ライフスタイルから見る、今後の賃貸マンションの需要傾向について｜吉崎誠二の5時から“誠”論 2022年11月28日放送

ーワクワク人生 COCO the Styleとは？
ラジオNIKKEI第1で放送中「吉崎誠二の5時から“誠”論」の番組内コーナー。
人生100年時代を豊かで「ワクワク、生きる」ためには一体どうすればいいのか？
結婚・お子様の誕生・転職・リタイア・住宅購入など、個人のライフイベントを充実させるヒントをリスナーの皆様と一緒に探していく時間です。

ライフスタイルから見る、今後の賃貸マンションの需要傾向について

今日は「あなたの人生をワクワクさせる事を教えて！」と言うテーマでメッセージを募集しています。まだまだお待ちしておりますのでぜひお寄せください。
その前に「ライフスタイルから見る、今後の賃貸マンションの需要傾向について」伺っていきたいと思います。

ライフスタイルから見る今後の賃貸マンションの需要傾向についてはつまり年齢、職業、家族構成環境によって、必要な住宅は変わってくるということになります。

そうすると、人口動態や世帯累計動態などを追いかけて行くと、賃貸住宅の需要がみられるという事になりますね。
ワンルームマンション投資というものが、ここ10年近くは盛んですが…
これは需要が旺盛だからという事で、投資の需要も旺盛だけれども、借りたい人もやはりワンルームが多い。
これはいくらコロナ禍で減ったとはいえ、年間で物凄い数の人たちが首都圏、あるいは関西圏へ人口流入があり、その大半が進学、就職である事を考えると、彼等、彼女達が最初に住まう家は大抵賃貸住宅で、それもワンルーム。
あるいは1Kが多いという事で、そういう意味では理にかなった賃貸住宅の需要という事になりますね。

内田：そうですね。
高齢化が進んだら「狭い部屋でも良いかな？」という風な事にもなりますしね。
そうするとワンルームマンションや少し小さめの物件というのは中々需要が減らないのかな？という風になりますね。

吉崎：ただ20年後を想定すると、0歳や1歳の方々が今進学や就職に行かれるという事ですからね。
考えたら、去年の出生数は80万人を切っていました。
私達の頃の出生数は200万人くらいでしたから、比べたら4割、6割減という事になりますね。

内田：そうすると、やはり学生向けや新規就職者向けと言うのも需要があるでしょうけれども…
それ以上に、ある程度年齢がいった方のシングルの方向けの住宅。
例えば1LDK（45㎡）みたいな。

吉崎：大学生が住むよりは少しだけ広め。
昔はディンクスとか言っていましたけれどもね、カップルで住むような。
その様な物件あたりは今後も需要が増えてくる。

これはですね、未婚率（50歳の時点で一度も結婚していない人の割合）は、男性で現在22%前後です。
女性はここの所凄く増えて来ていて、13〜14%といった数字ですが、それがどんどん増えて来ている。
そういった方々が年齢と共に年収も上がってきて、ワンルーム、1Kではなくて少し広めの、1人で住んでも十分かな？くらいのお家に住まわれる事が増えてきています。
そういった需要はここのところ伸びてきていますね。

内田：自分で働いて、少し広めの所に住む。

吉崎：「買うのはさすがに勇気がいるよね」と…
しかし「借りるのならば、少し広めを借りようかな？」という方が増えてきているという事で、その需要が今後は出てくるかもしれない。
若干広めですかね？

内田：そうですね、1LDKとか。
でも、そうすると家族というものを持たない人たちも増えてくるという事ですから、家族向けの物件というものも減る傾向にあるという事ですか？

吉崎：2040年・2050年になってくると、そもそも人口が減り始めていきます。
世帯数は、東京などはまだ高い状態は続きますが全体で見れば下がってくる。

東京も、最新のデータが出る度に書き替えられているのですが、今の時点では2032年か2033年くらいで東京は世帯数が減ると言う予測なのですね。
それが2015年・2016年はもう少し早く減ると言っていましたからね。

遅くなっている。

ずれてきている。
つまり世帯数の増加は、これが何故かというと、単身世帯が物凄く増えてきているから…

内田：それも一世帯になるから？

吉崎：そういう事ですね。
今や日本で最も多い世帯累計は、単身世帯ですから。
1人か、2人家族、両親と子供の様な、どのパターンが多いかというと、圧倒的に独り暮らしが多いらしいです。
37〜38%ありますからね。

内田：そんなに居るのですね…！

吉崎：ファミリーは20数%ですからね。
つまり、今の日本のメインは独り身で住んでいる人ですから。

内田：そうですよね。
今後もその流れはあまり変わらないかもしれない？

吉崎：これは恐らく、2040年とか2050年までは変わらない。
とすると、その方々がどんどん高齢化していくとですね、高齢者向けの単身住宅です。

内田：やはり違うのですか？
タワマンじゃないとかそういう事なのですか？

吉崎：車椅子でとか、少し歩き易く手摺がついているとか…
マンションの1階はコンビニとか。

内田：近くに病院があったりとか…
駅が近い方が良かったりもするのでしょうか？

吉崎：もうリタイアされているかもしれませんので、あまり出ないかもしれないですよ。
そういう事も含めて、新たな需要に変わって来ると…
ここ10年くらいはないですけれども、臨海新線？

内田：2040年。

吉崎：その頃の話ですね。

投資はどれくらい先を考えるもの？

でも、投資するのでしたら、どれくらい先の事を考えて投資したらいいのですか？

何年くらい保有するか、株式と同じですよね。
大体5年〜10年の保有が多いですから。

内田：そうなのですね。
では、まだ大丈夫だけど…？

吉崎：首都圏はまだ暫くは考えなくて良いのではないでしょうかね。

内田：ただ、価格の上がり方というのも、そういう未来を控えているのだとすると、少し鈍くなったりするのでしょうか？

吉崎：するでしょうね。
あと同じ様な話で、何処かで期限が決まっているという話でいくと、定借マンション、定期借地権の地面の上に立っている分譲マンション、2050年代が多いです。
2007〜2009年などで建ったものが多いので、2050年・2060年くらいに取り壊す事が決まっているマンションが都心には結構あります。

内田：それは取り壊してどうするのですか？

吉崎：元に持っていた方々に返すわけですよ。

内田：またそこへ新しいものが建ちそうですけれどもね…

吉崎：いえいえ、それは元々病院がお持ちの巨大な敷地がありまして…
一部、元々使っていない所や、あるいは駐車場として使っていた所がマンションになっています。
既存の病院を建て替えると言う場合は、ここを使いながらここを潰してそこへ新しく建てる訳です。

そのような事もあって、結構2050年・2060年になってくると、賃貸住宅需要はかなり高くキープはしていると思うのですけれども、その物件そのものの在り方は変わるのではないかと思います。

内田：そうですね。
今の話を聞いていると、少なくなってしまうという事もありそうですよね。

吉崎：ただ、持ち家比率が伸びて来ていないので、多くの方々が「賃貸で十分では？」となっています。
賃貸住宅需要はかなり高いまま続くと思うのですね。
ただその物件の何が求められてくるかが変わってくるかと思います。

内田：なるほど…
その時の人口がどうなっているのか、どういう風に働いている人達がいるのか、どういう風な暮らしをしているのかを、少し想像していかないといけませんね。

吉崎：そういう事ですね。