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第14回 中古投資用物件は、信頼関係を築けていない業者からは買ってはいけない|不動産エコノミストが語る、不動産投資COCOだけの話

  • #不動産エコノミストが語る不動産投資COCOだけの話

不動産投資では、値上がり(キャピタルゲイン)を期待する投資と、賃料収入(インカムゲイン)を期待する投資に分かれます。
両方を狙う不動産投資もありますが、一般的には、「主に」どちらかを目論む投資となります。
賃貸住宅投資の裾野が拡大するにつれ、その投資スタイルのバリエーションは増えています。

最も身近な賃貸住宅系投資

最も身近な賃貸住宅系投資

一般サラリーマンやOLの方からプロまで幅広い方が行っている最も身近な不動産投資対象は、居住用の不動産(=賃貸住宅)です。
金額が大きいものから、一棟収益賃貸住宅投資、区分マンション投資、また近年では証券化された投資商品が増え、1口 1万円から投資ができるものも増えてきました。

賃貸住宅(居住用不動産:レジデンス)投資は、もっとも一般的な不動産投資であり、賃貸住宅需要さえあれば入居者が確保でき(=場所を選ばず)、入居者の家賃下落交渉力が弱いため不況期でも家賃下落が少ない投資とされており、安定感のある不動産投資です

不動産投資の種別

1棟収益賃貸住宅投資の種類

1棟収益賃貸住宅投資の種類

 1棟収益賃貸住宅は、次のように大別できます。

1:自身の所有する土地に賃貸住宅を建てる → 土地活用としての賃貸住宅経営
2:新築の1棟賃貸住宅を購入
3:中古物件の1棟賃貸住宅を購入

それぞれにメリットデメリットがありますので、金額も張る投資ですので、しっかりと信用できる企業からの紹介で購入したいものです

区分マンション投資の種類

区分マンション投資の種類

一棟収益賃貸住宅への投資(=購入)の場合、土地と建物すべての所有権を持つことになります。
また、一般的な賃貸マンションでは10~30戸程度の部屋数があります。
木造アパートやプレハブアパートでは4~8戸という物件も多く見られます。

一方、区分マンション投資の場合、区分所有権を持つことになります
部屋の占有使用権とわずかな面積の敷地権を所有しますが、自らの意志だけでは、例えば建替えなど、何もできません

区分マンション投資では、単身向け、やファミリー向けなど、広さに応じた物件タイプを選ぶことになります。
ワンルームタイプ、コンパクト(カップル)タイプ、ファミリータイプに分かれます。
それぞれ、購入金額や賃料が異なりますが、それと同時に空室確率や賃料のボラティリティ(ブレ)も異なります。

新築物件と中古物件の比較

新築物件と中古物件の比較

かつては、賃貸住宅投資と言えば、新築がメインでしたが、裾野が広がるにつれ、また新築物件の供給量が減少していることもあって、ここ10年くらいは中古物件の流通も増えてきました。

中古賃貸用住宅のメリットとしては、

メリット
1:新築物件に比べて割安
2:入居者がすでについているため、投資スタート時から収益計算できる

があげられます。

一方、中古賃貸用住宅のデメリットとしては、

デメリット
1:融資期間が短いこともある(支払額増える)
2:築年数が古い場合、賃料が低く空室が出やすい
3:メンテナンス・リフォームコストがかかりやすい

中古物件では、購入者(投資家)の方がきちんとした目利きができないと、情報格差・知識格差から、「イマイチ」物件をつかまされる可能性もあるので、注意が必要です。

一方、新築物件のメリットとしては、

メリット
1:融資期間が長い
2:新築のため入居者が付きやすい
3:しっかりと吟味して物件を選べる
4:メンテナンスコストが低く抑えられる

新築物件のデメリットとしては、

デメリット
1:中古物件に比べて高い
2:そのため、利回りが短期的に見ると低い

中古物件購入では、信頼できる業者との付き合いがカギ

中古物件購入では、信頼できる業者との付き合いがカギ

このように考えれば、物件目利き力があり、優良物件情報が入ってくるような投資家の方は、中古物件でもいいと思われます。
しかし、初心者の方は、リスクを覚悟して購入すべきと思った方がよいでしょう

そもそも、相対的に利回りのよい優良中古賃貸物件は、出回ることが少なく、出ても、すぐに売れてしまいます。

信頼関係が築けていない企業から、「イマイチ」の中古物件をつかませられる心配もあります。
新築物件は、割高感は借りますが、こうした心配はありません。

しかし、賢く優良な中古物件の情報を入手するためには、信頼できるアドバイザリー企業と適切な関係を築いておくことが第一と言えるでしょう。

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