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「管理会社を変えたい!」不動産投資で管理切り替えを検討するタイミングまとめ

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「管理会社を変えたい!」不動産投資で管理切り替えを検討するタイミングまとめ

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賃貸管理ってナニ?

賃貸管理ってナニ?
細川
細川

お客様からこんなメッセージをいただきました。

今、不動産投資をしています。
賃貸管理は業者さんにお願いしてるのですが、長年お願いしていますが、このままでいいのか、それとも他社とかを比較して切り替えた方がいいのか…
ここら辺の判断が付きません。
どういうところを見ればいいでしょうか?

細川
細川

賃貸管理について、社長はどう思いますか?

安藤
安藤

不動産投資を行っているオーナーさん(不動産を持ってる方)が、自分で部屋の入居者と連絡を取り合ったり、仮に空室になった時に自分で部屋を埋めるなど、こういう対応は大変だと思うんですね。

なので不動産会社、賃貸管理会社という言い方をしますが…
そこに業務委託することを賃貸管理(ちんたいかんり)と言います。

早速、細川さんの質問に対する回答ですが…
注意するべき点が本当にたくさんあるのです。

管理会社変更で気をつけること

管理会社変更で気をつけること
安藤
安藤

1番はやっぱり契約書の中身だと思うのです

賃貸管理の契約を業務委託しようと思って締結した時に、もうあなたの運命は決まってしまいましたってという話なのです

細川
細川

そこに書かれてる文章や文言で…?

安藤
安藤

文言で色々決まってしまうんですね。

1番よくあるパターンとしては「契約の縛り」です。

携帯電話でいう2年縛りみたいなものがあり「賃貸管理をうちが請け負いますが、もし解約したい場合は違約金を家賃の1年分取ります。」というものもあります。

家賃の1年分って、東京都心部のワンルームマンションなら9万円ぐらいの家賃がしますよね。
1年分なので「×12」で、違約金で100万円請求しますよ!というような…
つまり違約金で儲けようとしている会社があるのです。

ほとんどの方が、不動産を購入する契約を締結した時、同時にその日に賃貸管理の業務委託契約を結びます。
要は販売会社と管理会社が一緒ということです

販売会社が管理会社を兼務するということ自体は良いことです。
なぜかというと、売って終わりではなくて管理まで含めて…
要はローン期間が35年なら「35年間あなたの面倒を見ますよ」というメッセージなわけです。
なので「管理もやります!」ということ自体はいい。

ただその契約の内容があまりにひどいのであれば、管理をその会社に任せるべきではありません
この辺りをしっかり見ていただきたいなっていうのが、1番の注意点です

管理会社を変更しなくてもよいケース

管理会社を変更しなくてもよいケース
細川
細川

今のその注意点を踏まえて、今お願いしてる管理会社がどういった対応とか、どういったサービスをしてればいいなど。
判断基準には、どういった点がありますか?

安藤
安藤

変えなくていいケースを話しましょう。

管理委託している物件がずっと満室であること

そしたら変える理由はありませんよね?

細川
細川

ずっと家賃は普通に入ってきますものね。

安藤
安藤

ワンルームマンションの場合は、1部屋単位。
東京の都心部で持っていたら、入居率は97%や98%いきますから。
はっきり言って空室になる期間は短いわけですよ。

4年に1回空室になり、ハウスクリーニングの時間などで2週間ぐらいだけ空室となり、すぐ埋まる。

なぜかと言うと、前の入居者が退去の連絡をしてきた段階ですぐ次の募集が走ります。
部屋を借りる側として経験があると思いますが「内見に行きたい」と言ったら「まだ前の入居者が住んでるんです」と言われることがありますよね?

細川
細川

中を見られない状況ということですよね。

安藤
安藤

中を見れない状態で申し込みを入れなければいけない事がよくあります。

高級物件だと、ほとんどそれです。
その状態で入居待ちが3名、5名と並んでるのです。

内見をするタイミングは、その時にやっぱり中を見て「微妙だったらやめてもらっていいですよ」と。
「問題がなければ、その日に契約しましょう」というぐらい、借り手にとっては…

決断の時間がない

何が言いたいかというと、管理会社が滞りなく埋めてくれてるわけです
これだったら別にいいですよね?

管理会社を変更すべきケース

管理会社を変更すべきケース
安藤
安藤

では逆に変えることを検討した方がいい場合。

例えば、空室が出てしまった場合、その後の動きがどうなのかが重要です
都心部のワンルームマンションにもかかわらず「半年間空室です」となると、何かが問題です。

もしかすると物件側の問題かもしれない。
その物件、その間取りでその家賃は高すぎるでしょ?と。
この場合は家賃を下げなければいけなかったりします。

しかし、賃貸管理会社側は客付けも含めて行いますが、そこのアクションを全然していない場合もあります。
賃貸管理会社が仕事をしてないから埋まらないっていうケースも多いのです

細川
細川

例えばオーナーさんに「家賃を下げないと難しいですよ」とも言わず、その価格のままでもネットに掲載してるだけというような?

