1番リスクのある不動産投資は？

不動産投資にはワンルーム投資、一棟不動産など様々な種類があると思いますが…

社長の中で1番リスクのある不動産投資は何だと思いますか？

不動産投資全般に言えることとして…

「なぜ不動産が投資商品として成り立つのか？」というと、賃料が入ってくるからです。
これに尽きると思います。

物件自体に価値があるという人もいますが、それもなぜ値上がりが狙えるのか？というと、賃料収入が入ってきているから。
そして、賃料が上がっていくからです。

なので不動産自体の値段も上がっていくと考えると…
エリアが非常に悪いなどで賃料収入が入らなくなる可能性がある物件を掴まされてしまうことが1番のリスクなんじゃないかな？と思います。

ワンルームマンション投資や一棟収益の投資のようなカテゴリーでいくと、

海外不動産投資が1番リスクが大きいのかなと思います。

簡単に見に行けないですし、リスクに繋がりやすいのでしょうか…

国内不動産は高止まりして、これ以上値段が上がっていくのは難しいんじゃないか？などといわれており、成長国・新興国を中心にまだまだ不動産価格が伸びていく。

そういった東南アジアの国々もありますので、結構目向けてる人も多いと思うのです。

最近は「不動産投資もだいぶ流行ってきているな」という感覚があるのですが、ココザスでもモンゴルの会社を持っていたり、海外不動産投資についてやっています。
なので、リスクは誰よりも分かってるつもりです。

なので今回は、海外不動産投資のいい部分だけではなくてリスクの部分について話していけたらなと思います。

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海外不動産のリスク

海外不動産の一般的なリスクにはどんなものがありますか？

まず1つが「為替変動のリスク」です。

海外で取り組む投資なので、必ず為替変動の影響を受けます。
そして、リスクにもなれば、メリットに変わることがあります。
円安になれば円ベースで見た時に資産が最後に増えますからね。

変動が円高方向に触れたとしても、それをカバーできるぐらい物件が値上がりするのか？
この辺りをしっかり見ることが重要です。

また、現地で口座を開き現地通貨で受け取ることによって、円高局面で円転換しない後に引き延ばす。

そこで止めておくということですね。

現地の通貨で持っておく。

円安になった時に円に変えることができるのか？
口座が作れるかどうか？というのも非常に重要なポイントだと思います。

ココザスが扱っているモンゴル不動産は「現地の口座を作りたい」という方にご案内しています。

現地の定期預金の金利は12%〜14％くらいなので、そこで回しておくと為替が毎年10%円高になり続けたとしてもトントンなのです。
これがリスクヘッジ策です。

リスク②

2つ目のリスクは「カントリーリスク」です。
その国特有の事情ですね。

例えば、地震が起きるなどのリスクや政治など色々なものを含めてカントリーリスクと呼んでいます。
通貨があまりに弱い場合、その国の通貨が紙切れになってしまう…
これは不動産も同じですね。

戦争も同じかもしれません。
仮に自分が持っている物件が空襲にあってしまったとすると…

世界を見るとありえないことではないですよね…

そうなのです。
なので、その辺りのカントリーリスクをしっかりと精査しましょう。

リスク③

3つ目ですが…

融資をしてくれる金融機関に限りがあるため、基本的には現金一括で購入することがメインだと思います。
これがリスクと言いますか、デメリットの部分ですね。

国内で相談できる銀行もあるので、ご紹介することもできるのですが…
当然金利もかかってくるため、キャッシュがある方はキャッシュで購入するのかな？と思います。

実際に起こった悪い事例

実際に起きた投資家様に不利益が起きたような事例はありますか？

私自身も個人でも会社でも海外不動産を買っています。

実際そこで起きていることとして、完成予定時期が遅れてしまう。
これはザラですね…

日本人との文化の違いみたいなところがあります。
日本は期限や時間に対してものすごく厳格な、そういう国民性なのです。

ただ外国は結構その辺が雑だったりするので…
時間に関してもちょっと遅れてきたり、非常にルーズな部分があります。

半年以内の遅れであれば、正直誤差と思うしかないのです。
もう仕方ないのですよ…これは…

もっと遅れるということですか？

「2、3年遅れている」という話を聞いたことがあります。

うちが直接関わっている話ではありませんが、数年間遅れていてそのまま止まっていると…

動いてもいないということですか？

世界各国で色々な問題や◯◯ショックが起きますよね？

今回でいくと「コロナの影響で〜」という言い訳が使いやすかったわけです。

「コロナの影響で資材が運ばれてきませんでした。だからコロナの期間分遅れます」など…
そんな風にうまいことを言い訳として使われています。

数年間遅れていて、実際止まってるでしょっ？と思うようなプロジェクトもありますね。

海外不動産はレビルド方式で先にお金を払いますよね？
そうなると、その渡したお金は何も運用されないということですか？

そういうことですね。
建たないのが1番怖いですよね…

他にも「海外の土地に投資しましょう！」というような案件で、期日になっても一向に返ってこず…
今どうなっているのかよく分からないみたい…
多分、何にもしてないですし、ポジスキームみたいな話がたくさんあります。

