別荘を持つことが投資になる？COCO VILLAを徹底解説
今回は社長が力を入れているCOCO VILLAの話を具体的に聞きたいです！
COCO VILLAは貸別荘の投資です。昨年から事業を始め、2025年からいよいよ大々的に表に出していこうかと思っています。
▼COCO VILLA 那須高原
こういうカッコいい別荘を作っていっています！
COCO VILLAのセミナーの資料を使いながらしっかりとご説明していきます。
インバウンド需要で収益化！COCO VILLAの仕組み
まずCOCO VILLAとは何なのかと言うと、事業のコンセプトは全ての日本人に“別荘のある暮らし”を提供したいという想いです。
世の中の多くの方が別荘なんて持てないですよね。
多くの人に別荘を持ってもらおうということで、去年立ち上げました。
別荘って今まで贅沢品でしたよね？
お金持ちや有名人が持つイメージがありますね。
いま、別荘は資産としてかなり意味があるものになってきています。市場が非常に大きく伸びてきているからです。
インバウンド需要で日本の観光業がすごく伸びていて、その中の一部をバケーションレンタル（貸別荘）が占めています。
国内の総宿泊施設の市場規模はコロナ前で約5兆円。
このうちバケーションレンタルが占める割合は5%程度（2,500億円）と推測されています。
大前提として、日本は観光立国として旅行業が今後数十年にわたって伸び続けると言われています。
市場が非常に大きく伸びているので、ものすごくビジネスチャンスがあります。
要は別荘とはただ所有して1年に1回行くか行かないかというものではなくて、収益が上がるものになりつつあります。
私たちは「資産として収益が上がるので別荘を再定義しよう」ということで…
今までは贅沢品・消費するもの・時間が経ってしまうと別荘を朽ちていって売るに売れない…みたいな状態だったものを常に収益を回しておくことができれば、かなり価値あるアセットに変わるんです。
貸別荘なので自分が使う以外は貸すということです。
COCO VILLAの特徴がいくつかあるので、詳しく紹介していきます。
小口で安く所有しながら収益も狙える投資モデル
（1）COCO VILLAの特徴：収益を得ることができる
COCO VILLAは購入費用が比較的安いという特徴があります。
購入費用を抑えるということで、一般的な別荘は例えば5,000万円を1人で持つじゃないですか。
でもCOCO VILLAは、小口化しているので25口程度で割ります。
200万円程度（※ 価格は物件によります）で25人で持ち合うといった形です。
5,000万円じゃなくて200万円で持つことができる。
ここがポイントです。
低価格で持つことができると自己利用もできますし、自分が使ってない時は貸出をするというスキームです。
（2）COCO VILLAの特徴：収益を得ることができる
小口で別荘を持てる仕組みは、すでに世の中にたくさんあります。
シェア別荘や複数人で別荘持ち合いましょうといったスキームはいくらでもあるので、全く新しくないんです。
ただ1番の違いとしては、例えば長瀞で運用している物件ですが、260万円ぐらいで1口購入できます。
すると毎年16万円ぐらいインカムゲイン、つまり家賃収入みたいなものが入るんですよね。
あらゆるランニングコスト全てを払ってなおかつ修繕積立金も積んでその上で16万円ほど残るということなんです。
実質的な収入があるのですね。
そうです。
実質利回り6%ぐらいの収益をあげることを目指します。
投資としてもかなり良いラインですよね。
実質利回りで6%残る不動産投資は他に何がありますか？
一棟不動産ですかね。
そうなると、修繕積立金等とかを引いていくと、そこそこ高い地方の物件の話になってきますよね。
つまり、一棟アパート投資と並ぶ収益物として見ることができます。
さらに、COCO VILLAは宿泊することができます。
例えば一棟アパートを持っていて、そこに自分が泊まることはできませんよね。
でも別荘は、自分が年間数泊使った上でさらに貸出しをしていくというようなモデルです。
（3）COCO VILLAの特徴：1口6泊の宿泊権利
COCO VILLAでは泊まれる泊数をある程度制限していて、一口あたり6泊という形にしています。
1/3程度をオーナーさんの枠として確保していて、一般の方にそれ以外のところでどんどん泊まっていただくことで収入が上がっていく。
