【まず押さえたい!】不動産投資の7つの失敗要因と3つの対策

近年、「手堅い資産形成」として、会社員・公務員にも人気の不動産投資。

確かに、しっかりと取り組むことができれば、魅力的な投資ではあります。

ですが、金額が大きく、株式やFXのように簡単に「手仕舞い」もできないため失敗は避けたいです。

今回は不動産投資の失敗について、どのような原因で起こりうるのかや失敗を避けるための対策についてまとめてみました。

不動産投資における失敗とは?


まず、そもそもどういう状態を不動産投資の「失敗」と定義づければよいのでしょうか?

不動産投資に何を期待しているかは投資家によって異なるので、一概に「この状態!」とは言い難いですが、

「期待しているリターンが得られない状態が一定期間続いている」

ことを「失敗」と定義づけます。

たとえば、

「入居者がつかず、家賃収入が得られない状態が『続いている』」
「物件の売却益を得ようとしているが、買い手がつかない状態が『続いている』」

といった具合です。

想定外!?不動産投資の失敗原因7つ


その上で不動産の失敗要因について多く考えられるものを7つ挙げてみました。

①物件を高値掴みする

本来の適正相場から割高な物件を購入した場合、利回りも下がりますし、売却益を得ることも、困難になります。

適正価格と、購入価格が乖離していた場合、当然その差分は業者などの関係者の利益になっています。

②目先の利回りに騙される

利回りの良いオーナーチェンジ物件(入居者がいる状態で引き渡される中古物件)を購入したところ、入居者がすぐに退去し、次の入居者がその家賃ではまったく募集できないケースがあります。

時には利回りを良く見せ物件を売るための業者の「自作自演」もあるようです。

③修繕の積立が不足する

物件は当然に老朽化していき、定期的に修繕の必要が出てきます。

一棟所有で、自身で適切な修繕積立を行っていなかったり、区分所有でも、管理組合の見積もりが甘かったりすると、適切な修繕を行えず、物件の価値・設定できる家賃が下落する可能性が出ます。

④入居者の募集の失敗

家賃の発生は、当然入居者がつくことが前提になります。

物件に魅力がなかったり、広告を失敗すると、空室期間が長引く、入居者をつけるために家賃の減額交渉に応じるなど対応を余儀なくされる可能性があります。

⑤地価・家賃相場の下落

適切な相場で物件を購入し、適切な管理を行っていても物件のあるエリアの地価や家賃相場が下落してしまえば、家賃、売却益ともに、期待していた水準を下回ってしまう可能性があります。

⑥災害で物件が消失する

火事、地震、津波、土砂崩れなどの、大きな災害によって物件そのものが消失してしまうリスクも存在します。

ある程度は保険で賄われることもありますが、防ぎようのない外的要因での物件の消失もリスクとして念頭には置いておくべきです。

⑦事故物件化する

入居者が事件や自殺等を要因として物件内で死亡すると「事故物件」となります。

事故物件にはその後の入居に際し、告知義務がつきまとうため、周辺の相場と比較し、安価な家賃を設定せざるを得ないケースもあります。

事故から期間が経過しないまま売却を考えると、当然購入候補者への説明義務が生じますので、売却も苦労する可能性があります。

まず抑えたい不動産投資の失敗対策3つ


上記、列挙した通り、様々な失敗要因が想定できますが

・購入時に気を付ければ避けられる
・適切な管理を行っていれば避けられる
・どうしても避けられないことがある

といったケースがあります。

できる限りの対策を行う上で、下記の3つのポイントを抑えておきましょう。

①不動産の基礎知識を身に着ける

まず何よりも行うべきことは、ご自身で正しい基礎知識を身に着けることです。

どのようなリスクがあり、何に気を付けていれば回避できる、少なくとも遭遇率を下げられるかを知っているだけでも安心です。

②不動産投資で得たいリターンを明確にする

不動産は「家賃収入」「売却益」どちらも狙えますが、どちらを、どの程度狙うのかは明確にした方が良いです。

「家賃が多く得られるか」と「高く売却できるか」には相関性はありますが、まったく同じ話ではありません。

どちらを優先するかで、物件の基準選びも変わる可能性があります。

③信頼のおける業者を見つける

ご自身で正しい知識や明確な投資の軸を持つのも大切ですが、結局カギとなるのはパートナーとなる業者選びです。

とりわけ、専業オーナーではない場合、物件の提案からアフターケアまで、信用できる誠実な業者を探すことが不動産投資の成否を握ります。

まとめ

「手軽」「低リスク」と謳われる不動産ですが、失敗時の損失は小さくありません。

どのような失敗要因が考えられるのか、回避するためには何をすればよいのかを改めて認識してみて下さい。

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