日本の会社から買ったと思いますが…
そういう場合は、連絡したりしても教えてはくれないのですか？

ここが海外不動産の投資を難しくしている要因です。

基本的に日本国内の代理店という立場の会社が投資家様皆様に対して海外不動産を紹介しています。
彼らは現地の会社から販売の委託を受けているわけです。

そこで報酬や紹介をもらってるってパターンが多いのですが…
そうすると代理店に連絡しても…

「本部からは遅れるという一方的な連絡が来ました」なんて言われてしまうと、代理店は代理店ですから…
案件の紹介をしただけなので、結局のところは投資家さんが本部とやり取りしないと真実も見えてこないのです。
この構造が非常に難しい。

代理店が開発業者、つまりデベロッパーのことをコントロールすることはできません。
そうすると困るのはあなた（投資家さん）という話です。

他にもその代理店の業者が逃げていなくなってしまうケースもあります。
というのも、仕入れが発生しないようなビジネスなので代理店・エージェントは誰でもできるわけです。
資本も入れていないよという場合、途中で消えても「仕方ないよね…」という感じですね。

最初に販売して手数料を貰えば…

紹介したら終わりみたいなモデルですから。

代理店がいなくなることはもう日常茶飯事なので、それは本当に注意するべき点なんじゃないかなと思います。

ココザス・グループには「COCOZAS Mongolia」というモンゴルの法人があります。
結局グループの中なので実質一体なのですが、そこと一緒に動いています。

ココザスの日本法人が売り主となってお客様に対して販売を行っている。
こういうケースもありますので、その場合だと法的追求はココザスの日本法人に対してすることになるので少しは安心かな？と…
日本国内で全てが完結するという話ですね。

エージェント、つまりあなたに紹介をしてきた人が紹介してるだけのブローカーなのか？
それとも何かしらの法的責任をおっている販売会社なのか？売り主なのか？ここをよく見極めることは重要なポイントです。

代理店の代理店みたいな…

たくさんありますよね…

もうネズミ講みたいになっていて、1番上の代理店がもらえる紹介手数料をちょっとずつ分け合って、何にもせずに5%貰える人たちがいっぱいいるような…
ネズミ講の違いが分からないのですが…

何個も入っていると、搾取されちゃうということですよね？

そういう部分もありますし…

契約が取れないことが1番のデメリットなのかな？と思います。

あとは現地の開発業者だったりとか現地側の不動産業者が悪さをするケースもあります。

要は実際は入居者がいて賃料が入ってるのに「空室でした」というレポートが送られてきたら終わりですよね？

「賃料はありません」というような…
賃料が入るのが不動産のメリットと言っていましたし、そうなるとやる意味がなくなりますね。

そうですね…

言った言わない系の話も結構多いのです。
契約の時に聞いていない実費を後から請求されたりね。

これもエージェントが何社も関わったりすると、その中で伝言ゲームのミスが起きる。
こういうことがあるので、結局「誰から買うか」が全てなのでは？と思います。

コントロールできるのか？どうか？ですね。

海外不動産のメリットは？

リスクや過去にあった事例を聞きましたが…

逆に海外不動産に投資をする目的やメリットはありますか？

投資なのでリスクがあるのは当たり前です。

全ての投資に何かしらのリスクが存在しています。
だからこそ、そのリスクを抑えるための手も打っていくわけです。

先ほど申し上げたように私も海外不動産投資をやっています。
何のためにやるのか？
当然値上がりです。

投資金額が安く済み、これから成長していく伸びていくであろう国を当然選んでいます。
その「伸びる」という、これにはちゃんと理由が必要です。

「東南アジアだから伸びる」ではなく…

もっとしっかりとした国が伸びる理由ですね。

「東南アジアの中でも、どこなの？」という話があるわけです。

例えば、フィリピンだったとしましょう。
セブ島なのか？それともえマニラなのか？都心部なんですか？みたいなね。

「マニラのベイサイドでカジノが盛り上がっています」など…

フィリピンは日本の大手の建設会社がフィリピン側のデベロッパーと組んで地下鉄を通そうなど…
実際に国を上げてのプロジェクトがいくつか走っています。
当然伸びますよね。

