COCO VILLAについて資料を使って説明します！

今回は社長が力を入れているCOCO VILLAの話を具体的に聞きたいです！

COCO VILLAは貸別荘の投資で、昨年から事業を始めました。

2025年からいよいよ大々的に表に出していこうかと思っています。
今私の背景にあるような…

COCO VILLAのセミナーの資料を使いながらしっかりとご説明していきます。

動画で確認したい方はこちら

COCO VILLAとは？

まずCOCO VILLAは何なのかと言うと事業のコンセプトは全ての日本人に“別荘のある暮らし”を提供したいということで、世の中の多くの方が別荘とか持てないのですよ。

なので世の中の多くの人に別荘を持ってもらおうということで去年立ち上げました。
別荘って今まで贅沢品だったじゃないですか。

お金持ちや有名人が持つイメージがありますね。

今は普通に資産としてかなり意味があるものになってきていて市場が非常に大きく伸びてきています。

日本の観光業がすごく伸びていて、その中の一部をバケーションレンタル、貸別荘が占めてるのですよ。
インバウンドで海外の方々が日本に旅行に来ると。

ものすごいビジネスチャンスがあります。
要は収益が上がるんですよ。

収益が上がるので資産として別荘を再定義しようということで…
今までは贅沢品・消費するもの、時間が経ってしまうと別荘を朽ちていって売るに売れないみたいな状態だったものを常に収益を回しておくことができればかなり価値あるアセットに変わるんですよ。

貸別荘なので自分が使う以外は貸すということなんですよね。

COCO VILLAの特徴

特徴がいくつかあります。

購入費用を抑えるということで、一般的な別荘は例えば5000万円を1人で持つじゃないですか。
でもCOCO VILLAで言うと25口で割ります。
そうすると200万円で25人で持ち合うわけですよ。
5000万円じゃなくて200万円で持つことができる。
これがポイントです。

低価格で持つことができると自己利用もできますし自分が使ってない時は貸し出しをするというスキームです。
これ自体はもう世の中にたくさんあります。
シェア別荘や複数人で別荘持ち合いましょうみたいなスキームはいくらでもあって全く新しくないんですよ。

ただ、1番の違いとしては例えば具体的な物件で長瀞で運用している物件ですが、260万円ぐらいで物件を購入します。
すると毎年16万円ぐらいインカムゲインつまり家賃収入みたいなものが入るんですよね。
あらゆるランニングコスト全てを払ってなおかつ修繕積立金も積んでその上で16万円ほど残るということなんです。

実質的な収入があるのですね。

そうです。

だから実質利回り6%ぐらいの数字を残していこうねということですよ。
これだけ収益が上がると実質利回りでだって6%残る不動産投資は他に何がありますか？

一棟不動産ですかね。

そうなると、修繕積立金等とかを引いていくと、そこそこ高い地方の物件の話になってきますよね。

同じようにその収益もとして見ることができて、さらに例えば一棟アパートを持っててそこに自分が泊まることはできません。

でも別荘は自分が年間数泊使った上でさらに貸出しをしていくっていうようなモデルです。
泊まれる泊数っていうのは実はある程度制限していて一口あたり6泊っていう形にしています。

1/3程度をオーナーさんの枠として確保していてそれ以外のところを一般の方にどんどん泊まっていただくことで収入が上がっていくと。
収入が上がるということはリセールつまり大半した時に実質利回りをもとに収益還元法で値付けができるようになるんですよ。

ただの物件だと相場に引っ張られますが、この場合収益を生み出すものなので投資商品っていうのは全て収益還元法で値付けをします。
だから実質利回り6%の投資商品ですみたいなその利回りの金額で値付けということで…
260万円で買っていただいた物件が270〜280万円になる可能性すらあるのです。

これが事業スキームの概要で、他の部分でいくと今どんどん拠点が増えていってまして月3件ぐらいのペースで開発していき、あっという間に100拠点ぐらいになります。
そうすると日本全国に散らばっていく100拠点、その全てを使うことができるんですね。

