家賃振込みが遅れることは、よくあるの？

不動産でワンルーム投資を行っているお客様から「サブリース契約で家賃が振り込まれない」「家賃の振込が遅れている」という問い合わせがありますよね？

不動産業界で家賃振り込みが遅れることはよくある話なのですか？

きっと不動産の「賃貸管理会社」の話ですね。

入居者から家賃を預かり、預かったものから手数料を少しだけ頂いてオーナーに対して送金していくという仕組みです。

入居者様から前月末にいただいた家賃を、当月の15日等にオーナー様に送金するわけですが…
「この15日間の間に何が起きたんだ！？」という話じゃないですか？

なので、家賃が遅れているというケースが頻繁に起きるということは、間違いなくその会社・グループの資金繰りが悪くなっているということです。

2023年にあった大きな出来事としては、ワンルームマンションを中心に扱っていた渋谷の「ReVie」という会社です。
「サブリースで家賃を保証します」と言っていたにも関わらず、何百人ものオーナー様に対する賃料支払いをも止めて大変なことになりました。

具体的には「ReVie」ではなくて「BLAZE」という社名の管理会社だったのですが、実態としては一緒でした。
このようなケースは他にもたくさんあります。

動画で確認したい方はこちら

飛びそうな不動産会社の噂話

ココザスは東京都の港区（東京のど真ん中）にあり、様々な情報が入ってきます。
業界の方々と飲んだりすると、普段あまり表に出せない話とかを“ポロっ”と漏らしてくれるわけです。

社長だと、そういう話がより入ってきそうですね。

基本的に皆さん口が硬い。
ただ、飲んでる場なので色々な噂レベルの話などが飛び交うわけです。

どうでもいい芸能界のゴシップがない代わりに、ビジネス界のゴシップなど…
色々な話をしています。
その中で…

情報があります。

故意的に会社が逃げるということですか？

そうです。

なぜここまでの噂になってしまっているのか？と言うと、1つの事実として既に家賃が遅れているからなのです。
家賃が遅れていることで、それなりな問題になり始めている。

もう1つ、その代表者なり、役員なり…
実質的支配者の方が別の法人を作っているというのです。

法人を作ることによって何をするのですか？

お金などを移せますよね？

今あるお金を、新しい会社に隠すみたいな？

皆さんのイメージとして「会社」と言うと「オフィスビル」のことを想像するかもしれませんが…

会社は本質的には「銀行口座」のことなのです。
もう少し補足すると「銀行の通帳と銀行の届け出印」です。

オフィスがなくても会社は存在するということですか…？
オフィスがあることは、どちらかというと信用力…？

普通に仕事をするのであれば、動画を撮るために広いオフィスや機材が必要ですし…
従業員が動く場所が必要ですが、実体がないような会社もたくさんあるわけじゃないですか？

彼らが今どういう動きをしてるかというとm法人を作って資産を逃がしたり…
最終的に元の法人（つまり、元のお財布）をすっからかんにして閉じてしまえばいいのです。

倒産ということですか？

そうです。

お財布の中から全部のお金を抜いて、そのお財布を箱に捨てちゃえばいいのです。
そうすると「いやいや！ふざけんな！」という人たちが世の中からたくさん現れますが…
「もうお財布捨てちゃったからごめんね…」と…

さっきの新しい会社から返していただくというのは難しいのですか？

全く別のお財布なのでね…
「俺の金で買ったわけだからさ、関係ないでしょ？」というロジックなのです。

だから悪い人というのは悪さしようと思ったら何でもできるんです。
モラルの話だけで…
実際に、いま3社ほどそんな会社を知っておりますが、全て東京の真ん中の辺りにある会社です。

実際にあった不動産会社のニュース

「飲んでいると色々な話が入る」という話をしましたが…
例えば、これも今年の話だったと思いますがエクシア合同会社さん。

ありましたね。

FXで回しているのかわかりませんが…
全体で700億円ぐらい集めたのでしたっけ？

いま裁判になっていて、ものすごい量の裁判でどんどん敗訴していますが、まだ関連者が捕まってはいません。
しかし、ゆくゆく大きな事件になるんじゃないかなと…
この件に関しても以前から色々なところで話はありました。

あの集団に協力してた方は毎月紙袋で、現金を何千万円くらいもらっていましたからね。
異常ですよ…
普通の真っ当な法人が現金を渡したりはできません。
会社の口座を通さない取引など、そういうことが平気で行われており、そういう情報が日々入ってくるわけです。

こういった情報を元に察知していくしかないのです…
そうすると未然に騙されることが防げることに繋がります。

こんな会社には要注意！

しかし、事前に察知すると言ってもなかなか難しいと思うのですが…

飲み歩けばいいのです。

飲み歩いてもやはり噂で止まっちゃうのかな？と思うのですが…
噂から自分で調べていくということでしょうか？

その噂はただの噂ではないのです。

「火のないところに煙は立たない」ということで、何かしら「家賃支払いが止まっている」というような事実があったりします。
でもそれを聞くというのは、本当に色々なところに飲みに出ないといけないわけで難しいですよね…

