50年の住宅ローン

今「50年の住宅ローン」の話をしていたのですが、コメントが入っています。

綾小路きみまろ氏がネタにしてそうではありますけど…
安藤さん、どうですか？この50年住宅ローン。

いま計算をしていたのですが…
金利負担、利息の部分があまりに大きいだろうなと思いました。

金利負担、利息の部分があまりに大きいだろうなと思いました。
ただ、7,000万円の物件で、0.6%・35年で組んだら月々の返済は18万円ぐらい。
これが50年になると、13万円台になるのです。
目先の支出が5万円減る方を選ぶ方はやっぱりいらっしゃると思います。

そうですよね、いると思います。
繰り上げ返済の手数料をどれくらい取るのか…
これは大きいと思います。

安藤：そこによりますよね。
収入がだんだん上がっていく中で、返済額をちょっとずつ自分でコントロールして増やしていくというような。

内田：それができるといいですね。

安藤：そこで言うと、これは結構いいローン商品になるんじゃないかな？と思います。

内田：年代によって、お金が必要な時・必要ではない時がありますからね。

吉崎：繰上げ返済。
いうまでもないですが、住宅ローンの銀行側から見たリスクは貸し倒れが1番です。
次は繰り上げ返済なんですね。

確定すべき利益がもらえない…
繰り上げ返済って実は金融機関にとってはリスクで、して欲しくはないのです。
本当にこれだけの儲けがあるというのは減るわけですが…
そこに対して「繰上返済手数料なし」という会社もありますからね。

ちょっとした事務手数料だけというところもありますし…
ネット上でちょこちょこっとボタンを押すだけでできるところもあります。
ここはどうなのか？は分かりませんが、それによるのかな？という感じがします。

内田：ローンって、本当に色々あるんですね…

安藤：ニーズはありそうですね。
使われそうな気はします。

吉崎：しかし、50年をフルで使うとしても29歳までですからね。
79歳からの逆算です。

内田：若ければ若いほど良いのでしょうが…

吉崎：25歳で結婚して、29歳で家を買う。
こういう人がいらっしゃるかもしれませんね。

内田：50年にしておいて。自分の人生設計で払う金額も変えられるなど…
そういうのになってたらもっと良いですね。

吉崎：少なくするのがあれだろうとは思いますが…

内田：最低限を決めておいてあげるのもいいなと思ったりします。

マンション投資をする人はどんな人が始めやすいのか？ちょっと教えて！

次は「マンション投資をする人はどんな人が始めやすいのか？ちょっと教えて！」と、そんな話を伺っていこうかなと思います。

マンション投資と言っても、ワンルームマンションから一棟まで幅広いのですが…
安藤さんはどうでしょうか？

マンション投資という言葉で想像するのは、一般的にはワンルームマンションの一部屋ではないでしょうか。
中古であれば、都心部でも2,000万円台から、新築ワンルームは最近は4,000万円ぐらいに上がっている部屋もありますが、それを買う。

都心であれば、それくらいの金額はしますね。

安藤：10年ぐらいで取り組んでいる投資家の方（本当に会社員の方）がやってるケースが多いですが、本当に増えたと思いますね。

内田：サラリーマン投資家みたいね。
本も結構出ていますね、

安藤：かなり増えてはいます。
私のイメージは、実際ワンルームマンションも持たれてる方は、年収が500万円で勤続年数3年くらい。
ここに乗ったら取り組むことができるので、25歳くらいの方も取り組んでいます。

内田：私が一般的にマンション投資をしてる人たちのイメージは、もちろんお金持ちの方。
あと、収入が安定していて、勤続年数が結構しっかり長い人。
あとは保有している資産が多めなど、そんな感じのイメージです。

安藤：一部その通りな部分もありつつも、ただ本当にハードルが下がってるなと感じます。

吉崎：リーマンショックの前、ミニバブル期ぐらいまではどちらかというと、収入が高くて節税をしたかった人。

内田：何か「◯◯◯先生」と呼ばれる人とか士業の人たち。

吉崎：もっと昔は、本当のプロ投資家みたいな方が多かったですね。
それで2000年代の前半ぐらい、先ほどのオフバランスの時も出てきましたが…
あの時にたくさん区分マンション・投資用マンションができたのです。

その時に買っていたのは、先生的な人も結構買っていて…
それから社会的信用と共に、銀行がお金を貸してくれる。
そして、そういった方々は節税の方法があんまりないため、そのような方々が多く買っていました。

ただ、2013年以降に金融緩和政策は広がり、金利が低く誘導されて以降は区分マンション投資はかなり裾野が広がりました。
恐らくこの10年ぐらいが区分マンション投資をしている人は、歴史上でも最も多いんじゃないかな？と思います。

内田：しかも若い層に広がってきていて…

安藤：本当に先ほど申し上げたように、25歳で「マンションの一部屋目を買う」ということが平気でありますね。

内田：そういう方々ってしつこいようですが…
有名な企業に勤めている方が多めなのではないですか？

安藤：吉崎さんが今おっしゃったように、ワンルームマンション投資が一気に市民権を得た。
この裏には金融機関さんの存在が大きいなと思っています。

若い層も取り組みやすくなった背景

金融機関がワンルームマンションを買う時に、ローンのパッケージ商品みたいな形で用意をしています。

25歳以上で3年分の源泉徴収票。
つまり1年分の年収が分かって、年収が500万円を超えていたら出します、と。
このような非常にわかりやすい基準を用意してくれているのです。

