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モンゴル不動産へはどうやって投資する?金額やリスクを解説|海外不動産

モンゴル不動産へはどうやって投資する?金額やリスクを解説|海外不動産

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モンゴルの市場はどうなの?

モンゴルの市場はどうなの?
細川
細川

社長、最近公開したモンゴル不動産の動画や記事に関して、たくさんお問い合わせをいただいています。
「色々知りたい!」というお声が多いのですが、社長は現地に行っていらっしゃるので、より詳しく話しをしていただけると嬉しいです。

安藤
安藤

前回も話しましたが、ココザス株式会社という会社は、現地法人を持っています。

「COCOZAS Mongolia LLC」という現地法人を持っています。

恐らく「日本資本の会社で、モンゴル国内で初めて不動産ライセンスを取った会社なのでは?」と言われるくらい、向こうで深く不動産事業を行っています。
その様子をまとめたのが前回の記事です。

「そもそも、モンゴルで不動産って大丈夫なの?」と思うこともあると思いますので…
今回はそんなところの話もしていけたらなと思います。

モンゴルの市場はどうなっているの?

安藤
安藤

不動産で言うと、買ったら絶対に金額が上がっていく…
もう“絶対”と言っていいくらい、過去毎年10%ぐらいの金額で上がり続けています

細川
細川

それには何か理由があるのですか?

安藤
安藤

そもそも、もともと非常に安かったのです
日本と物価がモンゴルは非常に大きいので

例えば今の時点でも、モンゴルは平米あたり15万円ぐらいで物件が売買されています。
東京は100万円を超えています。

他にも、東南アジア不動産も今まで扱ってきましたが、フィリピンのマニラ、マレーシアのクアラルンプール。
このような新興国の東南アジア諸国でも、だいたい平米30万円〜50万円になってきています。
そういった物件がたくさん取引されている日本投資家が買っている中で、モンゴルは平米15万円ですから。

まだまだ上がるよねというところで、

私は非常に興味を持って、取り組んでいます。

なぜモンゴルに注目しているのか

なぜモンゴルに注目しているのか
安藤
安藤

面白いことに、今この記事をご覧いただいてる方も一緒だと思いますが…
「モンゴルで不動産なんて、考えたこともない!」という方が多いと思うのです。

マレーシア、フィリピン、カンボジアとタイ、ベトナム、これらの不動産投資は聞いたことがあると思います。
伸びるのも間違いない
ただ私から言わせると、もう十分に金額は上がっているなと思っています。
では伸びしろがあるのは…

今ものすごい安いモンゴルなんじゃないかな?と。

これには裏付けがあります。
それが何かというと、前回も街の風景なども紹介しましたが「ゲル」と言って、移動式住居があります。
元々は遊牧民が羊たち中心の生き方をしているので、大草原にあのゲルを置いて羊がいくところに自分たちの家を移動していくのです。
しかし、あのゲルを街中の土地において住んでる方々がたくさんいらっしゃいます。

ゲル

モンゴルの人口は約340万人と言われています。
そのうちの160万人くらいが首都のウランバートル市に住んでいるのですが、その160万人の半分以上がまだゲルに住んでます。
ということは、この方々がいずれアパートに引っ越すんじゃないか?と。

これはすでに国が政策を推し進めてくれています。
ウランバートルマスタープラン2030」というものがあります。

ウランバートルマスタープラン2030

今ゲルに住んでいる方々のうち75%(数十万人)、世帯数で言うと40万世帯を都心部の衛生面も綺麗なアパート・マンションに引っ越しをしてもらおうと…

国が後押ししてるんです。

どのような国の後押しがあるのか?というと、日本でも住宅ローン減税がありますが、同じように税金を軽減していく措置です
あとはローンを借りやすくすることですね。

細川
細川

モンゴルにも住宅ローンのようなものがあるのですね。

安藤
安藤

そうですね。

日本と同じく住宅ローンという仕組みがあります。
日本の住宅金融支援機構がやっている「フラット35」のような仕組みがありますよね?
ああいった物をモンゴルの政府が用意しています。

それらが要因で2030年までは不動産マーケットが右肩上がりなんじゃないかな?と、私はそんなふうに思っています。
なので、昨年現地に会社を作って不動産の免許を取ったという感じですね。

ココザスが取り扱っている物件はどんなもの?

