2023年は不動産投資の潮流は変わるのか？

今日は「不動産マーケット、ゆく年くる年」。
2023年は不動産投資の潮流は変わるのか？と…

日本と海外では多少は違うとは思いますが、日本の不動産市況は引き続き良いでしょうね。
いや、分からないですよ？
年明けから毎月アメリカのように金利が上がるかもしれませんが、それはないと思いますので…

内田：そうですね。
大方、やはりエコノミストの方々はそんなに凄いペースでは上がらないですよね。

吉崎：上げられないですよね。

ポイント（1）金利

特に不動産投資で重要になってくるものはリスクフリーレートと呼ばれる、十年物国債の金利の推移です。

ここが上がるので、その部分に於いてはその分の下げは可能性的にはゼロではないと思います。
住宅ローンを変動金利などで買われる方は、変動金利が動くので政策金利が上がると言いたいのです。
十年物国債のものが動くと、長期プライムレートが連動して動いていくという事を考えると、住宅ローンの固定金利、そちらが上がりますよね。
今そちらが上がる方向になっていて…

先週からぐんと上がりましたよ。

吉崎：そう考えると、変動金利は各金融機関が競い合うように低め低めに「うちで是非！」と競い合っています。
そういう事もあり、短期プライムレートは上がっていない、競争が激化している。
そう考えるとそれ程大きく上がる可能性は低いという事で、固定金利が上がる可能性は高い、と思いますね。
変動金利は上がらない、という事で。

内田：そのタイミングって、ベストは分からないでしょうけれども…
どれくらいの金利水準ならば良いのでしょうか？

吉崎：まず次の政策金利を日銀が弄った時が1つ。
二つ目は、次か、次の次、0.5%の許容範囲をあと何度か上げるぞという様な匂いが出た時。
今回1回限りという事はあまりないと思うので、この後、数字次第で変わってくるとは思いますが、そこがぽんぽんと上げるイメージになった時、どちらが先かは分かりませんが、そのどちらかが起こった時だと思います。
ただ、国債金利の許容値を上げると日本の財政悪化が進みますからね。
あまりそちらに手を付けるのはどうか、という様な感じもしておりますけれどもね。

内田：そうですね。
あとは物価がどれくらいになるかですかね。

吉崎：今年度限りではないでしょうか？
上がらないと思いますね。

ポイント（2）為替、外国人投資家の動向

インフレはどうでしょうか？
もう日本は落ち着いてしまう？

落ち着いてしまうと思いますね。
個人消費が少し冷え込んできている。

内田：百貨店などは、今のものも入っているので数字はよく分かりませんけれども…
計算では中々良い数字が出てきておりますけれどもね。

吉崎：今日は少し分かり難いかもしれませんね、ここの段階では。
不動産投資全般の流れでいくと、もう1つの潮流が「円・為替相場」がどちらにいくか。
120円台に行きそう、という人も居ますから。
125円とかになりそう、という人も居ますけれども、中国や欧米のマネーが結構入ってきている事は事実で、そこのマネーがどうなるか？これが二つ目のポイントです。

金利が一つ目、二つ目のポイントが為替、外国人投資家の動向。
これは為替がどうなるかによるのですが、ただ、まだまだ日本は割安感があるという風に見ているようなので、そこはそれ程…
125円を下回ると分からないけれども、120円台の後半ならばまだまだ、という様な感じではないかと思いますね。

内田：そうですよね。
円高になったとするならば、やはりお金の入り具合は変わってくる訳ですものね。

ポイント（3）所得

最後のポイントが、所得です。

先ほどキャノンはベアを上げると言っておりましたが、所得がどちらに振れるか？
住宅ローンは基本的に所得に連動してきますので、これはストレスを掛けて…
夫婦の合算なども進んできていますので、比較的ローンが通り易かったのが、この後ストレスをどういう風に掛けて銀行が審査していくのかによって変わってくると思います。
インフレ率、物価上昇率に連動するくらいの賃金が上昇してこなければ所得の実質的な目減りになりますから、実質賃金くらいの賃金上昇が無ければ個人の住宅購入が減るかもしれないですね。

そうすると、個人の方は少し減り気味？

吉崎：賃金が上がれば別ですけれども。
2%でも上がって行けば、2%分賃金が上がらなければ目減りですからね…
その分銀行のストレスチェックにかかってくるという事ですね。

内田：そうすると、2023年不動産投資の潮流、変わるのか変わらないのか、と言われたら？

吉崎：個人の方は若干厳しめです。
不動産投資、賃貸住宅などの投資系は、少なくとも前半は好調が続き、秋以降は金利・為替次第、という所でしょうね。

内田：1年の中でも少し目まぐるしく環境が変わる可能性があるよ、という事ですね。

吉崎：そうですね。
ネガティブシナリオで行くと、前半は晴れ、後半は曇り、できれば後半も晴れて欲しいな、という様な感じですかね。

※ 本記事はラジオNIKKEI第1「吉崎誠二の5時から“誠”論」の番組内コーナー「ワクワク人生COCO the Style」の内容を抜粋／改変したものです
※ 2022年12月26日(月)放送
※ 日経ラジオ社の承諾を得て作成しています