住宅のお問い合わせが増えている…？

最近グループ会社のココ・ホームに住宅のお問い合わせ・ご相談が増えているなと感じます。
不動産の市況が良くなった等、理由があるのでしょうか？

不動産の市況は…

単純にYouTubeを見ていただいて、お問い合わせをいただいているという点が大きいと思います。
世間一般的な話で言うと、1番の理由は「住宅ローン減税の条件変更」。
これに対するご相談が多いですね。

動画で確認したい方はこちら

住宅ローン減税とは？

住宅ローン減税というと、税金が戻ってくるというような…？

住宅ローン減税は、ローンを借りて住宅を購入した場合に残債から一定の％を税額控除するという軽減措置です。

現在は最大13年間、この軽減措置が受けられます。
年度末の借入残高残債が4,000万円の場合は、×0.7%＝28万円が税金から引かれる税額控除になります。
所得控除ではなく、税金がまるっと引かれるのです。

今回の変更点

昔は「10年まで、1%まで」という時期もあった気がしますが…

おっしゃる通りです。

2年ぐらい前から「10年間・1%」というルールでした。
数年に1回はルールが変わっていってるのです。
そして、変わるというのは良くなることではなく…

悪くなっていますね。

どのように悪くなっているのですか？

基本“新築”の話になります。
令和5年度中に入居、もしくは来年の1月1日以降に入居するかでガラッと変わります。

先ほど「年末時点の借入残高の0.7%が税金から引かれます」と説明しましたが、借り入れの限度額は元々決められています。

例えば1億円のローンを組んだとして、0.7%（70万円）が税額控除されるということではないのです。
元々住宅の性能によって3,000万〜5,000万円くらいは上限として決まっています。
なので1億円の物件を買ったところで、大部分のところは控除を受けられないのです。

現在の住宅ルールはどうなっているのか？というと…

住宅の建て方ですか？

一般住宅が3,000万円まで。

省エネ基準が4,000万円だったと思います。
「ZEH」という言葉を聞いたことありますか？

言葉は聞いたことがありますね。

エネルギーに配慮した住宅ということです。

それが4,500万円です。
最優良や低炭素など、そういった1番上の基準を満たしてると5,000万円になる。
このように、そもそも位があるのです。

これが令和6年から、500万円〜1,000万円ぐらいまで全部限度額が下がってしまうのです。

例えばZEHの物件は、4,500万円が3,500万円の上限までになってしまいます。

結構大きいですね。

1番大きいのが「一般住宅」と呼ばれる省エネの基準も満たしてない物件です。

今の上限が3,000万円の物件ですね？

そうです。
その3,000万円が、なんと…

0円は結構きついですね…

これはインパクトがすごくありますよね。
ただ、現在流通している物件の8割が省エネ以上の物件なのです。

そして、2025年4月以降に作る物件（着工する物件）は、各ハウスメーカーに対して省エネ基準が義務化されます。

実際は、一般住宅はそんなにないということなのですね。

今後は新築物件で、一般住宅という基準が作れないのです。

なので、限度額が3,000万円〜4,500万円だったところから、各項目500万円〜11,000万円くらい下がってしまいます。
この変化が目先に来ているので、駆け込み的に相談に来られてるんじゃないかなと？思っています。

令和6年入居になると、新築住宅なら早くしないと…と思いますよね。

ここから仕込んでいくのは正直間に合わないので…

「いま建っている物件の内見に行きたいです」など。
そういうご相談が来ています。
これは住宅ローン減税を意識した動きですよね。

制度が改悪される理由

しかし、こういった制度はどんどん悪くなっていくのですね…

今までの例で言うと、消費税が3%で導入されて5%・8%・10%…

恐らく次は12%から15%になっていくと思いますが、消費税が下がることはないですよね…

上がり続けるということですね。

つまり…

この住宅ローン減税もいずれはなくなる可能性もあるということですか？

そもそも政府が住宅をより流通させて「新しい住宅に住んでください！」というような施策としてやっていたものです。

似たようなところで言うと「エコカー減税」というものが昔ありましたね。
今も一部あったりするのでしょうか…？
プリウスなどを買うと、プリウスはエコカーという認定を受けているので何十万円か国から補助が出るというものですね。
政府からの補助金が消費者に入るので、消費者は満額を払わないで済む。

こういった制度は最初は良いのですが、徐々に普及すると役目を終えていく感覚ですよね。

元々住宅を持ちやすいようにするための導入だったわけですものね。

そうですね。

それがある程度普及してきて物件が乱立してきたら、もう役目を終えます。
そうすると下がっていきます。

なので、今急いで買う必要があるのか？と言うと何とも言えません。
また、急ぐというのは良くないことだと思っています。

住宅ローン減税が受けられない？注意点するべき点とは

注意点を1つお伝えしますね。

住宅を買って、最初の確定申告を迎えました。
申請してみたら「住宅ローン減税を受けられなかった」というケースが令和5年3月締めの確定申告の時に実際にあったのです。

買っているのに受けられないとはどういうことでしょう…

2022年度中に買っていた方なのですが…

省エネ基準の住宅を購入したと思って、ハウスメーカーからもそう言われていたのですが、結果税務署からは、跳ねられたのです。

では、一般住宅扱いとなり3,000万円に…？

昨年の話なので、そうですね。

減税を受けるためには、例えば4,000万円だったものが3,000万円になってしまったとします。
1,000万円落ちてしまっていますよね…
そして×0.7%なので、7万円のインパクトがあるという事になりますね。

毎年なので、80万円近くは…

残債はだんだん減っていくので、そこまではいかないと思いますが、結構なインパクトになりますいよね。

ではどうやって注意すればいいのか？というと…
減税を受けるためには様々な書類が必要です。
販売会社の担当者が把握してないケースもあります。

重要な書類が「住宅の省エネルギー性能の証明書」
つまり先ほど言った「どのランクに入るのか？」という証明書です。
あとは「建設住宅性能の評価書」という書類もあります。

住宅ローン減税の場合は「住宅ローン　減税」で国道交通省で調べると…

その中に、あらゆる記入例も含めて全て出てきます。
「新しく2024年からこんな風に変わりますよ」だったり…
先ほどお話した通り「一般住宅は3,000万円からですが、これが0円になりますよ」みたいなものが、ある程度わかりやすく書かれています。

さっき書類がないと去年は4,000万円が3,000万円になったという話でしたが…
次だと0円になってしまう可能性もあるという事ですよね？

そうですね。
とても重要なので…

発行対応機関はどこが出してくれるのか？と言うと、第三者機関が評価してくれるのです。
「自分の都道府県ならここだよね」など…
発行書類をちゃんと貰う。
用意できない場合はこうでこうで〜という点も全て書いてあります。
しっかりとまずはネットで検索して調べてみましょう。

「難しくて分からない！」という方もいらっしゃると思います。
それに「住宅購入を検討している」や「令和5年度に買っているけれど、次の確定申告が人生で初めてやるのでよく分からない…」という方がいらっしゃれば…
その税金の細かな部分のアドバイスは税法違反になるため、できません。

しかし「こういう風に書くものなんですよ」や、参考リンクを送ったりなど。
そういう対応はできますので、LINEからメッセージをいただければやり方をサポートいたします。

こういった情報は年に1回、数年に1回のペースでどんどん変わっていくものです。
またこういった変更点の記事もアップしていけたらなと思います。

ありがとうございました。