新築ワンルームはやめたほうがいい？
「ワンルームマンション投資」と言っても、色々と種類があると思います。
その中でも「新築ワンルームマンションはやめた方がいい」というのが1番聞く言葉かな？と僕は思っているのですが…
実際、どう思いますか？
そもそも「ワンルームマンション投資は良くない！」と言っている世の中の多くの方々…
資産形成チャンネルでもコメントをいただきますが、感じるのはほとんどの方が商品性を理解していないということです。
「何が得られるのか？」が分からないまま「良くないものだ！」と言っている方が非常に多い。
なぜそうなってしまっているのか？
今そんなことをやっている会社はあまりないとは思いますが…
世の中の営業マンの方々が、どうにか物件を売り付けて自分は高額のインセンティブを得てお金持ちになりたいと…
お客さんには嘘を言ってでも、とにかく買ってもらいたい。
こういう強引なセールスがあまりに多かったのです。
まず内容のおさらいです。
新築ワンルームマンションは今ものすごく高くなってきています。
東京都心部の話をします。
都心6区、もっと言うと新宿や港区などですね。
新築 25平米のワンルームマンションで、4,500万円くらいするのです。
もう考えられない金額になってきています。
4,500万円の物件を買う場合、キャッシュで買うわけではありません。
ワンルームマンション投資のいいところは、フルレバレッジが効くことです。
つまり、借入れで買える。
1.8%の金利で4,500万円を借りると…
他に管理費や修繕積み立て金などをオーナーは負担しなくてはいけません。
修繕積立金は最初は安かったりするので…
計算すると、ざっくり15万円ぐらいが毎月の支出になります。
「細川さんは持ち出し（マイナス）1.5万円でマンションが手に入りますよ！」と営業するのです。
空室でも家賃が入ってくるのですね。
家賃保証といいますか…
サブリースというのは空室だったとしても家賃収入が入ります。
なので、13.5万円の入金があって、15万円のマイナスがあるので、▲1.5万円。
これで細川さんはマンションオーナーになれますよ！という話なのです。
しかし、ここだけ聞くと1.5万円を持ち出しながら、何のためにマンションを持つのか？という話になりますよね。
そうですよね…
毎月マイナスだと意味がありませんよね？
動画で確認したい方はこちら
サブリース賃料とは
サブリースは空室だったとしても業者が賃料を保証する契約のことです。
例えば、実際の入居者から貰う賃料が10万円の物件に対して、細川さんに9万円を保証する。
つまり手数料10%ぐらいが相場なのです。
実際は業者側では、そんなに空室は発生しません。
都心部のいい物件であれば98%ぐらいで回っているのです。
つまり1年に2%ぐらいだけ空室があるという意味です。
もっと言うと4年ぐらい住んでくれて、1ヶ月間は空室で…という感じで回っていく。
なので実際は10万円の入金がきますが…
大体2,000円分ぐらいは空室に充てられるのです。
9万円を支払い、差額の8,000円分がサブリース業者の取り分になるというビジネスモデルです。
他にも24ヶ月ごとに家賃1ヶ月分、10万円を更新料として払ったり…
入居者が入れ替わる時に税金収入が新しい入居者から手に入るなど…
これらを業者が100%取ります。
その代わりにサブリースするケースが多いので…
話を戻して、135,000円のサブリース賃料を細川さんに約束するためには…
実際には15万で貸し出して10％いただくから13.5万円を守れるという話です。
いくら都心部の物件でも1R15万円は厳しくない？と思うのですよ。
家賃としては高いですよね…
サブリース賃料には欠陥がある…
おかしいということは、つまりどこかに欠陥がある仕組ということじゃないですか？
どの部分が欠陥だと思いますか？
物件価格は仕方ないとしてその家賃のところでしょうか？
サブリースの保証の金額がおかしいのかな？と…
結論を先に言うと…
新築マンションは、賃貸の場合、新築プレミアムという家賃を少し相場より高くして貸し出すことがあります。
それでも新築の木の香りがまだ残っているからそういう物件が好きな人がいるわけです。
なのでワンルームマンションの場合…
相場よりも1万円か2万円ほど高く貸し出してるイメージがあります。
つまり数年経ってその入居者が出た時には、新築プレミアムはなくなります。
そうすると、細川さんがいうように家賃は下がります。
そもそも15,000円〜20,000円ぐらいのマイナス収支で持ってるわけですから…
