ワンルームマンション投資は詐欺？
資産形成チャンネルでも色々と取り上げてますが…
「ワンルーム投資はやるな！」「あんなの合法的な詐欺だ！」という内容の動画や記事などもよく見かけます。
実際、ワンルームマンション投資は詐欺なのでしょうか？
詐欺だったとすると、ワンルームマンションを専業で販売している会社は上場していませんよね？
もちろん、ちゃんとした審査があるわけですものね。
当たり前にありますよね。
なので、詐欺は言い過ぎだと思います。
以前もワンルームマンション投資に関するYouTubeをアップしましたが…
そうすると「この“ワンルームマンション投資”に関する動画を見てください！」など、コメント欄に色々な方が集まってくるのです。
なので、実際いくつかの動画を見てみたのですが…
「確かにそのとおりだな」と思う部分もありますし「ここは違うな」と思う部分もあります。
要は「前提によって物事が変わってくるよね」という話です。
今回はこの辺を詳しく話していけたらなと思います。
不動産投資について発信する目的
基本的に私たちもそうですが、YouTubeで動画を公開している方々には何らかの目的があります。
「再生回数を稼いで広告収入を得たい」という方もいれば「ワンルームマンション投資以外の商品を売るためにリストを集めている」方々もいる。
では、ココザスはどうなんだ？という話ですが…
認知率を上げていきたいのと、資産形成に取り組む人を増やしたい。
そして、失敗する人を減らしたい。
この辺りの理由があって僕らもやっているわけです。
なので少し大げさで派手な動画をアップしてる方は大抵“叩き系YouTuber”として伸びていきたいという意向があったりします。
なので「だいぶ大袈裟ですよ」ということなのです。
ココザスの立場としては、ワンルームマンション投資をオススメしている会社ではありません。
よく誤解されるのですが「色々な運用の中でワンルームマンション投資にも一部いい部分ありますよ」という発信をしてるのが、うちの立場です。
動画で確認したい方はこちら
ワンルームマンション投資で注意すべきところ
先ほど「ワンルームマンション投資にも一部いい部分ありますよ」と仰っていましたが…
どんなところに気を付けたり、どんなところを見ればいいのでしょうか？
アンチワンルームマンション系の方々とどうしても会話が噛み合わない部分があります。
例えば、3,000万円の相場価格の物件があったとします。
私は3,000万円で買ったケースのことを言っているのです。
もっと言うと、相場より安い2,800万円で買った時のケースを話しているわけです。
しかし、彼らはその物件を3,500万円で買わされちゃったケースの話をしていたりするのです。
そうすると差額が大きいので、彼らは失敗しますよね。
「高く買っている」ということですね。
そうです。
「いくらで買うのか」が全てなのです。
「高く買わされている」ことが、詐欺ということになっているのでしょうね。
前提が「適正価格で買っていない」とすると、それは悪いものになるよねという話です。
あとは「業者側が利益をむさぼっているのではないか？ものすごく儲けている！」ということを言っている方もいらっしゃいます。
しかし、何を見てそう言っているのか？が、本当に理解できません。
「新築のワンルームマンション投資はすごく利益が乗っている」というような話はよく聞きますよね…？
これは「調べればいいじゃん」という話しなのですよ。
いくつか上場企業でワンルーム専業でやっている会社の決算短信を見てみましょう。
例えばプロパティエージェント。
半期決算の数字ですが、243億円の売上に対して約200億円の原価がかかっています。
粗利益は45億くらいです。
18%ぐらいの粗利率になります。
3,500万円で売っている物件を分かりやすく20%としちゃいましょうか…
そうすると700万円が業者の利益です。
そう考えると、価格交渉の余地があるのは700万円までということになります。
ただ、利益が1円も取れずに売るということはしませんので…
100万円〜200万円くらいは値引きをする価値はあるのかな？と思います。
他にもグッドコムアセットという会社があります。
利益率は少し高くて28％。
他にも中古マンション専業でやっているランドネット。
ここは14％です。
約10%だったとすると、2,0000万円の中古の物件で業者は250万円の利益しか出していません。
利益率が10％や20％の世界ですよ？
そこまでやらないと、仕事になりませんよね…
10％か20％ですからね…
物の価格の20%、これが業者に現金として残るお金です。
それ以外は全部建設取材だったりとか土地の値段なので、なくなっているわけです。
この中から人件費や広告宣伝費など、あらゆるものを払っているわけなので…
実際は…
当然、儲かっていないのです。
飲食店の粗利率を見てみよう
飲食店の粗利率は？という話なのですが…
すごく安く食べさせてもらっているなと思う、サイゼリヤさん。
粗利率は60%で、原価は40%しかかかっていません。
他にも松屋フーズは65%。
居酒屋業態でいうと、ダイヤモンドダイニングの粗利率は80%。