安藤
安藤

言いもしないという感じかな?

ネットに掲載しているだけ、というケースはよくあります。

空室になった時、順調な時は止めなくていいよという話の真逆です。
つまり、賃貸管理会社の変更を検討するのは、順調ではなくなった時なんです

もう1つ。
順調だったとしても検討する要因がいくつかあります。

それは賃貸管理の委託手数料、これが何パーセントなのか?
要は高いのであれば、安いところに切り替えることが1つの考え方としてあります

細川
細川

そうすれば収支が改善するということですよね?

安藤
安藤

もちろんそういうことになりますよね。
今お話している賃貸管理は、いわゆる家賃保証サブリースではなく、集金代行の話です

だいたいね3%〜5%ぐらいが管理手数料です。
家賃が10万円だったら3,000円から5,000円ぐらいを管理会社に払って、天引きされた家賃が入ってくる。

なので、10万円の家賃で管理手数料を5,000円天引きして、95,000円が入ってきます。
その代わり、空室リスクはオーナーさんが負ってくださいねということです。
このパターンの話をこの動画でしています。

この集金代行に関しては、3%〜5%の間であればいいとは思います。
細川
細川

では「無料でやります!100円でやります!1,000円でやります!」という安いところは、それなりにまた収支も良くなりますよね?
なので良いという話ですか?

安藤
安藤

「1,000円でやります!」とか「無料ですみ!」たいな会社は実際あります。
それはもう安かろう悪かろうでよくありません。

なぜかと言うと、うちも不動産会社を持っていたりするので賃貸管理の部門も保有しています。
賃貸管理は大変な仕事ですから、それなりに人を配置してるわけです。

細川
細川

よくクレーム対応もありますよね。
「近隣の方が…」というような。

安藤
安藤

入居者さんからもしょっちゅう連絡が来ますよね。
「電気が消えました」「どうしてくれるんだ」など、すごく怒ってらっしゃる方もいますが…

「その物件は電気を変えたばかりです。こっち回しで電球を回してみてください」みたいな。
「あ、つきました」みたいな本当にそのレベルで…

「アダプタが抜けていませんか?」
「あ、抜けてました」という電話もたくさん来るのです。

なので、電話回線をたくさん借りているし、みんな電話対応をしてるわけです。
これを無料でやるっておかしくないですか?
なぜ無料でやれるのか?というと、さっき言った販売会社と管理会社がセットのパターンだからです

細川
細川

販売である程度、利益を取れるからでしょうか?

安藤
安藤

そうです。
「賃貸管理、うちは無料ですよ!」というのを餌にして高い物件売って、そっちで利益が出れば、それで会社としては回る。

賃貸管理手数料は具体的に言うと、3%未満では成り立ちません

うちでやっていると思いますが、3%ぐらいで1人の担当者が何部屋持つのか?という点も重要です。
1人の担当者が見られる部屋の数をある一定に定める。
「ここが損益分岐点トントンだな」というラインを私は分かっていますが、それを明らかに下回ってる会社が世の中にはあります。

まず1つ、賃貸管理手数料が高いケースは、切り替えを検討してもいいんじゃないかな?と思います。

順調でも検討するべきケースとは?

検討するケースはもう1つあります。
順調だったとしても切り替えを検討するもの

担当者の対応

順調というのは、あくまで入居者が入っており、毎月家賃が入ってくるということです。

例えば「確定申告で必要な書類をください」と連絡をした時に、メールの返信が1週間ありません。
電話に出なかったり、送りますと言ってそのまま1ヶ月放置されるとか…
こういうことになってしまったら切り替え検討した方がいいと思います。

細川
細川

そういうケースは結構あるのですか?

安藤
安藤

あります。

細川
細川

先ほど言ったように、1人が何百戸も抱えてると大変という部分ですよね?