そこから家賃が下がるとどうなりますか？
家賃が下がったら、家賃保証も下がると思います。
なので、その場合サブリース賃料もすぐ下げられるということですよね？
さすがにすぐは下げられません…
数年間かけて、じわじわ下げていくケースが多いです。
物件買ってもらってすぐに家賃下げたらクレームものじゃないですか？
ただ5年後〜10年後に少しずつ下がる分には苦情が入りづらいのです。
なので購入後、サブリースの更新のたびにちょっとずつ下がるイメージ。
その最中業者側は逆ざやといって、実際は12万円しか入ってこないのに13万円払う。
その物件は赤字になるけれど…みたいなことですか？
そうですね。
そこまでして顧客のクレームをコントロールしていくわけです。
利益が出たお客様の事例
今の話だけ聞くと「全然良くないじゃん！」という話なのですが…
そもそもワンルームマンション投資で利益を出すことができるパターンは2つしかないと思います。
パターン（1）
実際のココザスのお客様の事例の一つ目は…
シンプルに実話の数字を言います。
ワンルームマンションを3,000万円で購入し6年間保有して3,600万円で売りました。
シノケンが販売していた「ハーモニーレジデンス田町」という物件です。
購入時期が良かった話かもしれないですが、3,000万円が3,600万円になりました。
キャッシュで買ったとしても、売却時に利鞘が取れますよね。
そうですね。
パターン（2）
こちらのパターンでは物件は値上がりしていません。
なんなら値下がりしていたのですが…
どういうことでしょうか？
ちょっと難しいですよね…
3,500万円の新築ワンルームマンションが短期譲渡から長期譲渡に税率が変わって、6年後に売却したということにしましょう。
72ヶ月後に、3,500万円で買ったものが3,300万円に下がりました。
それでも利益は取れるのです。
なぜかと言うと、3,500万円で購入し、1.8％の金利で組んだ場合…
3,500万円のローンを組みます。
6年後、3,060万円ぐらいまで残債が減っています。
3,060万円の残債の物件を3300万円で売りました。
売却時に手元に残るということですね。
もちろん税金がかかったりしますが…
長期譲渡であれば20%なので、そんなに気にならないと思います。
こうやって240万円儲けるのです。
そうなんですね。
なので、細川さんは新築ワンルームマンションを私から買いなさい！という話です。
1件購入で240万円儲かりますよ…？
そうですね。
これは勝てる可能性がありますよね…！
でも社長…
先ほどの話では「毎月持ち出しをしてやる」という話だったと思います。
そうなると実際は売った時にプラスになりますが、持ってる間に使ったお金を考えると…
やっぱり儲からないのではないのですか？
騙していますよね！？
バレましたか…（笑）
二百数十万円出るという話ですが…
細川さんみたいにちゃんと計算ができる人はそれが分かると思います。
毎月15,000円のキャッシュをすり減らしながら何のためにやるのか？とみんな言いますが…
15,000円×12ヶ月＝1年間で18万円です。
18万円×6年間で…
でも108万円を使ったことによって240万円を手にしたらどうですか？
100万円以上儲けられていますね。
つまり、保有している期間に使っている持ち出しの金額は、最後に出るキャッシュのプラスをここから差し引かなきゃいけません。
「それでも残りますよ！」というのがうまくやっている人のやり方です。
要は1円も使わずにマンションを保有して、6年間毎月積み立ての感覚で108万円はかかりました。
でも6年後売却した時に物件価格が値下がりしているにも関わらず240万円が入るのです。
そしたら差し引き142万円増えたねという話なのです。
僕が買っていたとしたら…
毎月15,000円払っていたのは、ただ払っていたわけでなく逆にプラスということですか？
シンプルに6年間で132万円手にしたわけですから…
6年間で割ると年間22万円プラスなんですよ。
つまり細川さんは月15,000円以上プラスになっています。
しかもそれは売却時に物件価格が下がっていた例ですよね？
今、値上がりした成功例だけ話すと…
コメント欄で「お前は詐欺師だ！」などと書かれるのが分かっているので…
値下がりした事例で話しました。
しかし、場所によっては、値上がりしてるケースも多々あります。
今東京の不動産価格は高いなとも思いますし…
これ以上賃料相場が上がるには給料が上がってからでないと難しいと思うので。下がった事例で話しました。