原価は20%なので、1,000円で提供されているメニューは200円しか原価がかかっていないのです。
先ほどの話とは真逆ですね…
誰か「居酒屋はもう全部詐欺だ！」と言っていますか？
こう見ると、ワンルームマンション業者は詐欺もなんにもないのでは？と思うのです。
商品性の話ですが…
実際にこの5年で物件を紹介して買っていただいたお客様がいます。
その方々は今どうなっているのか？
うちは中古の築浅（10年前後）のマンションがいいと思っているので、そういった物件を買ってもらっていました。
その方々は大体、少しプラスを出して売却をして手放されています。
色々な動画を見ていたら「ワンルームマンション投資で儲かっている人を何十年間で1度も見たことがない！」という動画もありました。
少し、理解に苦しみますね。
実際に利益を出してる人もいるのです。
ワンルームマンション投資が儲からないと言われる理由
世の中が言っているのは「新築ワンルームマンションをものすごく高く買って、それでサブリースが抱き合わせになっていて、毎月2万円や3万円の持ち出しをしている」こんなケースです。
これでは、利益を出すのは難しいと思います。
先ほど言ったように、高く買ってしまっていると…
そうですね。
なので中古物件で2%以下の金利のケースで言うと、普通に利益がでるのです。
例えば2,500万円の物件を買ったとしましょう。
そうすると購入価格2,500万円で、5年後には残債が2,170万円ぐらいまで減っています。
金利で言うとどれぐらいの金利なんですか？
1.8％で計算しています。
そこからまた5年ぐらい経つと、1,870万円ぐらいまで減ります。
弊社が見てきた利益を出してるお客様は、5年〜10年の間で売却されているのです。
残債がこのように2,500万円だったものが2,100万円、1,800万円と減っていきますよね。
対して物件の価格価値はどうなっていきますか？
ガクンと下がるイメージはありませんね。
そうなのです。
しかし、仮に下がったとしましょう。
2,300まで（10%ぐらい）下がってしまいました。
そうなったとしても、5年ぐらい持って売却した方は売却時に若干の利益が出ています。
要は価格が下がっていきますが、それよりも早いペースで借入れ残債が下がっていく。
ここがクロスしたところ以降、この分が全て利鞘になるわけです。
持ってる間に持ち出しがでるんじゃないか？だったり、運用している最中に掛かる色々なお金があるんじゃないか？という話は、そのとおりなのです。
月々のマイナスが1万円だったとすると、年間12万円が出ますよね？
5年で60万円出ていきます。
他にも原状回復で、入居者が出た時に10万円かかったとします。
このかかったお金の合算をその利鞘からマイナスして、残ったものが純粋な利益ですよね？
築古のワンルームマンションを最近の東京のマーケットで購入してた方は結構な率で収益が出ています。
もちろん出ていない方もいるのは事実ですし、弊社がご紹介した方の中にも出てない人も普通にいます。
ただ、そういう方は「あと数年持てばいいんじゃないの？」という話になるのです。
どこかでクロスが…
そもそもワンルームマンション投資をやってる方々は頭金をかけずに取り組んでいませんか？
基本的には“フルローン”が旨味だったりしますよね？
そうですよね。
投資には3種類あると思っています。
一つ目は積み立てをしていくモデル。
二つ目は余剰資金を投じるパターン。
三つ目は信用、要はローンを活用して取り組むパターンです。
ワンルームマンション投資はこの信用を活用するのです。
プラス、毎月ほんの数千円だったり1万円くらい積み立てをしていく。
このミックスの投資なのです。
お金を1円も使わずに5年後にお金を作っている。
これは普通にすごい話ですよね？
極端な話、0から産んでいるわけですものね。
他にそういう投資は何かありますか？
ローンを使う商品以外はやっぱり原資が必要なので…
そうですよね。
ワンルーマンション投資の動画や記事を公開すると「これだったら株をやった方がいい！」という話が出てくるのですが…
それは話が飛びすぎではありませんか？
全て違いますから…ね…
1円も使わずにできる投資と、あとは20万円ぐらいから株を買う。
お金を出しているわけです。
出した上で利回りを得るのか？お金一切使わずに利回り得るのかていうこういう違いがあります。
なのでなんか一緒にワンルームマンション投資はどうだっていうこと自体が多分おかしくて1つ解決策を渡すとするとね10%の頭金をキャッシュで入れてワンルーム持ったらいいじゃないですか。
そうなるとどう変わる？
収支はものすごく上がります。
さらに残債が最初からものすごく減っている状態なので、トータルの金利負担も少ないのです。
一般的に本当に勝っている玄人の不動産投資家はフルローンはやりません。
10％〜30%を入れてやるのです。
しかし「フルローンでないと取り組めません」という方がワンルームマンション投資をやるわけです。
それでも勝つ方法がありますが、もちろん高く買ったら負けます。
やり方によって全くもってメリット・デメリットが変わってくるので、その辺をひっくるめることは控えた方がいいのでは？ということを、この記事で伝えたいのです。
