景気経済3大予測（1）住宅賃料もかなり上がる

今日は「吉崎に聞く2024年、景気経済3大予測」です…！
3大予測、先ほど1つは出ましたが…

不動産市況では新築価格が上がって、高いままです。
そして収益還元価格に基づいて算定される収益物件（投資用の不動産）。

これは先ほど言ったように、金利が上がると…
2024年の1番大きな目玉ですね「住宅賃料もかなり上がる」ということです。

すでに上がっていますが、もう一度上がるということ。
1段上がるということですね。
これは多分大きな予測だと思います。

悪い利回りで収益還元価格を出すので、賃料が上がればその分の金利利回りが多少落ちようとも価格は上がるようは吸収できるということです。

そう考えれば、仮に金融緩和政策が一部解除されたとしても、不動産市況は少なくとも対金利が極めてアメリカのごとく、どんどんどんどんと上がることがない限り…
2024年もかなり好調ということは間違いないのではないかな？ということです。

その背景にあるのは賃料が上がること。
賃料も物価です。

賃料が上がれば、消費者物価指数が上がります。
22〜23％の寄与率があるので、そうするとCPIも今は2％台くらいでしょうか…？

内田：2％後半でしょうか？

吉崎：エネルギー価格の下支え分が取れたとしても、賃料の上昇分で同じくらいになるんじゃないかな？と見ています。

また、春闘で賃上げがある可能性があります。
5%ぐらい上がるとそうすると、賃上げが行われると可処分所得が増えます。
多少減税も掛かるので、そうすると賃料に回す割合が増える可能性がある。

そういうことを考えると、賃料はこれも断言していいのではないでしょうか…
ほぼほぼ、確実に上がるのではないでしょうかね。

景気経済3大予測（2）金融緩和政策の解除時期

もう1つ、金融緩和政策。
つまりマイナス金利政策の解除を4月と予測しているエコノミストの方は多いです。

多いですね。

吉崎：実質賃金もマイナス圏ですし、需給ギャップなど、ある程度の需給バランスの数字を見てもまだマイナス圏内です。
実質賃金が今回5％上がったとしても、春闘には関係ありませんね…

中小企業の割合が7割を超えているので、今の労働者割合でいくと、そこはどれぐらい上がるかによって変わってくると思います。

ここが上がってこない限り、実質賃金が上がってきません。

実質賃金が上がらないということは、マイナス金利政策の解除は…
いまちょうど金融政策決定会合をやっていますが、4月ではなく、6月か7月の解除が濃厚なんじゃないかな？と。
少し他の有名エコノミストをちょっと否定してみておこうかな？という感じです。

内田：6月から7月…

吉崎：ではないかな？と思います。

景気経済3大予測（3）REITは上がる

三つ目の予測です。
Xでも届いていますが「REITはどうなんですか？」と。

前半は低迷が続くと思いますが…
賃料が上がってくると、REITは上がることになります。

配当分配金が上がりますし、ある程度安値の頃に仕込んだ、ポートフォリオの中に組み込まれている保有物件を売却するかと思いますので…
その分もあって売却益も出ると思います。

少なくとも後半には良い可能性があるんじゃないかな？と。
あとNISAでREITを買われることも多いと思いますので…

一定数はいそうな気がしますよね。
利回りも4％くらいと良いですし、長期投資を考えるとおいしいと思います。

吉崎：金利上昇懸念は多少ありますが、それを差し引いてもさっきと同じ理由で賃料は上がる。
ということで、やっぱり半ばくらいからは伸びてくるんじゃないかな？と思います。
なので、REITは今のうちに仕込む時期かもしれませんね。

内田：そうですね。
前半があんまり良くないんであれば、そこで仕込んでちょっと長期的に持つと。

吉崎：不動産絡みでいくと、三大予測は下記3つではないでしょうか？

内田：金融緩和の解除は6月〜7月じゃないのかな？という気がしますね。
結構現実的な話ですね。

吉崎：日経平均4万円を超える！などと、言いたいのですが（笑）
4万円を超えると色々な人がウハウハになりますね。

内田：びっくり予測はありますか…？

吉崎：タカミさんが「建設業界の株が上がるのか？」と書いていますが…

ハウスメーカーや土地活用が強い会社の株価はすごく今高いですから。
この1年間で最も高い数字を連発しています。

内田：そうですよね。
ハウスメーカーの大手で、アメリカだったでしょうか…？
大規模な発表がありましたよね。

吉崎：アメリカの住宅メーカーとしては5番目になりますかね。

内田：すごいですよね。

吉崎：もうめちゃくちゃ今仕掛けてますので…
多少「M＆Aの効果はどれが出るのか？」と穿った見方をする評論家の方もいるようですが…

内田：何しろ、対象が大きいですものね。
「どうなの？」と私も最初びっくりしました。

吉崎：もう1つの大きなハウスメーカーさんはイギリスでタワマンを作ったり…
もう世界にいっていますものね。

内田：日本の建設する技術が高いことの表れですよね？

吉崎：そうですね。
それを評価されてるということでしょうし、日本に観光客が増えてくると、そういうことそういうのを見て行かれる方が多いと思うので…
さらに日本の不動産を購入する外国人も増える可能性がある。

建設業界の株、ハウスメーカー系の株は今でもすごく高いですが、もう1段上がると思います。

内田：世界で戦える企業になるということですものね。

吉崎：そんなに多くないですものね。
ある意味、広い意味では製造業ですよね。

内田：そこが認められるということは嬉しいことではありますよね。
国内だけに目を向けておくのは、なかなか無理があるかもしれませんよね。
なので「海外に軸足を移しながら、利益をしっかり上げていく」ということなのでしょうね。

吉崎：その兆しがどんどん見えてきたな！という感じですね。

※ 本記事はラジオNIKKEI第1「5時から”誠”論 NEXT」の番組内コーナー「ワクワク人生COCO the Style」の内容を抜粋／改変したものです
※ 2024年1月22日(月)放送
※ 日経ラジオ社の承諾を得て作成しています