不動産投資失敗3つの事例から学ぶ、不動産投資で抑えるべき5つのポイント

不動産投資は、慎重に物件の選定を行い、手堅く運用することができれば、資産形成の手段として大きく見方をしてくれます。

しかし、一つの買い物が高額で、とりわけ初心者の方にはそう何度も購入の機会があるわけではないのも不動産投資の特徴です。

業者の言うがままに物件を購入したところ、「こんなはずではなかった!」というような状況に陥ってしまい、資産として購入したつもりの不動産が負債となってしまっているようなケースも少なく内容です。

不動産投資そのものは、上手く行えば魅力的投資ではあるものの、一度失敗すると、失敗の仕方によってはリカバリーも聞きにくく頭を抱えているケースも多いようです。

そこで、今回は不動産投資の失敗例を実際のケースを基に3つご紹介します。それぞれのケースは、リアルタイムでは中々気づきにくい問題もあるのですが、後から振り返ってみると失敗の確立を下げられた部分もあります。

何が問題だったかも検討した上で、実際に投資を行う場合にはどういった点に注意すべきかも、まとめています。

こんなはずでは!不動産の失敗事例を3つご紹介

まずは、副業で不動産投資家を始めた3人の失敗事例を挙げてみます。いずれも不動産投資派初心者でしたが、国や大企業に勤める真面目でしっかりした方です。

そういった方でも失敗してしまうこともあるので、決して他人事とは思わず読み進めてみてください。

失敗事例①目先の利回りに飛びつき、空室に頭を抱える(会社員 40代)

歴史ある大手メーカーに強めるYさん。業績の悪化やリストラが行われるといった噂を機に、会社に頼らない収入づくりを目指し、不動産投資に興味を持ちました。

始めたのは、地方のアパートを一棟買ってそれを大家さんとして運用するというものでした。情報収集する中で参加したセミナーの中で、「地方のアパートであれば、利回りが高く、すぐに利益をだすことができる」と知り、魅力であると考えました。

良い物件があると紹介されたアパートは現在満室。頭金0で30年ローンを組んでも月々に家賃とローン返済の差額で15万円程度の収入が得られるという、確かに条件の良さそうな物件でした。

当時Yさんの役職は係長。同期の中では若干遅い出世ではありましたが、それでも金融機関からの評価は高く、フルローンで物件の購入が可能でした。

実際購入すると、最初の半年は大きな問題もなく家賃収入が継続して振り込まれていました。

「不動産投資なんて、余裕。大企業勤めで良かった」などと思っていた矢先、数か月で入居者の複数が相次いで退去。これまで潤っていた家賃収入が大きく減ってしまっただけでなく、次の入居者のための修繕費としてこれまで貯めていた家賃収入の一部を使ってしまいました。

「こんなことも不動産投資にはつきもの」と前向きに考えていましたが、大変なのはその後。
入居の相談どころか、内覧したいという問い合わせすら来ません。

その後も不定期に退去者が出ていく中で、ついに家賃収入がローン返済よりも下回り、毎月持ち出しが発生する状態になってしまいました。

毎月赤字になるくらいならば持っていても、と売却も検討しますが、買い手もつきません。今更になってエリアを調べてみると、人口がどんどん減っており、大幅な賃貸需要も見込めないエリアでした。

これでは、借り手もつきにくいですし、そんな物件をわざわざ買いたいという人はそう現れません。売却することすらできず、途方に暮れてしまいました。

結局、その後数件の入居、退去があり、現在の月々の収支はかろうじてプラスのようです。とはいえ、税金の支払いや、退去時の清掃のことを考えると実際に自由に使えるのは雀の涙程度。

また空室が増えマイナスになる恐怖と戦わなければならないことを考えると、とても成功と言える投資ではありませんでした。

失敗事例②売るに売れない!高値掴みした赤字垂れ流し物件(会社員 開始時20代)

都内の一等地にオフィスを構える新興のITメガベンチャー企業に勤めるMさん。営業の仕事は大変ですが、安定した高給と、世間からの羨望の目。プライベートもそこそこ充実したサラリーマン人生を謳歌していました。

将来のことも真剣に考えていたわけではないのですが、不動産投資のきっかけは、営業帰りに「研修」と声をかけ、名刺交換を求めてきた若い女の子。

自分の新卒時代の苦労を思い出して労いの気持ちが芽生えたのと、正直ちょっと可愛かったので嬉しかったということもあり、名刺交換に応じました。

その後、電話で名刺交換のお礼とともに「話だけでも聞いてほしい」と不動産投資のアポイントの打診。もう一度会いたかったこともあり、了承しました。

そこで、同席した上司の話を聞いたことで不動産投資に興味を持ち、「20代後半だしそろそろ将来のことも少しは」ということで、1件購入してみることに。

購入したのは、都内の新築マンション。23区外ですが、都心へのアクセスも良く将来的にも安定のエリアだと説明されました。

フルローンで投資を行い、月々の収支は1万円程度のマイナスのシミュレーションでしたが、「月1万貯金するよりも投資効率が良い」というセールストークに納得し、了承しました。

5年間運用してみて退去があったのは1回。すぐに次の入居者はつきました。エリアや物件は実際に悪くなかったのでしょう。そもそも業者と家賃保証の契約を結んでいたので、空室期間も家賃は入ってきていました。

