都道府県地価調査の概要

都道府県地価調査は、都道府県が調査主体となって行われ、21,381の「基準地」の地価を1人の不動産鑑定士が鑑定を行います。
この調査結果により公表される地価は、「基準地」の地価ということで、「基準地価」とも呼ばれます。

3月に公表される地価公示と9月に公表される都道府県地価調査は、全国の地価状況が分かる2つの大きな土地価格調査です。
また、それぞれ価格時点が1月1日と7月1日であることから、互いに中間点の状況が分かります。
ちなみに、地価公示の調査地点は約26,000地点で、地価公示は2人の不動産鑑定士が鑑定を行います。
地価公示における地価（公示地価）は、たとえば、道路が通るなどする場合の土地収用の際の規準となります。

23年都道府県地価調査の全国俯瞰

23年都道府県地価調査では、全国平均で、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年連続で上昇、すべて昨年を上回る上昇率となりました。

全国平均では、全用途平均は1.0％の上昇（昨年はプラス0.3％）、住宅地は0.7％の上昇（昨年はプラス0.1％）、商業地は1.5％の上昇（昨年はプラス0.5％）となりました。

今年の基準地価では、全用途平均・住宅地・商業地とも、新型コロナウイルスの影響前の19年の時の上昇率を上回ったことが、特徴的でした。

住宅地地価の状況

ここからは、住宅地と商業地に分けて解説します。
まずは、住宅地の状況です。

全国的に住宅地の地価上昇（あるいは回復基調）が顕著となっており、三大都市圏はプラス2.2％（昨年はプラス1.0％）、このうち東京圏はプラス2.6％（昨年はプラス1.2％）、大阪圏はプラス1.1％（昨年はプラス0.4％）、名古屋圏はプラス2.2％（昨年はプラス1.6％）となっています。

地方圏全体ではプラス0.1％、このうち地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）はプラス7.5％（11年連続でプラス、かつ上昇幅は20年以降最高値）、その他地方圏ではマイナス0.2％（過去15年で最も低いマイナス）となりました。

大都市部や地方主要都市では住宅需要が堅調で、特にマンション価格は高騰を続けており、基準地価上昇が続いています。
また、中心部の地価上昇、住宅価格の上昇にともない、その周辺地域へ地価上昇の波が派生しています。

とくに、地方四市は10年を超える高い上昇率を伴う地価上昇が続いているため、その周辺部の市町へ需要が波及し、こうした地域ではかなり高い上昇率となっています。
また、半導体など大型工場建設が決まっている地域では、住宅需要が伸びることが確実な事から、こうした状況に拍車がかかっています。

住宅地の変動率ベスト10をみれば、そのうち9つは、千歳から札幌にかけての地点となっています。

商業地地価の状況

次に商業地について解説します。
商業地においても昨年を上回る上昇となっています。とくに、地方四市を除く「その他地方」において32年ぶりの上昇（プラス0.1％）となったことが注目を集めました。

三大都市圏はプラス4％（昨年はプラス4.0％）、このうち東京圏はプラス4.3％（昨年はプラス2.0％、11年連続でプラス）、大阪圏はプラス3.6％（昨年はプラス1.5％）、名古屋圏はプラス3.4％（昨年はプラス2.3％）となっています。
地方圏全体ではプラス0.5％（昨年はマイナス0.1％）、このうち地方四市はプラス9.0％（昨年はプラス6.9％、11年連続でプラス、かつ上昇幅は20年以降最高値）、その他地方圏ではプラス0.1％（32年ぶりのプラス）となりました。

上昇の背景にある大きな要因としては、以下の2つです。

まず、第5類移行に伴いオフィス需要が回復し、国内外の観光需要・出張需要の回復、店舗需要の回復が大きく寄与したと思われます。

そして、マンション需要堅調、マンション価格上昇が続いており、マンション用地需要との競合により、商業地地価上昇に繋がっています。
また、再開発事業が、首都圏だけでなく全国の主要都市で盛んに行われており、利便性・繁華性向上の期待感から地価上昇がつづいています。
再開発周辺地には多くのマンションが建設され、こうした流れも商業地地価上昇に拍車をかけています。

24年への展望

固定金利が上昇基調にあるものの、政策金利に変更はなく、全体的に低金利が続いています。
投資マンション、実需の分譲マンションとも需要が旺盛な事に加えて、海外投資マネーの流入などが顕著で23年の基準地価は大きく上昇しました。

24年の見通しとしては、金利上昇の可能性が高まってきたこと、また地価上昇のための好材料の多くが出尽くした状況にあること、などから考えると、24年も地価上昇が続くものの、大都市部での上昇率の伸びは、今年並みにとどまる可能性が高いと思われます。