やはりうまくレバレッジを使うことによって、リターンが得られるということですね。
ワンルームマンションのメリット
借りている、そして頭金として1円も払わずに持っている…
だからこそ保有している中で値下がりしたとしても…
しかも保有している期間の間に「保険効果」を得ているわけです。
ワンルームマンションは、保有している最中に亡くなってしまったり高度障害になるなど…
万が一が起きた時に物件のローンの残債が全てなくなり、相続人に物件だけが渡されます。
ローンの残債なくなるのですよ。
つまりこれは遺族年金の効果があります。
3,500万円の物件を買っていたら3,500万円分の保険効果と捉えることもできます。
そこからは10万円の家賃が未来永劫入ってくるわけです。
それだけの保険をかけようと思うと、掛け捨てでも月に数万円いかないぐらいかかります。
つまり保険商品と比較してもいい商品というのが私の考えです。
例えば、積み立ての保険は、今たくさん種類ありますが…
保険で6年間、毎月15,000円の保険を積み立てするとします。
6年後に解約を申し出た場合、解約返戻金はどれぐらいで戻ってきますか？
基本、損切りですよね…
100%いくはずありません。
今まで保険効果が得られていて、これからもずっと積み立てたら保険効果が得られるわけです。
それが20年〜25年続けていくと150%に上がっていったり…
こういった商品が多かったりします。
6年間15,000円を貯め続けた場合、108万円貯まります。
この108万円を解約したらおそらく70万円ぐらいしか返ってきません。
でもマンションの場合、この108万円によって240万円を作っています。
純粋に132万円増えたというのが、先ほどの話です。
保険だと損するがマンションだったら得をするのです。
どうして叩かれているの？
でもこんなに叩かれるのはどうしてでしょうか？
中身や構造を本当に理解しているのであれば…
しかし、叩かれている。
それはなぜかと言うと…
多くの営業マンの方が商品の特性をお客さんに100%理解してもらうことなく「マンションオーナーになって儲けましょう」というようなことを言うからです。
「いや、そもそも儲からないし…」という話なのです。
「良いように見せて売っている」ということですか？
そうですね。
儲からないですからね…
百数十万円の話をしてますから。
しかも6年〜7年で、ですよね？
大きく儲けるものではありません。
皆さんがオーバートークして「節税になる」や「キャピタルゲインが〜」「インフレに強い」など言うわけですが…
もちろんそういった要素もあります。
ちゃんと聞いてる人はそもそも毎月15,000円の積み立てのような感覚でやっています。
この辺を理解している人からしたら…
数年後に売却した時に益を狙っている人からするとまともな商品です。
社長は、以前ワンルームマンション会社に務めてたこともあったと聞きましたが、社長は今みたいな話で販売していたんですか？
私は当時「儲かりますよ」と言って販売していました。
「節税しましょう」と言っていましたよ。
オーバートークをしている部類ですかね…
先輩から「この紙を読んで提案しなさい！」と言われました。
その紙には、そういうことがいっぱい書いてありました。
初めての不動産業だったので分からなくてそればかり読んでいましたね。
でもその後、色々知る中で「違うんじゃないか？」と思い始めて…
ちゃんと商品性を全て話して、金利上昇リスクも話をして。
「実は節税にあんまりならないよ」ということも話をして、それでもたくさん買ってもらってきました。
その後商品の良さが自分の中でも確信に変わってきました。
実際にめちゃくちゃな売り方をしていた10数年前のサラリーマン時代…
今その方々ですら私のこと見つけて連絡してきてくれるのです。
「あの時押し売りしてくれた練馬のワンルームマンションで、売却時に1,000万円以上のリターンを取りました！」など。
当時は物件価格がものすごく安かったので…
買ってもらってた人“全員が”と言っていいかもしんないくらい、全員が数百万円以上の利益を取っていると思います。
そういった儲けのパターンもありますし、儲けるものではないのですが…
あとは先ほどお話しした「団体信用生命保険」の保険効果です。
これを適用したケースも実際あります。
嬉しいことではないのですが…
ある日突然マンションを販売した方の奥様から僕に電話が来ました。
「旦那がこういうことになりました。重要な書類リストの中に万が一があった時に連絡する人という風に書いてあったので、安藤さんに連絡しました。」と。
