モンゴルの不動産投資とは？

最近、モンゴル不動産の研究と勉強を頑張っているんです。
モンゴルで不動産投資をすると「数年後ものすごく資産が増えるんじゃないかな？」と思っています。

モンゴルですか？
壮大な草原のイメージですが…

都心から少し離れるとイメージ通りのモンゴルだと思います。
実は都心部（ウランバートル市）の中心部はすごいことになっていて、今とてつもない開発が続いています。

モンゴルは人口が、340万人ほどしか居ないんです。
日本は1億2,000〜3,000万人と言われていて、日本に比べるとすごく小さな国なんです。
ですが、面積については日本の4倍近くあります。

つまり、モンゴルは1人当たりのGDPの成長率は実は東南アジアの国々よりも高い。

1人1人の稼ぐ力がとてつもなく伸びている状態なんです。
平均年齢も27歳〜28歳ほどで、人口ボーナス期に入っているので普通に考えれば伸びる状態というのが現状のモンゴルになります。

物価もインフレ率も、賃金も過去平均しても10％近く上がり続けています。
モンゴルは資源国なんです。
代表的な資源は、鉱山・レアメタル・レアアースなどです。
モンゴルの中にオユトルゴイ鉱山という名前の鉱山がありまして、それがフル稼働するとモンゴルのGDPが25％上がるというふうに言われています。
これからぐんぐん伸びていく国ですね。

日本と親密なモンゴル！企業の進出は…

モンゴルは親日の国で、日本と非常に仲が良い親和性が高い国なんです。

例えば2021年の夏に出来た国際空港があります。
「チンギスハーン国際空港」です。
そこは成田空港株式会社と三菱商事、そしてモンゴル政府のジョイントベンチャーで作られた空港なんです。
これから「日本からどんどん観光客を取り入れていこう」という気込みが感じられます。

他にも日本の飲食店でいうと…

他には2019年に「東横イン」が第一号店を作っています。

ゴールドラッシュで、今行くしかないという状況で色々な企業が進出しています。

他にも進出している企業はあるんですか？

まだそこまで進出していません。
これからという形です。

なぜかというと、向こうは非常に汚職文化がありまして…
裏金で解決したり、綺麗ではない仕事の仕方が何十年と続いてきました。
それが今少しずつ浄化されてきています。

モンゴルの不動産マーケットの現状

色々な企業が参入しているということですが…
不動産マーケットの状況はどうなっているんですか？

2010〜2015年位まで、不動産はプチバブルだったんです。
2016年に一旦バブルが崩壊して金額が下がり、2017年から再度上昇基調に入っていて今は非常に伸びています。

その根底にあるのが「ウランバートルマスタープラン2030」です。

これは国が掲げている政策なんですが、ゲル地区と呼ばれるモンゴルの低所得層が住んでいる下町のようなところがあります。
ここに住んでいる方々を都心部のマンションに移そうという政策です。
これは具体的な数字でいうと約39万世帯のうち70％の方を都心部に移動しようとしていることになります。

ゲル地区から都心部となると、経済事情に問題はないんでしょうか？

申告ベースの年収でいうと、100万円を切ります。
ただ向こう一平米あたり15〜18万円くらいで、50平米のマンションを買おうと思ったら750〜900万円くらいなんです。

日本だって港区に住んでいる年収600万円の人が6,000万円のマンションを買うこと。
要は10倍の住宅を購入するということはザラにある訳なんです。
それと同じように、1,000万円未満の物件を100万円未満の年収の方が買うという形になります。
そのような意味ではある意味成り立っていると。

モンゴルの賃貸、ニーズは？

日本の場合、街中に賃貸の業者さんや管理会社がいると思うんですがモンゴルの場合もそういった賃貸でもお客さんが付いたりするんですか？

賃貸は付くんですが、日本だと一棟丸々賃貸向けでデベロッパーが物件を作っていたりする形のものはありません。

購入意欲が非常に盛んなので「物件を買いたい」という意欲が強い。
だからこそ賃貸物件が少ないので、実際に賃貸募集をしたらすぐ埋まります。

なぜかと言うと、新築の物件が賃貸で住めるからです。
買うのはまだ高くて買えないという方々も居ます。
そのような人は賃貸で、数年経ってから賃貸を借りていた物件を自分で買うということも良くある話です。

物件は現地の方に売却するんですか？

そうですね。
投資家の方に新築で持っていただいて、そこから5年くらい経った時に築5年の築浅中古を現地の方に買っていただく。

先ほど言ったようにゲル地区の約39万世帯のうち、28万世帯がゲル地区からウランバートルの市内のマンションに引っ越してくるのでニーズは充分にあります。
実需に対する売却なので、投資の出口として堅いなと私は思っています。

モンゴルで投資をしてみたい方は、これから5年間持つのであれば毎年6％くらいの実質利回りで保有することができる。
それだけで30％くらいのリターンがあります。
それに加えて、「5年で堅く見て30〜50％くらいは値上がりするんじゃないかな？」と見ているので…

購入できるルートがあるのであれば、非常に良いと思います。

弊社でこれからモンゴル不動産の仕事をやっていこうと思っているので、モンゴル・ウランバートルの不動産に興味がある方は下のURLから友だち追加をしていただいて、メッセージをいただければ優先的にご案内することができます。
良かったらチェックしていただけると幸いです。

今日は「モンゴルの不動産投資」の話をさせていただきました。
また別の動画で発信していこうと思っていますので、ぜひ見ていただければと思います。
ありがとうございました。