不動産投資はサラリーマンに最適?3つの理由と、投資物件の基準

不動産投資は土地を持っていたり、既に資産を持っている人のためだけの投資だと思っていませんか?

実は、今、サラリーマンの方にとって最も熱い投資の一つが不動産投資です。

たしかに、不動産は決して安い買い物ではありません。

しかし、ローンを組んで購入すれば、資産を持っていないサラリーマンの方にでも始めることができます。

などと書くと、こんどは「借金!」などと身構えてしまうかもしれません。

しかし、これも実は考えよう。正しい知識を持って行えば、怖いものではありません。

今回は、「不動産投資がサラリーマンの方になぜおすすめなのか」を、

①手離れの良さ
②信用
③節税

の3つの観点からお伝えします。

それを踏まえた上で、サラリーマンが不動産投資で選ぶべき物件の基準についても、解説していきます。

「投資には興味があったけれど、株式やFXに手を付ける時間がない。」
「不動産投資に興味があったけど、手が出せないでいた。」
「街中で強引な営業マンに『不動産はサラリーマンにおすすめ』と言われたが信用できない。」

そんな方は、ぜひご一読ください。

今、サラリーマンに不動産投資が熱い!


まずは、サラリーマンの方にとってなぜ不動産が今熱いのかを解説します。

不動産投資は手間がかからないだけでなく、節税対策にもなる上、サラリーマンという属性だからこその強みも活かせます。

①手離れが良く、忙しいサラリーマンに最適

まず、不動産投資のメリットとして手離れの良さが挙げられます。

不動産投資の収入は、物件に入居した人の家賃収入。

これは、一度入居者がつけば、退去するまではほぼ確実に支払われるものなので、半ば自動的に入ってくる収入ですね。

もちろん、物件の管理、入居者からの問い合わせ・要望の対応など完全に放置できるわけではありません。

ただ、刻一刻と状況が変わる中で売買の判断をする必要がある株式やFXの短期トレードと比較し、普段は投資のことは気にせずに生活を送ることができます。

さらに、物件のメンテナンスや入居者対応も、基本的には管理会社に任せることができます。

管理会社は、入居者の募集から審査、契約、日常の物件管理から、家賃滞納の催促に至るまで、オーナーにとっての面倒ごとのほとんどを代行してくれます。

オーナーがすることは、都度要請があった場合の意志決定や必要な出費の負担のみ。

普段会社の仕事が忙しい中で、常に不動産のことが頭にある!などという状態にならずに、大切な仕事に集中できます。

ただし、管理会社の質が低いと、入居者をなかなか見つけられなかったり、普段のメンテナンスや対応が悪く早期退去に繋がったりと、利益を削ってしまう可能性があります。

管理会社選びに手を抜かないことが、その後いかに安心して手抜きをできるかのポイントになってきます。

②会社勤めの信用でレバレッジがかけられる

先ほど、不動産投資ではローンが使えることに軽く触れました。

もちろん、言葉の通り借金をすることになるわけですが、この借金の月々の返済原資は、入居者の家賃。

もちろん、購入した不動産はあなたのものです。

不動産投資は、「借金を人のお金で返済しながら資産を手に入れる」投資と言い換えることもできます。

このローンを有利に組める条件の一つが「サラリーマン(もしくは公務員)であること」なのです。

年収2000万のベンチャー社長よりも、年収500万のサラリーマンの方が、銀行からの融資は受けやすいです。

どういうことかというと、融資する金融機関は、融資した金額が回収不能にならないか、という観点で金額の上限や、利率の設定を行います。

安心して貸せると判断すればするほど、上限は高く、金利は低くなります。

会社勤め、とりわけ上場企業、それに準ずる企業や、その関連会社に勤務していると、(歩合給でない限り)一定水準以上の給料が安定的に振り込まれます。

また、年次が経過するごとに昇給していくことが期待されます。

それゆえ、金融機関から見て、サラリーマンは融資先として安定していると判断されるのです。

転職、独立も珍しくなく、しかも大企業もいつ倒産するかわからない時代。

この判断基準が妥当かについては議論の余地はありますが、貸してくれるというのであれば、借りない手はありません。

若いうちから不動産投資を始めていくと、年数が立つにつれ、「返済している実績」と「ローンが減った資産価値の高い不動産」が得れます。

そうすると、次の不動産購入はより良い条件で進めやすくなるので、プラスのサイクルをつくることができます。

③源泉徴収に絶大な効果?不動産で節税を

今更説明するまでもないとは思いますが、サラリーマンの方が支払っている所得税、住民税は、会社が給料から天引きする形で納税されています(源泉徴収)。

時折、徴収額を見て、

「税金がこんなに取られているのか」

という気分になることもあるかもしれませんが、基本的には自分がいくら納税しているのかすらあまり把握していないという方が多そうです。

所得税も住民税も、もちろん支払わなければならないものです。

しかし、不動産投資を行っていることによって、払いすぎた税金が取り戻せ、かつ、今後発生する税金を抑えることができる可能性が高いのです。

つまり、不動産は家賃収入が得られるだけでなく「節税」という形でもあなたの資産形成に貢献してくれるのです。

どういうカラクリかというと、

①不動産経営の「赤字」を引くことでトータルでの年収を下げる
新たに算出したトータルの年収で確定申告を行う
③払いすぎた所得税の還付、翌年の住民税の引き下げが行われる

