デメリットに特化した内容でお届けします
社長、以前公開したワンルーム投資の動画に批判的なコメントをいただきました。
コメントは社長が返信しているのですよね？
そうですね。
資産形成チャンネルでは投資や資産運用、資産形成の情報を日々発信していますが、色々なコメントをいただきます。
そこのコメントに対しては全て、私が返信しています。
1番面白かったのが「この人の言ってることは極端すぎる！」「いいことばかり言って人を欺こうとしてる！」というようなコメントをいただいて…
なんか悪者扱いして書かれてて笑っちゃった（笑）
しかし「メリットだけ言うな！」という、ごもっともなご指摘を受けてしまいました。
なので、今回はデメリットに特化した内容にしていきましょう。
デメリット（1）そもそも儲からない！
早速ですが、ワンルームマンション投資のデメリットは何ですか？
大きく3つぐらい話していきますね。
えっ…
じゃあやっぱりやらない方がいいですよね？
月数千円のキャッシュフローで人生は変わりますか？という話です。
「ワンルームマンション投資で儲けましょう！」と、そもそも勘違いをしている。
ワンルームマンション投資のメリットは儲けることではなく、別のところにあるんです。
保険や節税などの別のところを目的としてやるわけなのですが…
儲けようと思ってる人がやてしまい本来の目的とズレていて、いい思いをしないわけです。
「そもそも儲からないよ！」というのは覚えておいてください。
デメリット（2）収支が悪化するリスク
デメリットの二つ目は「収支が悪化するリスク」です。
「キャッシュフローがプラス3,000円出る」と聞いて始めたにもかかわらず、その収支が悪化するリスクがあります。
それはどういったところですか？
考えられる要素はいくつもあります。
例えば変動金利でローンを組んでいるはずなので、金利が少し上がれば収支を圧迫します。
残債の支払いが増えますからね。
支払いが増えれば3,000円、今得られているところが2,000円になっちゃうかもしれない。
こういうリスクはもちろん抱えています。
収支を圧迫する要因：家賃の下落リスク
次に、家賃下落リスクがありますよね。
仮に細川さんが物件を買ったとしましょう。
提案を受けた時に近隣の賃貸の需要や相場、この辺りをよくチェックせずに買ってしまいました。
そして今、8万円の家賃で入居者が入ってます。
しかし、周辺で細川さんの物件と同じようなクオリティの物件の家賃は7万円なんですよ。
今8万円で住んでくれてる人いますが、この人が出た時（退去した時）はどうなりますか？
周辺と同じく7万円ぐらいで募集をしないといけなくなっちゃうので…
家賃収入が1万円減るということでしょうか？
そうですね、減りますね。
では3,000円のキャッシュフローで始めた細川さんですが、1万円減ったらどうなります？
マイナス7,000円になってしまうと…
そういうことなんですよ。
収支を圧迫する原因：固定資産税
毎月3,000円のプラスだって思っているけれど、1年間で固定資産税がかかってきますね。
どれぐらいかかるのですか？
ワンルームマンションで考えると、4万円〜6万円ぐらい。
間とって5万円としましょう。
36,000円ー50,000円は？
14,000円の出費になりますね。
この固定資産税というのがシミュレーションに入っていないので、必ずここも加味してやろうねという話になってきます。
収支を圧迫する要因：家賃の下落リスク
そして、もう1つ細川さんの今3,000円貰えている収支を圧迫する大きな要因があります。
まだあるのですね…
けっこう怖いですね…
怖いですよ。
その要因は「修繕積立金」です。
細川さんが見てるシミュレーションには家賃収入という売上が1本あります。
他に支払いがいくつかあるんですね。
8万円の家賃を貰ってるとしたら…
恐らく家賃の5%ぐらい（約4,000円）を賃貸管理の代行をしてくれる会社に払わなきゃいけないのです。
そうすると、毎月76,000円は入金がありますね。
ここから何を引いていくかというと…
建物の管理費、修繕積立金、そしてさっき言った1年に1回の固定資産税です。
3ヶ月に1回の分割で払うような明細が来るパターンだったりするので結局は、月にならして計算していけばそれなりの出費があるわけです。
今さっき言った修繕積立金。
新築で買った物件の場合は修繕積立金1,200円ぐらいと書かれています。
しかし、古い物件になると2,400円に上がったりします。
更にもうちょっと古くなると4,800円に上ります。
修繕積立金は上がっていくのです。
修繕積立金を正しく理解しよう
修繕積立金はよく勘違いされますが、部屋のコスト（部屋の修繕費用）とはまた別ですからね？
部屋でなければ、建物全体ということですね？
そういうことです。
全部で40部屋のワンルームマンションがあるとしましょう。
大規模修繕といって外壁を塗ったり屋上防水を行ったりします。
この費用は誰が出すと思いますか？
オーナーさんですよね？
そういうことです。
40部屋あるので、オーナーさんは40名いますね。
この方々がちょっとずつ出し合って貯めたお金で払っていくのです。
建物には長期修繕計画というものがあります。