安藤
安藤

もう回れなくなっちゃっているのですよ。

実際、賃貸管理会社からするとお客様は2名います。

まずは、物件を扱ってるオーナーさん。
もちろんオーナーさんからお金をいただいています。

10万円の家賃の物件預からせていただいたら、うちで言うと3,300円いただいてるので96,700円お支払いしてる。
お金をいただくのはオーナーさんです。

ただその物件に住んでくださっている方(入居者)。
その入居者の方が「電気が切れた!」など言ってくることもありますが「電気を次からちゃんと確認してくださいよ!」など、怒ってもいられないわけよ。
入居者さまもお客様なのです。
住んでくださっている。

どういう流れかというと、全部管理を請け負っているので、入居者の方が家賃を払ってくれて、委託されているうちにお金が入るわけです。

個人に振り込むってちょっと怖いですよね?
昔の大家さんのイメージで、現金で手渡しに行くみたいな、ちょっとおかしい。
なので管理会社に家賃が入ります。
そして賃貸管理会社は3%をいただいて、オーナーさんに戻すという話です。
なので、はっきり言って両方お客様なのです。

なので、担当者の対応が悪いと入居者への対応も非常に高圧的です
オーナーさんのことは非常に大事にしてるけど、入居者に対して高圧的ですとなってしまうと、その部屋の空室率は上がるのです

細川
細川

そうですよね…
なんか噂が立ったり…

安藤
安藤

「この物件はやばい」みたいになったりする。
なので、担当者が誠実に真面目に仕事ができるかどうか?
ここができてないんだったら担当変更を依頼するっていうのがまず最初のアクションです
それでもダメだったら…

管理会社を変えることをを検討した方がいいんじゃないかなと思います。

経営が悪化している場合は要注意

経営が悪化している場合は要注意

もう1つ、ちょっと別の観点から注意点をお話しします。
賃貸管理会社の経営が悪化している場合は、一目散に逃げ出すべきですね

細川
細川

それはどんなリスクがあるのですか?

安藤
安藤

先ほど言ったように、賃貸管理会社は入居者から入金を預かって、これをオーナーさんに払う。
この入居者からお金を預かり、オーナーに払うまでのタイムラグが15日から30日ぐらいあります。

うちは絶対にやりませんが…
賃貸管理会社の経営が悪化してきた時にどうするのか?というと、入居者からの預かり家賃。
タイムラグがある15日〜30日間は、変な話管理会社が使えるのです。

細川
細川

口座に入ってきていますものね。

安藤
安藤

当然ですが、うちは別口座に分けて一切触っていませんよ?
だってそこから3%をいただいて、97%をオーナーに払うわけですからね。

ここに手をつけ始めてる会社はよくある。
しかし外からは見えないのです。
では、どうやって見るの?と言うと、企業のデューデリジェンスをしっかりしましょう

そういったノウハウを駆使して、お願いする賃貸管理会社の経営状況っていうのを常に把握する。
これぐらいはやらないと、やっぱり経営ですからね。
不動産経営はしっかり回っていかないんじゃないかな?と思います。

担当者にすぐ相談できる関係性が大切

管理会社の担当者の方と定期的に連絡が取れている関係性がいいのです。
メールだけでなく、電話やできれば対面でも。

細川
細川

いつでも相談できる状態ということですね。

安藤
安藤

倒産する会社や経営危機に陥ってる会社って、人が大量に離職していったりとか、見ていれば感覚的に分かるのです。

その「担当者がもう3回連続で変わりました」とか、すぐ潰れるよ。
大体分かるものです。

細川
細川

そういう黄色信号を見受けられたら、ちょっと危ないかな?と…

安藤
安藤

そこで変えたいのですが、違約金条項があると変えられないのです。

ここで、もがき苦しんでる方はたくさんいらっしゃいます。

過度な違約金条項が書かれてる会社とは契約しない

もしくはそこで緩和の交渉をする
「おたくで管理はいいんだけども、これは国土交通省のガイドラインから考えると法外な違約金です」と
ここまでしっかり言ったら多分大事にされると思います

細川
細川

よく揉めて弁護士をお願いして…など、結構ありますものね…

安藤
安藤

そうですね。
色々な賃貸管理会社とのトラブルについても沢山LINEでご相談をいただきます。

気軽に相談していただいて、契約書なども必要なところを黒塗りして送っていただければ「あ、これ違約金取られちゃいますよ」など適切なアドバイスもできます。
良かったら気軽に連絡いただければと思います。

▼安藤義人 公式LINEアカウント
https://line.me/R/ti/p/%40981upsvf
※ 友だち追加後にメッセージをお送りください

管理会社をもし切り替えるとなった時、切り替える注意点は沢山あるのです。
1番は今言った、次こそは契約書を間違いないようにしようと
あなたにとってメリットのある契約を締結しましょうねという点

「契約書を読み込むことが1番大切ですよ」というところだけ、今回は覚えていただければと思います
先ほど言ったように、色々な方からの相談を受けてますので気軽にご連絡ください。

今回は「不動産投資家にとっての賃貸管理について」の話をさせていただきました。
ありがとうございました。

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