という形です。

まず、不動産経営は、たとえ利益が出ていたとしても、トータルの収支を「赤字」と計算することができる可能性が高いです。

たとえば、物件の減価償却費や、支払っているローンの利息、不動産の購入や管理のために使った雑費。

こういったものを計上していくことにより、「会計処理上」赤字という数字を作ることができます。

赤字額が確定したら、その金額を会社からの収入と合算し、新しい「トータルの年収」の数字を算出します。

この時、投資や副業で他に収入がある場合は、合算して考える必要がありるのでご注意ください。

仮に、会社からの収入が600万、不動産の赤字が-100万だったとします。

すると、トータルの年収は500万ですが、会社が源泉徴収という形で600万円分の税金をすでに納めてしまっていますね。

差額の100万円分の税金については支払わなくてよいものという扱いになうため、確定申告することによって還付を受けられます。

さらに、住民税は前年度の年収をもとに算出されるため、こちらも見た目の年収を下げることで、課税額を下げることができます。

自営であれば、さまざまなコストを経費計上することで申告する収入を下げられます(中には、公私混同まがいのグレーな経費計上を行う方もいるようですが)。

源泉徴収されているサラリーマンは基本的にはそうはいきませんが、不動産というツールを使うことにより、ご自身の年収を下げる形で節税の効果が出せるのです。

加えてですが、多くのサラリーマンの方が、普段ご自身が払っている税金に対して無頓着です。

これも源泉徴収の仕組みが要因と考えられます(ちなみに、先進国で源泉徴収を採用しているのは日本だけです。)

が、ご自身で申告を行うことで、今一度税金に関して考えなおす良い機会のもなるのではないでしょうか?

サラリーマンが不動産投資で選ぶべき物件の特徴は?


サラリーマンにとって、不動産投資が魅力的であることは感じていただけたのではないでしょうか?

ただし、「不動産投資が良い!」といっても劣悪な物件や、難易度の高い物件を選ぶと、思ったようなメリットが得られない結果にもつながります。

そこで、サラリーマンの方がこれから不動産投資を始めるにあたって、どのような視点で物件を選べばよいかポイントを挙げてみます。

①高い利回りよりも、手堅さを重視

まず、不動産投資において重要視される「利回り」ですが、初心者が手離れよく行いたい場合、利回りが高すぎる物件は選ぶべきではありません。

利回りが「高すぎる」というのは、言い換えれば「物件価格が安すぎる」か「家賃が高すぎる」かのどちらかです。

この前提のもとで上手く運用できる自信があれば、手を出す価値はありますが初心者にはおすすめはできません。

安すぎる物件は、何か「ワケアリ」の物件なのかもしれませんし、家賃が高すぎる場合というのは、入居者が相場を把握せずに住んでいるのかもしれません。

退去後新しい入居者が一向につかず、泣く泣く家賃を大幅に下げた結果、利回りが大幅に下がるというケースも想像ができます。

また、めったにあるケースではないですが、業者が物件を売るために、入居者とグルになり、わざと割高な家賃設定をすることで利回りを上げ、購買を煽るケースも現実に存在します(家賃は一部、または全部が業者負担)。

このようなケースでは売買が成立したとたんにグルになっていた入居者は退去し、オーナーが気付いた時には後の祭り、という状態ですね。

ここまで悪質なケースはレアなので、過度に心配する必要はありません。とはいえ、現実に起きている事例なので念頭には置いておきましょう。

こういったことを踏まえると、高利回りの物件に手を出すよりも、利回りはある程度だけ求め、その上で手堅い物件を選ぶ方が、特に最初はおススメです。

具体的には、物件の質や立地、周辺環境といった条件からみて家賃が入居者視点で適正かを考え、入居者の募集に困らない、早期退去も起こりにくいという物件を選ぶことが奨励されます。

②初回からフルローンはリスク。自己資金3割で買える物件を

最近は、物件の条件や、勤務先の属性によっては「頭金0」で始められるという提案も出てきています。

初期費用0そのものは一見魅力的ではあるのですが、その分、月々のローン返済の金額は上がることは念頭に置いておきましょう。

「ローン返済額以上の家賃収入が入ってくるから問題ない!」というのは、あくまで家賃収入がある前提での話。

万が一入居者が数か月つかない状態が続いたとしても、月々の支払いは他の固定収入(つまり給料)などで補填できる程度に抑えておいた方が安心です。

給与水準が高く、頭金0で始めた場合のローン返済の補填も最悪問題ない、というのであれば、頭金0で始めるのも一つではあります。

しかし、やはり理想は最低でも250万、できれば300万くらいは頭金を用意し、その頭金が3割くらいにはなる価格帯の物件から始めることです。

まとめ

不動産投資は、物件を選べば手間がかからず忙しい仕事とも両立が容易です。

その上で、節税効果まで得られるので、一石二鳥ですね。

加えて、サラリーマンに向いているだけでなく、そもそも不動産の融資を受けられること自体、ある意味サラリーマンの特権のようなもの。

一見ハイリスク、ハードルが高そうに見えるかもしれませんが、長期的な手堅い資産形成につながるので、ぜひ検討してみてください。

ただし、物件選びも重要。目先の利回りや「頭金0」のセールストークにとらわれず、手堅くリスクヘッジすることを忘れないでください。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

当社ではお金に関するWEB記事だけではなく、無料メールマガジンも発行しております。
メールアドレスをご登録いただくと限定情報や最新サービス、そしてセミナー開催情報を受け取ることができます。
https://03auto.biz/clk/archives/kkakvw.html

Pocket