そこを超えたら取り組めるというような…だいぶハードルは下がった印象がありますね。

住宅ローン（自宅用のローン）も金融機関では昔からパッケージ商品なのです。

いい方が悪いのですが、決められたチェックをして「それがマッチしていたら購入価格の何割までは基本的に出しますよ」というシンプルな仕組みです。

それが2013年ぐらいから不動産投資用。
いわゆる不動産投資ローンと呼ばれる、この手のローンに対して、幾つかの銀行がパッケージっぽくし始めました。
地銀などが真似をし、信販系の金融機関も昔ノンバンク（今はそういう言い方はしませんが…）といった企業もパッケージ商品として売り始めたのです。

ただ、こういう条件やああいう条件で…
これは属性だけではなく、物件の条件も結構つけたりしています。
こういうことに関しては「もうさっと出しますよ」という感じになってきたということですね。

内田：それだから「物件がいい物件に対しては」ということなのですね。

吉崎：“いい”という言葉が正しいのかですが…
将来売れたり、流通するとか、賃貸需要が見込めるなど…
そういう意味で、それをざっくり言うと“いい”ということかもしれませんね。

内田：本当に随分ハードルは下がってきて、やりやすくはなっているのですね。
ちゃんとした物件を選んでやらないと…

吉崎：ちゃんとした物件をちゃんとした企業から買うことができる。
基本的には、融資が付きやすくなっているということですね。

内田：だからこそ、やっぱり人口が増えているということも…

ワンルームマンション投資はステップアップ…？

安藤：弊社は資産運用／資産形成の相談を受けている会社なので…
ウチが普段接している方・相談を受けてる方でいうと、3人に1人ぐらいはワンルームマンションを持っているか…
もう利益確定で売却をして、ステップアップで一棟収益のアパートに進んでいく。
こういう方が非常に多いなというイメージがありますね。

内田：最初の入り口がワンルームマンションで入り…
それをずっと持ち続けていくということでは、決してないのですね。

吉崎：そういう人もいらっしゃいますが、入れ替えをしていかないとそんなに大きなメリットを感じません。
バックボーンマンションに一戸だけ持っていても…

安藤：世の中のイメージ的にワンルームマンション投資はリスクが結構あるイメージもあるとは思います。
しかし、実はそこまで大きなリスクはなく、その分リターンも大きくないのです。

一方で一棟収益のアパートは給与収入とは別で、本当にまとまった年間100万円とかの単位で不労ではありませんが、不労収入みたいな形で入ってきます。
なので、ステップアップのためにワンルーム投資をという方がやっぱり多いですね。

内田：最初ワンルームマンションに投資して、そこで色々な勉強をしながらコツコツお金が貯まっていって…
それを売る人も持ち続けてる人も、ステップアップでもう1個同じものを持ってみたり、逆にもっと大きなものを持ってみたり…

リスナーからの質問

リスナーさんから「住宅ローンで投資用のマンション買えるんですか。たしか住宅ローンと不動産投資用のローンは違うと思いますが？」と…

今の言い方は少し違っていましたね。
住宅ローンは住宅のローンで、不動産投資用のローンとは全く別物です。
金利も全然違います。
住宅ローンを金利でかなり叩き合いしているので低いのです。
投資用はちょっと高くて、プラス1％ぐらいでしょうか。

イメージはそうですね。
今変動0.56と考えると、投資用は低くても1.7〜1.9ぐらいでしょうか。

投資用で買ったとしても結果、ちょっと自分で住もうかなと思う人もいたりするかもしれない…？

吉崎：ものすごく損ですよね。
自宅住宅用の住宅は、ローンを使うとローン減税も使えます。
国もそういう風に金融機関の後押しをすることもあって、かなり低金利ですから。
これを逆に使うと、捕まってしまいますよ。

安藤：金融機関からすると「やめてください」という話なので…

内田：たまたま住宅用で買ったけれども…
何か海外に行かなきゃ！転勤しなきゃ！という場合はどうなるのですか？

安藤：最近、結構その相談を受けています。
実際に投資用ローンへの借り換えはよくやります。

内田：本来は借り換えしなきゃいけないのですね。

安藤：必ず銀行にまず告知をします。
伝えた上で「投資用に変えてね」というケースが多いですね。
1.9などのローンで借り換える、それで貸し続けるということはザラにあります。

吉崎：住宅ローンは正しく言うと、そこに住民票を置いた時に使えるローンですか？

安藤：そうですね。

吉崎：極端に言うと、別に違うところに住んでいて、本来は住んでいないんだけど…
住民票を移せば、そこでは一応使えるは使える、理屈上では。
やっていいかどうか？は理論上…

安藤：先ほど50年ローンの話だったと思います。
投資用ローンの世界でも、今から数年前に45年ローンというのが出ましたよね。
延ばすことによって、毎月の返済額が下がり、キャッシュフローが少し増える。

内田：投資用だったらそっちもいいんじゃないかな？と思ったりしますが…

安藤：ただ、いつまでたっても元金が減らないというデメリットもあったります。
なので、比較検討するべきですね。

内田：逆に短めの方がいいときは？

安藤：短めの方がいいと思いますよ。

吉崎：色々な僕も何個か持っていますが、20年固定、35年変動に分けて僕はしますが…
減り方は全然違いますよね。

安藤：そうですね。
20年だと、どんどん残債が減っていくので、気付いたら残債がない。
本当の資産に変わりますね。

内田：投資はステップアップと考えるのであれば、短めにして回転させていく。
これはすごく大事かもしれませんね。

安藤：そうですね。
「残債が減る＝売却を考えた時に残債に残っているローン以上の金額で売れる」ので。
そこでお金を作れることになるので、短い方がいいとは思いますが…
ケースバイケースですね。

※ 本記事はラジオNIKKEI第1「5時から“誠”論」の番組内コーナー「ワクワク人生COCO the Style」の内容を抜粋／改変したものです
※ 2023年8月7日(月)放送
※ 日経ラジオ社の承諾を得て作成しています