自分の持ってない物件でも泊まれるってことですね。

そうです。

どこかのCOCO VILLAを一口持っていただけたら三浦海岸や湯院湯、石垣島、箱根、熱海などあちこちに泊まることができる。
これが非常にメリットで飽き性な私が作ったサービスなので…
いろんなところに泊まりに行った方がいいんじゃないかなと。

1口だけ持ってれば6泊ということですが、2口持ってたら6泊＋6泊で12泊ぐらい泊まれるってことですか？

そうですね。

だから結構旅行に行きたい方は4口とか持っていただいて…
そうするとだから24泊分ぐらいできます。

それプラス収入で言うと年間100万円とは言いませんがそれぐらいがチャリンチャリン入り続けるような状況を作っていただくことができるのです。

あとは丸投げで大丈夫と言いつつも事業をやっていくパートナーさんみたいな話ですから半年に1回その物件のオーナーさんを集めてオーナー会議みたいなものをやってます。
ここでは売上の内訳などの全部の数字をガラス張りにするんですね。
OTAの比率を下げて自社集客の比率を上げることでより利益率を上げていこうとか決算報告会みたいなものをやるわけですよ。
そこで皆さんが経営に口を出すことっていうのもできます。

面白いですね。

これは義務ではありません。

権利としてある状態なので一緒に経営していくというか最終的な意思決定ってのは我々が運営母体なので我々にやらせてもらいますけども…
もうちょっとこういう仕組みを取り入れたらどうでしょうみたいなことを意見することもできるから先々自分で一棟まるまるで別荘投資やりたいなって思った時のノウハウがたまるということです。

他にも建物自体すごく意識をしていて新築ではなくて中古物件のリノベーション。
これが非常に多いです。

一口250万円とかそれぐらいですけども土地建物の割合はほとんど建物なんですよ。

地方物件なので土地代は都心部に比べたら安いです。

例えば木造の物件とかだと22年ですが、新築だとそれを超えてるとどれぐらいで償却できるんです？

普通に考えたら対応年数切れだったら、切れた年数×20%じゃないですか。

だから4年ですね。
ただ、税理士じゃないので的確なことを言えないですが、あくまでこういう考え方という部分で理解いただければと思います。

木造の建物は居住用だと22年です。
ただ、ホテル旅館っていう途中変更をしていて、旅館業の免許でやるとなると17年に変わります。
これに対して対応年数が切れて経過している場合、20%だから3.4年で切り捨てるから3年で償却できます。
だから建物の部分を3年で償却するという話になるのです。

あとは細かい話ですが、家具家電とかアメニティとか頭で買っています。
250万円の中には10万円分が家具ですとか、あとは細かく分けて1人あたりに分解していくと8万円がアメニティ代のように1/25の持ち分だからすごく細かくなるわけなので10万円未満もしくは30万円未満の少額減価償却資産に該当します。
当期償却で買った年度に全部落とすことができるのです。
非常に節税効果が高いことが特徴です。

特徴を上げると他にもありますけども貸別荘っていう形なので食事は出さないことや無人でオペレーションしていくことで我々現地のアルバイトさんを雇用しているのでそこでリネン交換とか掃除を回していると…
こんな事業スキームになっています。

先ほどシミュレーションを見せてもらいましたけど実際稼働してる物件とかもあるわけじゃないですか。
そこは本当にシュミュレーションどおりに稼働してるんですか？

そうですね。

少し前のデータですが、例えば八ヶ岳の拠点で行くとこんな感じで売上が見えてるわけですよ。

分かりやすいので綺麗に2ヶ月取ってますけど5万円ぐらいの宿泊単価で1ヶ月の売上大体40万円ぐらいですね。
デビューしてからの2ヶ月で平均40万円っていう感じで年間500万円ぐらいですね。

