不動産投資の仕組みを徹底解説!資産が資産を生む、3つのポイント

不動産投資が、「手堅い資産構築になる」と勧められても、今一つピンとこない、という方も多いのではないでしょうか?

「不動産投資はお金持ちがやるもの。」「自分には関係ない。」

しかし、不動産投資は現在投資を始める資本も時間も潤沢でない方にこそ、逆におすすめできる投資でもあります。とりわけ、会社員、公務員の方であれば「原資」や「時間」とは別に資産となる「信用」があるため、始めるハードルも低くなっています。

今回はなぜ、資産が潤沢でなくても不動産投資を始められるのか、不動産投資が手堅いのか、その仕組みや、資産が資産を生むメカニズムを徹底解説していきます。

資産構築にあたり、注意すべきポイントについても掲載していますので、併せて参考にしてみてください。

不動産投資の仕組みを徹底解説

まず、前提として不動産投資そのものの仕組みを説明していきます。土地の有効活用という意味では駐車場やコインランドリーの経営なども考えられますが、ここでは、最もオーソドックスな、建物そのもの、もしくは建物の中の部屋を購入し、入居者から家賃収入を得るモデルを考えます。

不動産投資の仕組み①ローンを活用し、物件を入手

まずは、不動産投資を始めるにあたって、前提として必要となる物件を入手します。物件の価格は築年数、間取り、立地などの諸条件によって大きく異なります。

一般的には区分投資(マンションなどの1部屋を購入する投資)であれば数百万円~数千万円程度。一棟買い(アパート、もしくはマンションを土地と建物まるごと購入する投資)であれば、数千万円~数億円の幅があります。

この原資を即座に用意できるにこしたことはありませんが、一般的な仕事に就いている方であれば、1000万円を即座に用意するのも簡単なことではありませんよね?

そこで、不動産の購入にあたっては、ローンを組むことが可能です。イメージとしては住宅ローンと同様ですね。物件を担保とし、金融機関から融資を受けることで物件購入します。

万が一返済不能となってしまった場合、物件を取り上げられ、強制的に売却されてしまうということです。

なお、このローンを組むにあたっては、収入が安定していることが大きな判断ポイント。高収入でも不安定な自営業者、歩合の営業マンなどよりも、手堅い固定給のもらえるサラリーマンや公務員の方が、融資額や、利率の面で有利です。

不動産投資の仕組み②毎月の家賃を使って、ローンを返済

金融機関から物件を担保に融資を受けてローンを組み、物件を購入するところまではマイホームの購入と同様です。しかし、マイホームの購入と不動産投資の最も大きな違いは、「誰のお金で返済を行うか」です。

すなわち、住宅ローンの場合、月々のお給料など、ご自身のお金を使ってローンを返済し、減らしていくのが普通です。毎月家賃を支払う代わりに、住宅ローンの返済を行っているという感感覚でローンを支払っている方も、少なくないと思います。

一方で、不動産投資の場合、ローンを返済するのはもちろん、ローンを組んだあなた自身です。しかし、その返済原資がどこから出ているかというと、入居者の家賃です。すなわち、手に入れた不動産のローン返済は、他人のお金で行うものです。

この家賃収入や、確定申告で得られる節税効果での収入と、ローン返済、修繕積立、税金、および設備不良の修繕費といった支出の差が、不動産投資の収支になります。

不動産投資の仕組み③ローンを払い終えれば、家賃は全て収入に

仕組み②の重要なポイントは、家賃収入は入居者が入っている限り半永久的に得られるものですが、ローンは滞りなく払い続けていれば、いつか必ず終わりが来るということです。

月々のローン返済がなくなれば、それまで支払っていたローン充当分も全てご自身の収入に。こうなってくると、月々のキャッシュフローも大幅に良くなります。

近年、都心などの物件を購入した場合、月々のキャッシュフローがマイナスになるケースもあります(「ローン返済額+修繕積立費+管理費」>家賃収入)。

それでも、物件を購入する投資家が後を絶たないのは、ローン返済後の家賃収入の大きさを期待している、というのが一つの理由です。

不動産投資の仕組み④ローンの減った物件は次のローンの担保に

もう一つの大きなポイントが、ローン残債の減った物件は、また新たな資産価値を生むということです。高額で売れるのであれば、売却益を狙うのも一つの手です。

しかし手堅い資産形成のテーマを置くのであれば、おすすめは物件は売却せず、その資産価値を担保として、融資を引き出すこと。そして、その融資で別の不動産を購入することです。

いくら物件を担保にできるといっても、組めるローンの金額には限度があります。しかし、ローンが減り、枠に余裕ができると同時に、ローンが減り資産性の高い物件が存在することで、さらなる融資が引き出せるということです。