収入が上がるということは、リセール、つまり売却した時に実質利回りをもとに収益還元法で値付けができるようになるんですよ。
ただの物件だと相場に引っ張られますが、この場合収益を生み出すものなので、投資商品は全て収益還元法で値付けをします。
だから実質利回り6%の投資商品です、という、その利回りの金額で値段をつけることができるので…
売却する時に、260万円で買っていただいた物件が270〜280万円になる可能性すらあるのです。
これが事業スキームの概要です。
全国の拠点を自分の別荘として利用できる
（4）COCO VILLAの特徴：他の拠点も使うことができる
あとは、今どんどん拠点が増えていっています。
月3件ぐらいのペースで開発していき、あっという間に100拠点ぐらいになる予定です。
そうすると、日本全国に散らばっていく100拠点の全てを使うことができます。
自分の持ってない物件でも泊まれるってことですね。
そうです。
どこかのCOCO VILLAを一口持っていただけたら、例えば三浦海岸や湯布院、石垣島、箱根、熱海…などあちこちの拠点に泊まることができます。
▼ 開業済みのCOCO VILLAの拠点
いろんなところに泊まりに行けた方がいいんじゃないかなと思っているので、これが非常にメリットです。飽き性な私が作ったサービスなので…
1口だけ持ってれば6泊ということですが、2口持ってたら6泊＋6泊で12泊ぐらい泊まれるってことですか？
そうですね。
旅行好きのお客様などは、4口持っていただいている方もいます。
そうすると、24泊分ぐらいできます。
プラス収入で言うと、年間100万円程度がチャリンチャリンと入り続けるような状況を作っていただくことができるのでは？と考えています。
節税しながら別荘オーナーになれる仕組み
（5）COCO VILLAの特徴：事業のパートナーとして別荘業に携われる
あとは丸投げで大丈夫と言いつつも、事業をやっていくパートナーさんみたいな話ですから、半年に1回その物件のオーナーさんを集めてオーナー会議みたいなものをやってます。
ここでは売上の内訳などの全部の数字をガラス張りでお見せするんですね。
OTAの比率を下げて自社集客の比率を上げることでより利益率を上げていこうとか、決算報告会みたいなものをやります。
そこでオーナーの皆さんは経営に口を出すことができます。
面白いですね。
これは義務ではありません。権利としてあります。
最終的な意思決定は私たち運営にやらせていただきますが…
「こういう仕組みを取り入れたらどうでしょう」というように意見することもできるので、先々「自分で一棟まるまるで別荘投資やりたいな」と思った時のノウハウがたまるのではないかと考えています。
（6）COCO VILLAの特徴：節税効果がある
他にも建物は新築ではなくて中古物件のリノベーションが非常に多いです。
地方物件なので土地代は安く、購入価格のほとんどが建物部分。そのため、減価償却の対象が大きくなります。
つまり、節税効果があるということです。
一口250万円とかそれぐらいですが、土地建物の割合はほとんど建物なんです。
それは海や山などの自然が多い場所、地方物件なので土地代は都心部に比べたら安いです。
例えば木造だと22年ですが、新築でそれを超えている場合、どれくらいで償却できます？
耐用年数切れなら「切れた年数×20%」で計算します。だから4年ですね。ただ、税理士ではないので的確なことを言えないですが、あくまでこういう考え方という部分で理解いただければと思います。
木造建物は居住用だと耐用年数が22年ですが、ホテルや旅館業の免許で運営する場合は17年に変わります。
この耐用年数を過ぎていれば、残存耐用年数は「経過年数×20％」。
例えば17年経過後なら3.4年ですが、端数を切り捨てて3年で償却できます。
つまり建物部分は3年で経費化できるということです。
さらに、家具や家電、アメニティなども購入時にまとめて計上します。
例として、一口250万円のうち10万円が家具代、1/25の持分として8万円がアメニティ代など、金額が10万円未満または30万円未満であれば少額減価償却資産として購入年度に全額経費化可能です。
こうした仕組みにより、節税効果は非常に高くなります。
想定を上回る稼働率と収益実績
（7）COCO VILLAの特徴：貸別荘スタイル