単価が3万円とか書いてませんでした？

3万円ぐらいからの単価で設定していましたが…

週末やハイシーズンに泊まる、2名でなくて4名で泊まるというのも多いので予定よりも上がっていってるんですよね。

あとはオンライントラベルエージェントOTAからの予約が33%。
要は67％は自社集客なんですよ。
これらの数字で計算していくと元々これ八ヶ岳の時に販売時に見せてたシュミレーションなんですが、3万5000円ぐらいで着地。

年間の売上450万円、OTAの比率70%ぐらいと…こういったシュミュレーションを見せてました。

すごくうまくいった場合、OTA30%ぐらいに抑えられるんじゃないというところまで来ています。
最初から単価もベストシナリオで3万4000円くらいだと思っていたのが、5万円ほどになっています。
初年度から700万円を超えていきそうです。

楽観的なシュミュレーションを超えているってことですか？

楽観的なシュミュレーションを余裕で超えています。

今、年間で全ての費用を差し引いた上で一口あたり。
例えば細川さんがオーナーとして持ってくれてたら17万円払われますと。
この時の物件はものすごく安かったので、実質利回りで言うと10%ぐらいの投資です。

これぐらいのメリットがあるような事業スキームになってるので…
何が言いたいかと言うと、私が作っているシミュレーションはものすごく手堅いです。
保守的というのがこれうちの会社のスタンスですけれども、物事をより良く見せて後からクレームをいただくとかこういうのが嫌いなので、最初にこれから世の中に出ていくサービスどうなるか分からない時はやっぱり皆さんに勝っていただきたいなと思っていますし、自分の信用信頼を傷つけないっていう意味でのリスクヘッジ。
これが1番の保身です。
自分の身を守るためにシュミュレーションをすごく手堅く作っています。

なのでリセールした時に普通に買っていただいた金額よりも高い金額で売却できるんじゃないかなと思っています。

オーナーとして買いたいってなったらどんな拠点が今実際あるんですか？

この記事をどのタイミングで見るかは人それぞれなので販売中の拠点をリアルタイムで伝えるというのはなかなか難しいと思います。

いつもメールマガジンの読者さんや私の公式LINEの読者さんに対して新しい物件をご案内するともう24時間とかで完売しちゃうのです。
もっと言うと1時間2時間で完売しちゃうのですよね。

なのでどんな物件があるかは難しいんだけど、今までどんな物件作ってきたかという話でいくと…
八ヶ岳、那須白川、大洗、長瀞、伊豆高原、三浦海岸、奥湯河原など、物件を日本全国で作ってるんですよ。

社長がオフィスにいない理由が分かりました。

私たちは、さまざまな地域で物件を購入し、それをリノベーションして貸別荘として稼働させるためにバリューアップを行っています。

その後、完成した物件をオーナー様に販売するという流れで事業を展開しています。
昨年は初年度として3月から年末までに約8拠点を立ち上げました。

今年以降は、毎月1～2件のペースで物件を販売していく予定です。

運営管理はすべて当社が行っており、このCOCO VILLA事業は私たちココザスグループの主力事業となりつつあります。

今後の展開

今後の展開についてお話しします。

撮影時点でご案内できる物件としては、大分県湯布院や関東エリアのいくつかの物件が予定されています。

例えば、一宮や、軽井沢の物件が現在進行中です。
24時間以内に完売する物件もあるので、最新の物件情報は、LINEから情報を得ていただければと思います。

先ほど複数買うと泊まれる泊数も増えるという話がありましたが、これは現金で購入しないといけないんですか？

基本的には、皆さんキャッシュで物件を購入されています。

ただ、一応ローンの仕組みも用意しています。
実は、別荘投資用のローンがあるんです。
もしローンで購入した場合の例を挙げると、例えば山中湖の物件の場合、280万円の物件で、金利は少し高めの3％程度から。
借入期間は10年と、カーローンなどと比べると長めに設定できます。

どなたでも比較的気軽に利用できるのが特徴です。
もちろん、金利負担があるため総返済額は増えてしまいますが、月々28,000円程度の支払いでCOCO VILLAを保有することが可能です。