ココザスが取り扱っている物件はどんなもの?
細川
細川

問い合わせの中で「今作っている物件はいくらぐらいで販売しているですか?」という問い合わせが結構多かったのですが…
完成も含めて、販売条件などはどうなのでしょうか?

安藤
安藤

今いくつかのプロジェクトを同時に進めています。

大半は現地のモンゴル人の方に対して実需のニーズとして、実際に住むために買ってもらう。
このような形で販売活動をしています。
現地でモンゴルの方の雇用もしているので、日本国内の投資家さんに販売するのが全てではないのです。

他には今ちょうど作っているツインタワーがあり

それは270部屋あります。
それなりに大型のプロジェクトです。

そのうちの10%に満たないぐらい、約20部屋を日本国内の投資家様に対して販売をしています。
あと数部屋残っているかな…?と、そんな状態です。

今のプロジェクトに関しては2023年末、あと数ヶ月で内装含めて全部出来上がります。
来年の12月ぐらいには引き渡しです。
これは当然、日本国内の方が購入したとしても権利書が発行され、法的に「あなたの持ち物ですよ」というのが当然認められます。

私も持っていますが、同じように権利書が発行されています。
それを持っていただいて、5〜6年経った時にキャピタルゲインを目指して販売するのが1つの持ち方なんじゃないかな?と思っています。

細川
細川

どれぐらい上がると思いますか…?

安藤
安藤

最低、1.5倍ではないでしょうか
それ以上、もっといきたいなとは思っていますが…

最低限1.5倍、プラスして年間貸し出してるだけで、数%の利回りが入ります
うちが日本国内の投資家様に持っていただいてる物件に関しては、だいたい7%ぐらいの利回りで家賃保証をさせてもらっています。

つまり空室があったとしても、7%です。
これは円ベースで為替のリスクがない形で投資家様にはお支払いをしています。
6年間保証をしているので…
購入額を100万円で買ったとしたら、42万円は家賃で回収できるわけです。

なので変な話、売却する時に3割か4割、値段が下がっていたとしてもトントンという話になります。
1.5倍にはなると思いますので、まあそういう意味で言うと2倍ぐらいを目指していけるんじゃないかなと?思っています。

出口のリスクを考えよう

出口のリスクを考えよう
安藤
安藤

1点注意点があります
海外不動産は全てそうですが…

出口の部分で為替の変動リスクがあります。

つまり為替が今よりも円高になって、円が強くなり現地通貨が弱くなっていたら、その時は円に転換しない方がいいですね
損失を確定させることになってしまうので、現実通貨でまだ持っておくべきです。

逆に今は円安傾向にあるので、この円安が続くのであれば為替益の部分も取れる。
例えばドル円で言うと、今140円くらいですが、ここからさらに円安にいくことは少し考えにくいとは思いますが…
例えば210円まで円安が進むと、そうすると為替益だけで1.5倍なのです。

物件の値上がり益を二重でかけていくような形になるので、2.25倍くらいになってくるのかな?
日本円ベースで見ると資産が増える。

なのでやはり、海外不動産はキャピタルゲイン狙い。

夢のある投資だなと思って、1つの資産運用の分散先としてご紹介をしています。

モンゴルの定期預金事情

モンゴルの定期預金事情
細川
細川

為替で「日本円に替えるともったいない」という場合…
現地通貨で持ってる時に、現地で口座を作ったりということもありますよね?