その他の特徴として、COCO VILLAは貸別荘スタイルを採用。
食事提供はなく、無人運営を基本とし、現地アルバイトによるリネン交換や清掃で効率的に回しています。
先ほどのシミュレーションを見せてもらいましたが、実際に稼働している物件もあるんですよね？ シミュレーションどおり動いていますか？
そうですね。
少し前のデータですが、例えば八ヶ岳拠点では宿泊単価が約5万円で、月の売上はおよそ40万円。
▼ COCO VILLA 八ヶ岳
デビュー後2ヶ月の平均も40万円ほどで、年間換算すると約500万円の売上です。
単価が3万円とか書いてませんでした？
もともとは3万円程度で設定していましたが…
ただ、週末やハイシーズンに利用されることが多く、しかも2名ではなく4名での宿泊が増えたため、単価が想定より上がっています。
予約経路では、OTA（オンライントラベルエージェント）経由が33%、残り67％は自社集客です。
販売時に八ヶ岳で提示していたシミュレーションでは、単価3万5,000円・年間売上450万円・OTA比率70%という想定でした。
現在はOTA比率を30％程度に抑えられる見込みで、単価も当初ベストシナリオの3万4,000円から5万円程度に上昇。
その結果、初年度から年間売上700万円超えが見込めます。
つまり、楽観的なシミュレーションを超えているということですか？
はい、余裕で超えています。
年間の全費用を差し引くと、一口あたりの配当は約17万円。
この物件は購入価格が安かったため、実質利回りで約10%の投資となります。
私のシミュレーションは非常に手堅く作っています。
理由は、過度に良く見せて後からクレームになることを避け、信用を守るためです。
特に新しいサービスは将来の動きが不確定なので、保守的な試算を提示し、オーナーの利益を優先します。
結果として、リセール時には購入時より高値で売却できる可能性もあります。
オーナーとして買いたい場合、今はどんな拠点がありますか？
この記事を読むタイミングは人それぞれで、販売中の拠点をリアルタイムでお伝えするのは難しいです。
実際、新しい物件をメールマガジンや公式LINEで案内すると、1〜24時間で完売することも珍しくありません。
過去に手掛けた拠点例としては、八ヶ岳、那須白河、大洗、長瀞、伊豆高原、三浦海岸、奥湯河原など、日本全国に展開しています。
社長がオフィスにいない理由が分かりました。
私たちは全国で物件を購入・リノベーションし、貸別荘として稼働させてバリューアップ。
その後、完成した物件をオーナー様に販売するという流れで事業を展開しています。
昨年は初年度として3月から年末までに約8拠点を立ち上げました。
今年以降は、毎月1～2件のペースで物件を販売していく予定です。
運営管理はすべて当社が行っており、このCOCO VILLA事業は私たちココザスグループの主力事業となりつつあります。
物件を購入したい方はこちら 最新のCOCO VILLA販売情報は、公式購入サイトからご確認いただけます。
COCO VILLA Owners ↗記事作成時点でご案内できる物件としては、大分県湯布院や関東エリアのいくつかの物件が予定されています。
例えば、一宮や、軽井沢の物件が現在進行中です。
24時間以内に完売する物件もあるので、最新の物件情報はメルマガから情報を得ていただければと思います。
ローン利用や途中売却も可能
（9）COCO VILLAの特徴：別荘投資用ローンも用意
先ほど「複数購入すると泊まれる泊数も増える」という話がありましたが、これは現金で購入しないといけないんですか？
基本的には現金購入が多いですが、別荘投資用ローンも用意しています。
ただ、一応ローンの仕組みも用意しています。
実は、別荘投資用のローンがあるんです。
もしローンで購入した場合の例を挙げると、例えば山中湖の物件の場合、280万円の物件で、金利は少し高めの3％程度から。
借入期間は10年と、カーローンなどと比べると長めに設定できます。
どなたでも比較的気軽に利用できるのが特徴です。
もちろん、金利負担があるため総返済額は増えてしまいますが、月々28,000円程度の支払いでCOCO VILLAを保有することが可能です。
ちなみに八ヶ岳の物件のように、初年度からしっかり収益を上げられるケースもあります。
このように、毎年一定額の収益が見込める中で、月々の返済を行い、キャッシュフローを管理していく形です。