不動産投資の仕組みで、資産が増え続ける3つのポイント

以上、不動産投資の仕組みを概観してきましたが、改めて、なぜ「手堅い資産形成」に繋がるのか、ポイントを3つに分けて解説していきます。

資産形成のポイント①信用力で資産の「種」を手に入れる

投資において、原資はあればあるだけ有利です。そうなると成功した自営業や歩合の営業マン、もともと資産が潤沢な資産家だけが有利なようにも見えてしまいますが、会社員や公務員の武器として、「信用」が挙げられます。

変な話、そういった職に就いており、普段のクレジットカードの滞納といった履歴がなければそれだけで融資が受けられやすいポイントになります。

引き出せる金額は物件の価値、収入、勤続年数にもよってきますが、「安定収入がある勤め人」であることの信用が資産の種に転換できるのは抑えておくべきポイントです。

資産形成のポイント②他人の資金で負債を返済。「資産の種」を資産に転換。

ローンを組んで、不動産を購入することにより、あなたは資産の「種」を手に入れたことになります。なぜ、資産ではなく種という言い方をするかというと、不動産自体は資産でありながらも、その反対側に多額の借金が残っているため、すぐさま資産とは言い難いからです。

先ほど、仕組みで解説した通り、月々の家賃収入の中から、ローンを返済していくことにより物件の資産価値はどんどん上がっていきます。

月々のキャッシュフローが大幅に良化するのは、ローンの完済後ではありますが、その間も、ローンが残高が減っていくことにより、物件の資産価値は向上していきます(正確には経年劣化により物件の資産価値そのものは緩やかに下落していく可能性が高いですが、ローンの返済はそれ以上に、評価額の向上を見込めます)。

資産形成のポイント③資産と実績がさらに信用に。

不動産のローンを返済し続けることにより、物件の不動産の評価額が向上しますが、もう一つの効果として、返済しているあなた自身の信用の向上も見込むことが出来ます。

つまり、最初の融資が行われるにあたっての判断ポイントは勤務先など、外部的な要素による部分が大きいですが、長期的に不動産を運用するにあたっては、返済の実績も大きな要素になってきます。

滞りなく返済を重ねていくことで、より大きな融資を引き出せたり、低利率での融資が受けられたりと、条件が有利になっていく可能性が高いです。実績により得た、信用もまた直接お金には換算できませんが、「資産」です。

不動産投資の仕組みで、注意すべきポイント2点

仕組みを上手く活用することで、資産を積み重ねていくことのできる不動産投資ですが、気を付けなければならないポイントも存在します。以下のポイントに留意しながら、無理のない範囲での運用を行っていくことも大切です。

①フルローンで高額の返済額を組むのは危険

まず、気を付けなければならないのが、月々のローン返済額をあまりに高額にするのはリスクがあるという点です。返済原資が家賃収入というのは、他人のお金でローンを減らせるということではありますが、大前提として、入居者が入っていることが条件です。

空室の期間も、金融機関のローン返済がそれだけを理由に免除されることはありませんので、その間のローン返済は自費で行うことになります。あまりに高額なローンを組んでしまうと、
1回の返済でも大きな痛手になりかねません。

返済額は、最悪のケース入居者が数か月つかなくても蓄えで補填できる程度、もしくは給料の中から返済できる程度にとどめておくことが求められます。

最近は条件の良い物件であれば頭金ゼロで不動産投資を始めることもできますが、頭金を払わなかった分は当然、月々の返済金額に乗ってきます。

月々のローン返済額を無理のない範囲に抑えることは、不動産投資のリスク管理において重要です。可能であれば、数百万程度は頭金を用意しておくことが望ましいです。

なお、空室時の家賃保証のある「サブリース」という契約が結べるようであれば、収支は悪くなりますが、空室のリスクは下げることができます。

②返済が滞ると、かえって信用が傷ついてしまう

滞りなく返済を続けている実績が信用を高める、と説明しました。裏を返せば、滞納や遅延を繰り返した場合、信用が悪化する可能性があるということです。

返済に必要な家賃収入を別の所に使ってしまったり、長期間の空室を補填するだけの資産や収入が不足していたりといったことで返済の遅延を繰り返した場合、受けられる条件が悪かったり、今後の融資が難しくなるといったリスクが考えられます。

あまりにもひどい場合は、最悪のケースとして担保となる物件の売却での清算、さらにはそれでもなお借金が残るというケースも考えられます。

まとめ

不動産投資は、仕組みを上手く活用することによって資産を積み重ねていくことが出来る投資手法です。また、原資として金融資産を十分に持っていなくても、信用を使って始めることができるのも魅力です。

信用もまた、直接の資産価値は持ちませんが、立派な資産の一つ。不動産投資を上手く活用していくことにより、不動産の資産価値と同様、高めていけるものです。

今回学んでいただいた内容が資産が資産を生む、不動産投資を始めるにあたり、少しでも、参考になっていましたら幸いです。

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