ワンルームマンション投資をやるべき人・やるべきではない人
「ワンルームマンション投資は悪いものではないよ」という話だったと思いますが…
実際に社長はワンルームマンション投資をやっているのですか？
やっていません。
えっ…
辻妻が合わなくなりますが、大丈夫ですか？
私はアパート（一棟）の投資をやっています。
あとは海外にマンションを持っていたり、色々と投資をしていますが、私はワンルームマンション投資は絶対にやりません。
なんかもう違う記事になってしまいそうですが…
やらない理由はどういったところにありますか？
これは、結局どういう属性の方でどういう生き方の方なのかによって、やるべき人・やるべきではない人が分かれるのです。
私はどう考えても「やるべきではない人」になる。
自分で事業をやってるので、将来のための投資や資産形成はやる必要がないのです。
だって今を頑張らないと生きていけませんし、皆さんにお給料も払っていますし、そんなの後回しになるのです。
ただ、もし自分が会社勤めで5年後・10年後の年収も決まっている。
退職金もある程度見えているというのであればワンルームマンション投資をやるでしょう。
あと不動産投資を考えていくと、ワンルームマンション投資って1番手頃なのです。
ファーストステップ。
だんだんと進んでいくと、一棟収益のアパートなどに進んでいきます。
なのでアパートなどの一棟収益不動産の投資ができるのであれば、皆さんアパートをやった方が儲かるのです。
毎月のキャッシュフローがプラスになりますから。
しかし、取り組めないのです。
手出しが必要など、色々な条件があるからでしょうか？
そもそも、銀行さんが貸してくれないのではないでしょうか？
なのでワンルームマンション投資をされているのでは？という話しなのです。
ワンルームマンション投資をやれるだけで、スゴイのです。
年収が500万円以上あって、一部上場企業かそれに準ずる企業もしくは公務員。
こういった属性でないと、銀行は融資を出してくれないのです。
そこに入ってる人はほんの一部です。
10%〜20%ぐらいだと思いますね。
それ以外のほとんどの人が、そもそもワンルーマンション投資すらできないのです。
やろうと思ったら、現金を貯めて取り組むしかできない…と…
そうですね。
なので「できるんだったら、やればいいじゃん」という話なのです。
アパートへの投資はさらに絞られてきて、年収1,000万円以上でないと銀行さんは相手にもしてくれません。
プラス、見せられる資産が1,000万円ぐらいないとダメです。
このハードルを超えているのであれば、ワンルームマンション投資はやらなければいいのです。
しかし「自分はまだ何物でもありません」「ワンルームマンション投資にチャレンジできるかもしれません」という方は、だったらやらないより僕はやった方がいいと思います。
ここでやってトントンだったとしても…
意味のある「収支トントン」ですよね。
やらなかった時よりも圧倒的に経験値が上がっていると思います。
損もしていませんものね。
ステップアップのためにまず不動産を知るために、ワンルームマンション投資をやる方はうちのお客様の中にも多いです。
そして「早めに手放して、若干の損失が出たとしても売却をして一棟を始めたい」と…
中にはこういう方もいらっしゃるのです。
そういう人は損失だと思っていませんよね。
非常に妥当な勉強代と言うのでしょうか。
あとはそれをやったことによって「こういう業者はダメなんだな」とか「◯◯さんはいいね」など…
こういうのが分かったと言っている方が結構いらっしゃいます。
何もしないで40歳・50歳になって「資産も何もありません」というよりは、ワンルームマンション投資をやっていた人たちは、ものすごく利鞘も取っています。
かつ、経験値も上がっていて物件を買い進めていたり、アパートにステップアップしています。
こういう方々がたくさんいらっしゃるのです。
なので「あなたにとっていい投資とは何ですか？」というところをちゃんと考えて、物事を言うべきなのです。
まとめ
YouTube上で「ワンルームマンション投資は〜」と言っている方々の中には様々な属性の方がいます。
言っている方々の8割ぐらいは、ワンルームマンション投資をやりたくてもやれない方がいるのでは？と思うのです。
あと「すでにアパートを持っています」という方もいらっしゃると思います。
そういう方からすると「ワンルームマンションよりアパートだよね」と、こういう話になってくるので…
色々と情報を取って学ぶことは良いことです。
しかし、1つの意見を全て鵜呑みにするというのは本当に辞めた方が良いと思います。
「ワンルームってどうなのかな？」と思っていた方は、今回の記事を見ていただいたら少し考え方が変わるのでは？と思うのです。
それでも「微妙だな…」と思う方は、シンプルにやらなければいいのです。
わざわざやるものでもありませんので…
なので「自分にとって合っているものが何なのか？」
これを見極めるために、正しい情報筋から情報を取ることが大事なんじゃないかな？と思っています。
今回は「ワンルームマンション投資」についてのお話でした。
ありがとうございました。