（9）COCO VILLAの特徴：途中で物件を売却することも可能
さらに、途中で物件を売却することも可能です。
例えば、3年後には売却可能な状態になり、5年ほど保有して売却した場合、ローンの残債は半分程度まで減っています。
それまでのキャッシュフローでマイナスとなっていた部分を差し引いても、最終的には残債を上回る金額で売却できる可能性が高いのです。
私たちが提案するシュミレーションでは、購入時の280万円が時間の経過とともに減価する、保守的な設定に基づいています。
しかし、私は実際には価格が下がることは少ないと考えています。
なぜなら、時間が経つにつれて利回りが向上するからです。
それでも、万が一価格が下がった場合のシナリオを想定した上で提案しています。
この仕組みは、ワンルームマンション投資と似た考え方です。
ローンを利用しても、売却時にはキャッシュが残るよう設計されています。
ココザスは資産運用や投資に関わる多くの金融商品や不動産スキームを開発してきた実績があります。
そのため、お客様の利益が確実に残るような事業スキームを構築しています。
COCO VILLAでココザスってどのくらい儲かるの？
正直に言うと、この事業で当社が得られる利益は少ないです…
薄利で運営している事業なので、今後は利益をもっと上げていきたいと思っています。
ただ、この事業の目的は、まずお客様の数を増やすことにあります。
その上で、これまでココザスグループが提供してきた既存の商品をクロスセルで提案し、グループ全体としての利益を向上させる戦略です。
COCO VILLAは、自分で利用しても非常に満足感を得られるものです。
自然豊かな環境で整った生活を送ることで、人生が大きく変わると感じられるでしょう。
僕はそれで人生が変わったので本当に人生が幸せになりました。
これを皆さんに味わってもらいたいなって思ったのですが、単にシェアで別荘を買おうと言ってもお客様には響きません。
どうせだったら投資としてお金を払うってことはそのお金がお金を産まなきゃいけない…
そういうリテラシーの高い方々がうちにはいるわけですから、そういう方々でも喜んでもらえるような事業スキームをずっとずっと考えてたわけですよ。
そしてついに形にしたということで、これは自信作です。
2025年はもうどんどん増えていくんですよね。
年末時点で20拠点は新築含めオープンしてると思います。
まずは中古のリノベモデルからやっていますが、実は2025年中に新築拠点も5〜10ほどオープンするのです。
例えば今この私のバーチャル背景この拠点もパースですが、今作っている物件なので3月末ぐらいに出来上がる予定です。
場所はまだ非公開なんですか。
場所はまだ言えません。
メルマガに登録いただくと今後のオープン情報などを随時キャッチすることができます。
私の自信作を多くの人に知っていただきたいなと思ってるのでチェックしていただけるとありがたいです。
今年から、このCOCO VILLAという事業を広く知っていただくために、広告費をかけて世の中に発信していく予定です。
そのため、COCO VILLAに関する情報発信もこれから増えていくと思います。
まずは、ぜひ一度宿泊してみてほしいです。
▼COCO VILLA公式サイト サービスの全体像や各施設の紹介など、ブランド全体をチェックしたい方はこちら。
COCO VILLA公式サイト ↗まとめ：COCO VILLAで別荘のある暮らしを実現しよう！
一度泊まっていただき、「こんな素敵な場所に年間6泊もしながら、お金も増えていくなんて、貯金しているよりもよっぽどいい！」と感じていただけたら幸いです。
また、COCO VILLAの物件は抽選などのタイミングで販売しています。
ぜひその機会を利用して、どこかの拠点のオーナーになっていただければと思います。
一度オーナーになっていただければ、日本全国の拠点を自由に利用できる仕組みになっていますので、購入する拠点は特にこだわらなくても良いかもしれません。
仮に気になっていた拠点が手に入らなくても、他の拠点のオーナーになった後で、気になっていた拠点へ宿泊することも可能です。
いずれにしても、情報を早めにキャッチしていただくことをおすすめします。
私たちは、多くの方に「別荘のある暮らし」を提供したいと考えています。
ぜひご検討いただければ嬉しいです。
ありがとうございました。