ちなみに、八ヶ岳の物件では、初年度からしっかり収益を上げられるケースもあります。
このように、毎年一定額の収益が見込める中で、月々の返済を行い、キャッシュフローを管理していく形です。

さらに、途中で物件を売却することも可能です。
例えば、3年後には売却可能な状態になり、5年ほど保有して売却した場合、ローンの残債は半分程度まで減っています。
それまでのキャッシュフローでマイナスとなっていた部分を差し引いても、最終的には残債を上回る金額で売却できる可能性が高いのです。

私たちが提案するシュミレーションでは、購入時の280万円が時間の経過とともに減価する、保守的な設定に基づいています。
しかし、私は実際には価格が下がることは少ないと考えています。
なぜなら、時間が経つにつれて利回りが向上するからです。
それでも、万が一価格が下がった場合のシナリオを想定した上で提案しています。

この仕組みは、ワンルームマンション投資と似た考え方です。
ローンを利用しても、売却時にはキャッシュが残るよう設計されています。
ココザスは資産運用や投資に関わる多くの金融商品や不動産スキームを開発してきた実績があります。
そのため、お客様の利益が確実に残るような事業スキームを構築しています。

正直に言うと、この事業で当社が得られる利益は少ないです。
薄利で運営している事業なので、今後は利益をもっと上げていきたいと思っています。
ただ、この事業の目的は、まずお客様の数を増やすことにあります。
その上で、これまでココザスグループが提供してきた既存の商品をクロスセルで提案し、グループ全体としての利益を向上させる戦略です。

COCO VILLAは、自分で利用しても非常に満足感を得られるものです。
自然豊かな環境で整った生活を送ることで、人生が大きく変わると感じられるでしょう。

僕はそれで人生が変わったので本当に人生が幸せになりました。
これを皆さんに味わってもらいたいなって思ったのですが、単にシェアで別荘を買おうと言ってもお客様には響きません。

どうせだったら投資としてお金を払うってことはそのお金がお金を産まなきゃいけない…
そういうリテラシーの高い方々がうちにはいるわけですからそういう方々でも喜んでもらえるような事業スキームをずっとずっと考えてたわけですよ。
そしてついに形にしたということで、これは自信作です。

2025年はもうどんどん増えていくんですよね。

年末時点で20拠点は新築含めオープンしてると思います。

まずは中古のリノベモデルからやっていますが、実は25年中に新築拠点も5〜10ほどオープンするのです。
例えば今この私のバーチャル背景この拠点とかもこれパースですが、今作っている物件なので3月末ぐらいに出来上がる予定です。

場所はまだ非公開なんですか。

場所はまだ言えません。

LINEに登録いただくと今後のオープン情報などを全部キャッチすることができます。
私の自信作を多くの人に知っていただきたいなと思ってるのでチェックしていただけるとありがたいです。

今年から、このCOCO VILLAという事業を広く知っていただくために、広告費をかけて世の中に発信していく予定です。
そのため、COCO VILLAに関する情報発信もこれから増えていくと思います。
まずは、ぜひ一度宿泊してみてほしいです。

▼COCOVILLA公式サイト
https://coco-villa.jp/

一度泊まっていただき、「こんな素敵な場所に年間6泊もしながら、お金も増えていくなんて、貯金しているよりもよっぽどいい！」と感じていただけたら幸いです。

また、COCO VILLAの物件は抽選などのタイミングで販売しています。
ぜひその機会を利用して、どこかの拠点のオーナーになっていただければと思います。
一度オーナーになっていただければ、日本全国の拠点を自由に利用できる仕組みになっていますので、購入する拠点は特にこだわらなくても良いかもしれません。

仮に気になっていた拠点が手に入らなくても、他の拠点のオーナーになった後で、気になっていた拠点へ宿泊することも可能です。
いずれにしても、情報を早めにキャッチしていただくことをおすすめします。

私たちは、多くの方に「別荘のある暮らし」を提供したいと考えています。
ぜひご検討いただければ嬉しいです。

ありがとうございました。