それならどうすればいいか？と言うと…
これらの会社の共通点を見つけ出しましょう。

今私が話した会社は現時点では夜逃げをしていません。
なので具体的社名を出すことは公の場ではできません。

ですが、共通点をお伝えすると…

このような会社が多い気がしますね。

HPというのは、ニュースが更新されていないということですか？

“それも”ですね。
例えば「ホームページをリニューアルしました」や「ゴールデンウィーク休暇のお知らせ」など…

これらの更新はどうでも良いですよね？
このような更新しかしていない会社ですね。

あとは一概には言えませんが…

「Amazonギフト券3万円分」や、最近だと5万円分を出したりしていますよね。
相談をしてくれたら5万円というのは、おかしくないですか？

逆に「お金がいっぱいあるのかな…？」と思いますが…

どこの誰だか分からない方からの相談を受け…
その人にお金を払ってまで、限られた物件を提案する時間をこちらが作らなきゃいけないのですか？

相談を受けて忙しい時間の中にお金をいただけるのなら、いただきたいですよね？
だって我々じゃそれで食べているわけじゃないですか。

情報などを提供していくわけで「お金が逆だよね？」と思うのです。
専門家に相談しに行ったらお金が貰えるというのは…

ラッキーですよね？

絶対におかしいです。

弁護士に相談に行くにしても1時間5万円くらい払いますよね？
もう誰と相談してもお金を払っています。

なのに専門家に相談しに行ってお金もらえるというのは…

そうですよね。

そこまでして新しい物件を売っていかないとなかなか利益が上がらない！ということでしょう。

もし会社が夜逃げしたら？

あとは、賃貸管理の手数料をほとんど取ってないという会社も多いですね。
管理手数料が1,000円など、無理なのですよ。
赤字です。

それでは回らないということですね？

物件を売ってなんぼ！みたいな状態になっています。

サブリースで家賃保証がされていて、その会社が夜逃げすることになればサブリースが強制的に外れますが…
「実態の賃料はもっと低かった…」というパターンの被害はあります。

しかし、今私があげた会社は、実は家賃保障ではなく集金代行をしています。
「月1,000円や2,000円の手数料を家賃いただいて、その代わりに管理の代行をします」という会社が多いのです。

その会社がなくなっても、家賃は普通に入ってくるのですか？

その会社がなくなると、口座を閉じられてしまうので入ってきません。

どういう被害がこれから起きるか？と言うと…
12ヶ月分の家賃は入居者から管理会社に直接振り込まれるので「数ヶ月、まだ待ってね、まだ待ってね」と管理会社にやられた挙句、飛ばれるのです。

その数ヶ月分は入居者から貰いたいところですが、入居者はすでに管理会社に払っているので徴収できません。
住んでいる方からしたら関係ないことなので…
その分はオーナー様の損失になります。

被害を防ぐためにすぐにやること

どうやってこのパターンの被害を防げばいいか？と言うと、自分が購入した会社及び賃貸管理会社がどこなのか？を確認しましょう。
そしてその会社の悪い噂がネット上でたってないか…

「家賃支払いが遅れている…」というような声があれば動かなくてはいけません。

今の話だとまず「家賃支払いが遅れること」からスタートするわけなので…
遅れたらもう黄色信号ということですか？

正直、結構危ないと思います。

オーナー様と管理会社の間で賃貸管理の契約書というのを締結してるはずなんですね。
家賃支払いが遅れていることに気づいたら、その契約書の中身を見てもらいたいのです。
違約金の縛りがあまりきつくないのであれば早いタイミングで、辞めてもらいたいですね。
もう辞めて別の管理会社に相談してください。

ココザスのグループ会社でも管理できますし、周りにいい管理会社もたくさんありますので…
もしそういったケースがあれば、LINEから直接コンタクトいただきたいです。
なので良くない情報を目にした場合は、一刻も早く危険なところから抜けてください。

もし契約中に縛りがあったらどうするか？
これは辞められないのです。
身動きが取れない場合は動きを注視して「1ヶ月分、まるまる賃料が遅れる」ということがあれば赤信号手前です。

この場合にどうすればいいか？と言うと、入居者と直接連絡取れる状況を作り始めて欲しいです。
最後は入居者から直接家賃を貰うようになれば、お金を持ち逃げされません。

間に入っている管理会社を飛ばすということですね。

ただ、どのタイミングでそれをやるのか？は本当に難しいと思います。

なのでこの家賃トラブルを今抱えていらっしゃる方がいらっしゃれば…
今回は名前を挙げていませんが話題にあげたこの3社の中のどれかだと思うのです。

他にも私が知らないだけで「家賃が止まりつつある会社がありそう…」というような情報も集めたいなと思っています。
現状、不動産管理会社からの家賃支払いが遅くなってる場合は早急に連絡をいただきたいです。
情報を集めた上で集団で動くなど、色々なやり方もありますので、ぜひご連絡いただければと思います。

失敗しないための対策

これから投資する方も今投資してる方も、まずは繋がってる会社を調べることが大事ですね。

そうですね。
1番大切なことは、そもそも投資を始める前にとても慎重に…

そうすると失敗はないのです。

しかし「今更言われても困るよ…」という方もいらっしゃると思います。
もうすでに始めてしまっている方で家賃が止まりつつあるような場合は、遅いかもしれませんが今から調べましょう。

その会社の財務基盤が安定していない等、ある程度は決算書を読みとくスキルが必要なので他の記事も見てみてください。

キャッシュがどれぐらいあって、毎月どれぐらいの支払いが必要になっているのか？この辺を財務状況から予測しましょう。
「ちょっと危ないんじゃないかな？」ということがあったら、専門家にすぐ相談しましょう。

周りに無料で相談できる専門家もいないと思いますので…
弊社のようなFPなどにパッと相談して対応してくれるところも、そうではない企業もあるとは思いますが…
1人で抱え込むよりも知識を武装してから業者との交渉を望んだ方がいいと思います。

なので、今回の記事を見ていただいた上で「ちょっと私、当てはまってるかもしれない…」という方がいらっしゃればお気軽に連絡いただければと思います。

今回は、私の周りでちょっと噂になっている「家賃支払いが止まりかけている不動産の賃貸管理会社」の話をさせていただきました。
ありがとうございました。