

不動産投資の返済比率とは

不動産投資の返済比率とは、物件から得られる賃貸収入に対するローンの返済額の割合をいいます。
以下のように計算して求めることができます。

返済比率の計算式
不動産投資用ローンの毎月の返済額÷満室時の家賃収入×100

※月々だけでなく、年間で計算することも可能です

 ・毎月のローン返済額
 銀行などに支払う毎月の返済額です。
 購入前には金融機関への返済期間や金利などが確定していないこともあると思います。
 そんな場合は金融機関が提供している返済シュミレーションを活用してみましょう。

 ・入居時の月々の家賃収入
 物件紹介時にもらえる物件概要や、資料のレントロールに記載があります。

返済比率が高いほど、投資への安全性は低くなります
安全性が低くなるとは、家賃のほとんどがローン返済で失われてしまうことを意味します。
わずかな空室や修繕でもキャッシュフローの赤字につながってしまう可能性が高くなります。
1つ注意すべき点は、返済比率は満室で経営できている場合であるということです。
空室の数や空きが出そうな期間など、賃料が下がってしまうことも含めてゆとりを持って計算することをおすすめします。

想定返済率は50%が目安

返済比率が低いほど安全性が高くなります。
返済比率はなるべく低く抑えたいところですが、そのためには「物件価格の半分程度の頭金」「非常に有利な条件での融資」といった非常に難しい条件をクリアする必要があります。
一般的に、投資の安全性を確保しながら現実的に投資を開始できる返済比率の目安は50%程度です。

次に高い返済率と低い返済率が投資の安全性に与える影響について説明します。

返済比率が残高に与える影響のシミュレーション

返済比率が標準・低・高の場合の残高(家賃収入からローンの返済や諸費用などを差し引いた残り)がどのくらいになるかを数値でお伝えします。

(1)標準返済率(50%)

返済比率が50%の場合、毎月のキャッシュフローは次のようになります。

満室時の想定家賃収入/月:900,000円
空室損失/月(空室率15%):-135,000円
経費/月(経費率20%):-180,000円
ローン返済/月(返済比率50%):-450,000円
残高/月:135,000円

返済比率が50%の場合、残高は135,000円と想定されます。
空室や修繕が発生してもキャッシュフローが赤字になることはまずないでしょう。

(2)低返済率(40%)

回収率が低いほど、投資はより安全になります。
返済比率が40%の場合、残りは以下のようになります。

満室時の想定家賃収入/月:900,000円
空室損失/月(空室率15%): -135,000円
経費/月(経費率20%):-180,000円
ローン返済/月(返済比率40%):-360,000円
残高/月:225,000円

残高は225,000円で、返済比率50%より90,000円多くなっています。
これだけの余剰資金を確保できれば、大規模修繕や空室が多発してもキャッシュフローの赤字を回避できます。
ただし、返済比率を40%にするためには、後述するように自己資金を多めに投入するなどの対策が必要です。

(3)高返済率(60%)

返済比率が60%の場合、残高は以下のようになります。

満室時の想定家賃収入/月:900,000円
空室損失/月(空室率15%): -135,000円
経費/月(経費率20%):-180,000円
ローン返済/月(返済率60%):-540,000円
残高/月:45,000円

残高は月額45,000円です。
返済比率50%の135,000円、返済比率40%の225,000円と比べると、かなり少ないことが分かります。
残高が少ないと、あと一部屋が空室となった場合に、物件を原状回復するための費用や次の入居者を募集するための費用で、あっという間に残高がなくなってしまいます。

投資を始める前に、返済比率を下げることで毎月の残高を増やすことができます。
次に返済比率を下げる方法について紹介します。

返済比率を下げる4つの方法

返済比率が高いと月々の残高が少なくなり、さらに空室や修繕が進むとキャッシュフローが赤字になります。
ここでは返済比率を下げる方法を4つご紹介します。

(1)自己資金を多く入れる

自己負担金とは、物件を購入する際に頭金として支払う金額のことです。
物件を購入する際は、物件価格の10%〜20%を自己資金として用意するのが一般的です。
この自己資金を増やすことで、物件購入時に銀行から借りる金額が減ります。
これにより、月々の返済額が減り、返済比率が下がります。

しかし、より多くの自己資金を投入するためには、当然ながら物件購入時に多額の資金を用意する必要があります。

例えば物件価格が1億3,500万円とします。
この物件の自己資金は一般的に考えると1,350万円〜2,700万円ですが、自己資金を増やす場合は+10%(追加で1,350万円)を用意していく必要があります。

物件の価格にもよりますが、多額の自己資金を投入することは容易ではありません。
最終的には、余裕のある自分のお金の量と必要な投資のセキュリティのバランスを取りながら、自分のお金を追加するかどうかを決定する必要があります。