「建物を建てた時点で50年間どのように運用するか？」というのを建物管理会社っていうところが計画を練っているのです。
エレベーターの点検を10年でやらないと、ある日突然エレベーターが落ちてしまうと大事故になります。
こうならないように◯◯エレベータ株式会社に支払って点検をお願いする。
点検費用も何百万円ですよ？
5年後や10年後にこの修理をすると、全て決められてるのです。
積立貯金なんですよ、絶対使うお金なわけです。
でもそれが何故、上がっていくのですか？
色々な要因があります。
例えば、新築のタワーマンションを買いました。
共用部分にプールがあったり、大きなラウンジがあったり、スポーツジムがあったりするんですね。
壊れたらお金がかかるものがたくさんあるわけですよ。
そうなると修繕積立金は高くなります。
最初から「何万円もかかります！」なんて言われたら、物件購入を躊躇しますよね？
しかし、最初の10年でそんなに修繕費用はかかりませんよね？
なので建物が古くなればなる程お金がかかるのです。
最初はあまりお金をいただかずにその中でできる工事をやる。
途中からもっともっと沢山いただいて、大きな工事をやるという計画が最初から決められてるのです。
デメリット（3）突発的にかかる経費
もう一つが突発的にかかる経費です。 これがシミュレーションには入ってません。
持っている部屋が空いたときには部屋を直さなきゃいけないじゃないですか？
こういったコストはもちろん入居者の負担もありますが、オーナーさんの負担もあるのです。
一応東京都で決められているガイドラインで言うと…
6年以上住んだ入居者は、原状回復費用を1円も払わなくていいのです。
故意に傷つけたり、明確な過失があるということがなければ「基本的には6年住んでれば部屋は汚れるものだよね」と。
なので、自然で経年劣化した分に関しては全部オーナーが持つという決まりになってるのです。
すべて綺麗にしようと思ったら、これも業者によりますが10万円から、多いと25万円ぐらい請求されてるケースも見受けられます。
そういったお金が4年に1回くらいはかかるのです。
結構大きいですね…
月に3,000数百円の収支が悪化しましたよね…
細川さんが持ってる物件のキャッシュフローはプラス3,000円でしたよね？
今のをすべて足していくとマイナス1万円〜3万円ぐらいになってしまうかもしれません…
ワンルームマンションを月1万円ぐらいの負担で持つことができたら、それはいい投資なんじゃないかな？と僕は思います。
何故かと言うと、10年持ったら120万円の出費になりますよね？
物件を買ってから10年経った時にローンの残債はすごく減ってるわけですよ。
物件の価値は東京の都心部であればあまり下がらない。
むしろここ10年は上がり狂っていて、価格が上がってる。
そして、買った金額から残債は減っている。
売却した時にこの差額はあなたのものになりますよね？
この金額を得るために使ったお金は120万円です。
尚且、保有期間はずっと団信（だんしん）という保険に入っているわけです。
万が一のことがあった場合に家族に2,000万円ぐらい残したいのですが、そういう保険に入ろうと思ったら月にいくらかかりますか？と。
だからワンルームマンション投資は儲けるというよりは保険だったり、高所得の方が税金を抑えるためにやっていくものなのです。
今言った3つを聞かされずに、ワンルームマンション投資をやっちゃってる人がこの前の動画に色々とコメントをしていたのかなと思います。
リスクに備えるにはどうすればいい？
購入する時とかにどれぐらいかかるかとか、今後どうなっていくかは分からない部分もあると思います。
そういう場合はどうすればいいですか？
投資が初めての方が今僕が言ったことを100%理解できるかというとやっぱり難しいと思います。
ではどうすればいいかというと、いい業者、いい担当者から購入をすることができれば失敗しないのです。
2,000万円の物件を2,000万円で買える人もいれば、2,500万円で買っちゃう人もいるんです。
2,500万円で買ってしまったら、誰だって失敗します。
問題は多くの営業マン、多くの会社が都合の悪いところっていうのを隠すこと。
「お金かかりません！」とか「そんなの入居者から取ればいいんですよ！」など、すごく適当なことを言うんです。
投資家の方は「あんまり何もかからないだ！」「ほったらかしでいけるんだ！」と。
しかも「サブリースが付いているから10年、20年家賃が変わらないんだ！」とか…
これははっきり言って悪徳業者から買ってます。
「不動産投資が悪い！」と言ってる人は業者に対する文句が色々あるんじゃないでしょうか。
どういう条件で買うか、誰から買うかというところが1番重要になります。
いい話ばっかり鵜呑みにして買う、だから失敗するという話なのです。
今回の内容はあまりYouTubeで話してる方はいないかもしれませんが…
結構リアルなデメリットの部分だと思います。
不動産投資に興味があるよ！という方は、前回出したメリットの内容も踏まえ、両方分かった上でLINEからご相談いただけたらと思います。
今回は「ワンルームマンション投資のデメリット」を大きく3つまとめて話をさせていただきました。
ありがとうございました。