自分が「高値掴み」させられたと気づいたのは、上司が不動産の価格が上がっているから1件売却したという話を聞いた時。

大きな利益が出るのならば売却してもかまわないかな、と試しに査定してもらったところ、今売ると大赤字になることが判明しました。
そもそも、Mさんが購入化した価格の相場は周辺の相場と比べてかなり割高だったことが、この時点になってようやく判明しました。

自分が35年間、月1万円の負債(実際には節税効果や固定資産税、修繕積立費の上昇などで長期的に増えていきますが)を抱えている裏側で、業者側はたっぷりと利益を乗せて、潤っていたのでした。

物件そのものは悪くないため資産性はありますが、もっと良い条件で買えたことを考えると成功した購入とは言い難いですね。

失敗事例③後任が放置。管理会社がグダグダで入居者がつかない(40代 公務員)

安定志向で慎重な公務員のSさん。老後のことや、子供たちへ遺せる財産のことで手堅いワンルームマンションへの投資を行うことにしました。

複数の企業のセミナーに通い、担当者とも会話し、いざ購入という段階でも、相見積を取って戦わせるなど、賢い買い手として立ち回りました。結果、条件面が比較的よく、営業マンが信頼できた業者にお願いすることに。

月々の持ち出しは若干マイナスでしたが、シミュレーションで提示されたものと変化はなく。節税の効果で浮いたお金を繰り上げ返済に回していくことで収支を良くしようと考えていました。

安定した運用が転機となったのは、担当営業マンの退職。最初は頼れるパートナーの巣立ちを惜しみつつも、次のステージへの挑戦を歓迎する気持ちもありました。

しかし、後任の担当者がとにかく仕事ができず、レスポンスが遅い、必要な連絡がないなどのことは当たり前でした。担当者だけであればよいのですが、会社全体が仕事のできない社員が増えており、Sさんを苛立たせる要因となりました。

好立地の築浅の物件にも関わらず、入居者を募集することができず3か月間の空室。「この立地ならば退去されてもすぐに次が埋まる」という合理的な判断のもと、サブリース契約はしていませんでした。

結果として10万円近いローン返済を完全に持ち出しを余儀なくされました。

現在は無事入居者がつき、想定通りに運用ができていますが、「元の担当さんであればもう少し早くどうにかしてくれたのではないか」とは常々思っています。

後から知った話ですが、最も仕事ができたナンバー2が、代表と喧嘩する形で退職して独立し、優秀で支持してくれている社員をどんどん引き抜いた結果、会社の営業体制は一時期ボロボロだったようです。非常に悪いタイミングが退去と重なりました。

先人の失敗事例に学ぶ、不動産投資で失敗しないための5つの教訓

これまでの3人の失敗例から、教訓として生かせそうなポイントを5つ、まとめてみました。

教訓①正しい知識を身に着ける

ケース1で、Yさんは不動産が初心者であるにも関わらず、利回り以外の要素を精査せず、地方の一棟買いというハイリスクハイリターンな投資に挑戦してしまいました。自己資金0で始められる投資とは言っても、多額の借金をすることは意識した上で取り組むことが必須です。

また、ケース3で現在Sさんがご存知かは定かではないですが、管理会社の対応が悪ければ業者を変えてしまうような選択も取りえます。

ご自身にどんな選択肢があるのか、正しい知識を身につけましょう。

教訓②適正な周辺相場を把握する

ケース2でMさんが購入した物件は、立地や内装はしっかりしていたものの周辺相場に比べてかなり割高な値段で売られていました。購入価格は当然ですが、収支に大きく影響してくる要素のため、精査が必要です。

一方で、ケース1でYさんが購入した物件は利回りがよかったですが、逆に言えば価格が安かったということかもしれません。安ければ安いなりに、何か事情がないか調べた方がよさそうです。

いずれにせよ、周辺相場を把握しておくことが大切です。

教訓③物件を買うエリアの今後の見通しを把握する

ケース1で最も検討が足りなかった部分の一つが、エリアの今後の見通しです。将来、賃貸需要が見込めるようなエリアであればよいのですが、そうでない場合、「それでもなおその物件が選ばれ、入居者がつく理由」がなければ、投資は危険かもしれません。

買うエリアの今後の見通しは、不動産選定の最重要な要素の一つです。

教訓④担当者だけでは不十分!付き合える業者の選定が大切

ケース3のSさんは「担当者が信用できる」ということで購入、管理をお願いする業者を選定しましたが、担当レベルではなく、会社として信用に足るかという精査は重要です。

ケース2のように、目的を隠して販売し、高値の物件を売ってくるような業者も実際に存在します。

業者選びもとても重要な要素です。

教訓⑤あなたの不動産投資の「成功」は?出口戦略を明らかに

最後に、その不動産を買ってどのようにしたいのか(長期保有した後売却で利益を出す、超長期保有して老後に備えるなど)明確にしておくことが重要です。

もちろん、市場の状況に応じて路線の変更は問題ないですが、目的を明確にせずに投資を行うと、何かトラブルが起きた際に解決策に迷ってしまうことも多いです。

まとめ

不動産投資はしっかりと知識や目的をもった上で、物件を精査すれば心強い資産形成の見方となってくれます。

しかし、色々と判断が難しい部分も多いうえ、残念ながら投資家のリテラシーがないのを良いことに自社の利益ばかり追求する心ない業者もいる世界です。

今回の失敗例も教訓とし、正しいスタンスで不動産投資に臨むようにしましょう。

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