また、多額の自己資金を投入するとレバレッジ効果が低下するので注意が必要です。
レバレッジ効果とは「小さい資金で投資効果を高める」という意味です。
不動産投資+銀行からの融資で少額の自己資金があれば、はじめは自己資金では実現できない投資効果が得られるようになります。

自己資金をたくさん投入すれば、増えた自己資金で必要以上の収入が得られるはずですが、そのチャンスを逃してしまい、わずかな収入しか得られません。

(2)ローン期間を長くする

返済率を下げる二つ目の方法は、ローン期間を長くすることです。
ローン期間が長くなればなるほど、ローンの返済に時間がかかり、毎月の支払いが少なくなります。
ローン期間の長さは、銀行のローン評価によって決定されます。
融資審査では、以下の点を考慮しています。

・購入物件の属性
購入する物件の属性については、物件の「築年数」によって貸出期間が異なります。
また、特定の年数から築年数を差し引いた残金を融資期間とする金融機関もあります。
ただ、貸出期間を決めるのは築年数だけではありません。
例えば、次の場合は貸出期間を延長することがあります。新築物件であり、住宅性能表示(耐震等級等)を取得しています。

・購入者の属性
貸出期間も購入者の属性によって異なります。
「年収が高い」「金融資産保有額が多い」など、属性の良い人ほど融資期間が長めに設定されています。
借入期間が長くなるほど総返済額が高くなるので注意しましょう。

(3)金利を下げる

返済比率を下げる三つ目の方法は、金利を下げることです。
月々の返済額は、借入金額、借入期間、金利の条件で決まります
このうち、金利が低いほど返済額が少なくなります
金利も融資期間と同様に、購入する物件や人の属性によって決まります。

個人で多額の金融資産を保有して金融機関と深い取引関係がある場合などは、その金融機関で低金利でローンを借りられることもあります。
また、不動産会社が提携している金融機関から融資を受けることで、金利を下げることもあるため不動産会社にも相談してみましょう。

(4)繰り上げ返済をする

返済比率を下げる四つ目の方法は、早期返済です。
ここまでお伝えした方法は、物件を購入する前にできることでした。
一方、早期返済は物件購入後にできる方法です。
繰り上げ返済することで、返済期間を短縮したり、月々の返済額を減らすことができます。
繰り上げ返済をして毎月の返済額を減らす場合のシミュレーションを見てみましょう。

・融資条件
融資額:1億2,825万円(融資比率95%)
融資期間:25年
金利:2%

・返済額と残高
空室損失/月(空室率15%):-135,000円
経費/月(経費率20%):-180,000円
ローン返済/月(返済率60%):-540,000円
残高/月:45,000円

このような人が、借入から4年後に1,000万円を繰り上げ返済すると、月々の残高は以下のように変化します。

満室時の想定家賃収入/月:900,000円
空室損失/月(空室率15%): -135,000円
経費/月(経費率20%):-180,000円
ローン返済/月(返済率55%):-495,000円
残高/月:90,000円

残高は月額45,000円から90,000円に増えました。
ただし、早期返済には注意点があります。

繰り上げ返済の注意点

まず、ある程度の資金がないと、繰り上げ返済をしても効果は小さくなります
前の例では、残高を月額45,000円増やすには1,000万円が必要でした。
融資条件にもよりますが、少額の資金では返済比率を下げる効果はあまりありません。

第二に、繰り上げ返済が常に正しい選択であるとは限りません。
手元に1,000万円ある場合、早期返済に回して返済比率を下げる方法もありますが、その1,000万円を元手に新たに物件を購入するという選択肢もあります
将来的に物件の購入を考えているのであれば、早期返済はせずに物件購入資金を貯めておいた方が得策です。

場合によっては、新しい物件を購入することによって得られる利益が、前払いによって得られる利益よりも大きくなります。
返済する際には今後の投資計画も考えながら判断していきましょう。

まとめ

ここまで、不動産投資の返済比率についてお伝えしてきました。
返済比率は「不動産投資用ローンの毎月の計算額÷満室時の家賃収入 」で計算することができます。

また、返済比率を下げるためのポイントは下記の4つです。
ぜひ覚えておきましょう。

(1)自己資金を多く入れる
(2)ローン期間を長くする
(3)金利を下げる
(4)繰り上げ返済をする

返済比率が低いほど安全な投資となりますが、そのためには最良の条件で融資を受ける必要があります。
どの不動産屋や銀行に相談するか?という点も、不動産投資を成功させるポイントです。
相談をしていく中や、物件を選定する場面では、不動産屋や営業マンが話している内容を理解できるようご自身で知識を付けておくことも大切になります。

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しっかりと知識を身につけながら、健全で安全な不動産投資を目指していきましょう。

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