非常に心苦しいことではありましたが、どうなったかと言うと…
その方に買ってもらったマンションは残債が全部なくなり、奥さんに名義の切り替えをしました。
奥さんは今でも毎月8万円ぐらいですが、家賃を取ってもらっています。
マンションを販売したことを本当に良かったなと自分で思いました。
だってこれがなかったら何も残されなかったかもしれないわけです。
もちろん他に生命保険があり、さらにお金が入ったのであれば少しは心の傷を癒すツールにもなるんじゃないかなと思うので…
ワンルーマンションには、こういういい部分もあるのです。
良い買い方がある？
最後にねそれでも叩かれるだろうなって思ってるのでいい買い方を紹介してこの動画を終えたいなっていう風に思うんですけども。
いい買い方はあるのでしょうか？
多くの視聴者の方が誤解してるんだけども…
私はワンルームマンション屋さんではありません。
うちでは作っていませんものね。
数ある金融商品や同商品、そういったものの中から何があなたに最も適してるのか？を診断してご提案していく。
人生がトータルで良くなる提案をしているだけなので、一棟収益アパートの方が最近取り組んでる方が多いです。
プラスのキャッシュフローが出ますからね。
ワンルーマンションを買うのであれば…
「物件安くして」だったり「諸費用をサービスして」など…
こういう話をしたら値引きしてくれます。
なぜ中古ではなく「新築だったら」なのでしょうか？
他の動画で話したことがありますが…
中古新築問わず、それぞれの不動産業者ごとの粗利益の幅をお話したことがあります。
例えば3,500万円で買った物件は業者側がいくらぐらい利益が取れてるのか？
つまり作るコストがいくらかかっているか？は、決算資料などで全て出ています。
仮に3,500万円の物件で原価率が80%、粗利率が20%だった場合…
3,500万の20%なので…
ただここから人件費や広告宣伝費やオフィスの賃料など…
あらゆる販管費を引いて残った部分が営業利益です。
その会社単体の営業利益率が10%だった場合。
1つの物件を細川さんに買ってもらうと、業者は純粋に350万円の儲けが出るのです。
※ 法人税引前です
つまり、350万円という営業利益の中が値引き可能なマックス金額なのです。
それだったら10万ぐらい値引いてくれるかな？と…
中古物件に比べて新築の方が物件価格が大きいので、同じく粗利率が20%だったとしても700万円取れるのか…
2,000万円の20%だったら200万円しかありませんよね？
200万円と700万円なら、700万円の方が幅が大きいですよね？
細川さんは今「10万円くらい値引いて…」と言っていましたが、
極論「350万円値引いてくれたら買います」ぐらいのことを言えばいいのです。
ただ実際、私たちがご相談を受けて知り合のいい業者さんを紹介したり…
そういったケースで過去それぐらい値引きしてもらったケースもあります。
みんな普通にワンルームマンションで利益を出していますから、たくさんの業者がいるのです。
その中の9割8分ぐらいの業者があんまり良くない業者だと思っています。
わずか2部（0.2％）がいい業者なんじゃないか？というくらい、ほとんどが微妙な業者なんです…
最近もお医者さん向けにワンルームマンションを販売していた会社がサブリースを抱えたまま飛びましたよね…
問題になっていますよね…
あのような人たちがいっぱいいるのです。
この業界でもほんの一部の会社・担当者はすごく真っ当にやっています。
そのような会社・担当者から安くしてもらって買えば、それはうまくいくでしょ！という話なのです。
中身をあんまり知らずに「ワンルームマンションは〜」等と言って散々叩いていて…
「特に新築サブリースは〜」と言っている人もいますが、今言ったロジックで、みんな勝っています。
ただ「みんな勝っている」と言うとまた誤解が生まれるので…
うまくいってない方も、もちろんいます。
「うまくいっていない」というのは最後売却をした時に数百万円の持ち出しが出てしまうなど…
だからそういったところも含めて考えると「どういう物件を選ぶのか？」
物件が全てです。
物件は立地、その街のポテンシャルや再開発の様子など…
この辺を何も知らない状態で買うのは良くないので、結果ご自身でちゃんと勉強しましょう。
質問相談がある方は問い合わせしていただければ、アドバイスもできると思います。
気軽にLINEからご相談ください。
今回は「ワンルームマンション投資の話」をしてみました。
ありがとうございました。