安藤
安藤

物件を持っていただいてる方には口座作成をご紹介しています。

例えばうちが入れている定期預金は期間にもよりますが…
6ヶ月のロールで回して、年間利回り12%を貰っています
さらに長い期間1年ものであれば、14%くらいを貰えたりしますね。

例えば1,000万円預けておけば、何もしなくても140万円ぐらいが入ってくる状態なので、日本だと考えられないですよね。

その定期預金の金利も考えていくと…

実は為替の変動リスクはあんまりないな

向こうでも現実通貨(モンゴルの場合はトゥグルグ)をどんどんどんどん増やしておく。
そして最後の出口で、もし円高なのであればトゥグルグで持っておく。
そして、トゥグルグを複利で10数%で増やせばいいと思います。

そうこうしていると、為替が例えば「30%円高にいってしまいました!」と言っても、30%くらいすぐ稼げるのです
このようにリスクヘッジのやり方もあるので、実はそんなにハードルは高くないかな?というのが私の考えです。

ご紹介できる物件の間取り

ご紹介できる物件の間取り
安藤
安藤

今うちが作っている物件は、平米15万円を切るようなものもあります。

間取りとしては例えば40m2ぐらいの1ベッドルームの部屋があったり…
あと55m2の部屋があったり…

単価としては、平米13万円くらいで、500万円台から購入できる物件もあります。
ただ55m2の部屋の方が値上がり益が期待できるなと思っていて、それだと700万円台になりますね。

当然、海外の物件なので日本の金融機関がローンを出してくれることは少し難しいのです。
日本政策金融公庫の20年ローンで借りて購入されてる方もいらっしゃいますが、基本的には余剰資金の現金。
これを活用して物件を現物買いするとこんな方が多いですね。

今作ってる物件に関しては、躯体が上棟していますので、工期が遅れるリスクも非常に小さく、建たないリスクはもうありません。

あと1番重要なことは、よく日本で海外不動産を買おうと思った時に、エージェントさん・ブローカーさんから案件の紹介があったりすると思います
しかし、うちはモンゴルとものすごく密接に仕事をしており、うちが販売主(売主)という形で現地のデベロッパーと共同プロジェクトをやっているのです。

なので販売者責任もそうですし、アフターフォローの部分もそうですね。
5〜6年後に売却するのであれば、その売却のお手伝いも含めて全部うちがやれる。
こんな立場で海外不動産を扱ってる会社は多分、日本にうちぐらいしかないのでは?と思っています。
なので、売って終わりにならないところがかなり安心材料に繋がるのではないかなと。

お気軽にご相談ください

安藤
安藤

このように非常に開発元に近いポジションで動いていますので、今回の物件購入に関して小口で買えるプランもあったりします

具体的に言うと一口100万円ぐらいから資金を募っており、数名の方で500万円になるような…
そのあたりもLINEから問い合わせをしていただければ、詳細についてはうちのスタッフからお話をさせていただきます。

▼安藤義人 公式LINEアカウント
https://lin.ee/LsiKdKV
※ 友だち追加後にメッセージをお送りください

だいたい年に1回か2回、モンゴルでそれなりの大きさの開発プロジェクトをやっています。
恐らく1年後もその次の年も、定期的にやるかな?とは思っています。

昨年私が買った物件も現時点で値上がりしていますので

来年よりも今日やった方が当然上がってくる。
そういう観点でいくと、今から3年ぐらいは国内の方に紹介できるかな?と思います。
そのあたりで少し旨味がなくなってくると思うので…
その頃には私は他の国に飛んでいこうかなと。

途上国が新興国になっていく、この間が1番のビジネスチャンスだと私は思っています。
なので、もうすでに外資がたくさん集まっている国よりも、まだ誰も参入してない。
そんな国の方が面白いんじゃないかな?ということで、モンゴル不動産はとってもオススメです。
もし気になる方はLINEからお問い合わせいただければと思います。

今日は問い合わせをいただいている「モンゴル不動産」についての話をさせていただきました。
ありがとうございました。

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