モンゴルも同じで、ウランバートルという首都で2030年に向けてマスタープランという「住宅戸数をこれだけ供給しましょう」という国策があります。

現地で買いやすくするために

・住宅ローン減税みたいな仕組みを用意しましょう
・低金利にしましょう

というような国策がいくつも走っています。
この前提があるから買うということです。

安い金額で買える。
このイメージは1平米あたりいくらで買えるのか？を見るようにしています。

東京は当然100万円は超えており、高級物件なども全て含めると200万円近くになります。

例えばカンボジアやフィリピンはぐんぐん伸びています。
平米単価は30万円、いい物件だと50万円くらいです。

他にもタイ・ベトナムなど色々な国がありますが、マレーシアは30〜50万ぐらいまで上がっている国がほとんどです。

ポジショントークになってしまいますが…
モンゴルはまだ10万円〜15万円ぐらいです。

まだまだこれからなのですね。

まだ買えたりするのです。

高級物件は30万円ぐらいまで上がったりしていますが、正直まだ2倍ぐらいの値上がり期待はあるのかな？と思っています。
この伸び代に対して投資するということだと思うので、安く仕込んで高く売る。
これが売却益になります。

キャピタルゲイン、これを狙うことがたった1つのメリットではないでしょうか？
単純にお金を儲けるためにやっています。

国内の不動産投資とはまた違う形なのですね。

インカムゲイン中心ではありません。

もちろん家賃収入も毎年入りますし、日本よりも実は入って…
7%〜9%くらいは入るのですが、それよりは不動産は値上がりしていくものなので。

日本のような成長しきった国では考えられないかもしれませんが、不動産は基本値上がりしていきます。

海外では2倍、3倍が当たり前だったとしても、日本では難しいですものね…

「どれだけ安い物件を買わないといけないのか」みたいな…

2倍3倍を日本で取りにいくとなると、ニセコなど、ああいったリゾート地を発掘しない限り無理です。

当たらなかったら全然出口の買手がつかないので、海外でやった方が確率は高いのではないでしょうか？

海外不動産に向いている人はどんな人？

海外不動産はどんな方に向いていると思いますか？

1つはそれなりに余剰資金がある方ですね。
現金寝かせてる方。

先ほど銀行が使えないという話もあったからでしょうか？

銀行が使えないからといってキャッシュ一括だけではありません。

分割で購入できるような国もあったりします。

ただそれでも竣工までの間は分割で払い、竣工時に一括で払い所有権をもらうという契約になります。
なので、結局は建つまでに全額現金が必要なのです。

国内である程度、資産運用・資産形成をやっている方が通貨の分散、地理的な問題の分散、このポートフォリオを分散させるという意味で海外に取り組むべきだと思います。
なので、国内で資産運用をやってる方にオススメです。

もう1つは海外が単純に好きという方。

「色々な国に行きたい！」や「海外に将来的には移住したい！」と考えている人にはただの投資的メリットだけではなく、単純に数年に一回旅行に行き、その国が発展していく状況も楽しみにする。

最後は自分がそこに住むこともできるのであれば、投資として負けたとしても単純に自分の資産としてありなんじゃないかな？と思います。
もうほぼリスクはなくなるということですよね。

本日のまとめ

重要なポイントは、あなたに紹介している相手はただのブローカーなのか？個人なのか？法人・組織を持ってちゃんとやっているのか？

あとは、売り主（要は販売元）これは海外のデベロッパーの日本法人や、うちのように現地に法人を作って現地で雇用してビジネスをしているような、こういう存在。

どっちがいいというわけではありませんが…
相手がちゃんとしてるかどうかを見極めていきましょう。

これが重要なポイントです。

あとはキャピタルゲイン。
値上がり益を取りに行く投資なので、その国の将来性。
そしてなぜ値段が上がるのか？の根拠。

「そこに橋がかかると聞いてるから」だけだと怖いですよね？

それは、そうですね…

「国が言っていますので！」というエージェントに言われた営業トークも鵜呑みにしないでください。

ちゃんと現地の言語で新聞に掲載されているエビデンスを見て、自分で判断した上で成長するかしないかを自分で決める。
可能性を感じたのであれば投資をする。

「何事も人任せはいけません」ということですね。

書籍が発売になりました…！

最後に案内になりますが…
モンゴル不動産に関する書籍を発売しました。

モンゴルの不動産だけではなく、東南アジア、先進国、アメリカ、イギリスなど…
あらゆる国の海外不動産とモンゴル不動産をポジショントーク抜きで、それぞれのいい部分悪い部分を比較している項目もあります。
モンゴルの歴史やなぜ伸びるのか？そういった話も書いています。

全国の書店にもありますし、Amazonでも販売しています。
是非、海外不動産を学ぶという意味で書籍も読んでいただけると大変嬉しいです。

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