【論破】ワンルームマンション投資はダメは嘘。実例をまじえてお話します。

色々なSNSで「ワンルームマンション投資はやめておけ！」と言われています。
Googleの検索でも「ワンルームマンション投資」と打つと関連で「やめておけ」と出てくるほど…
このような情報を見て、なかなか取り組むのも不安という方が多い現状なのだと思います。

今回の動画では多くの区分不動産投資を見てきた安藤が「ワンルームマンション投資はやめておけと言われる“理由”」を論破していきます…！
本当にそれはリスクなのか？目的に合っているのか？などなど。
これからワンルームマンションを検討される方はぜひチェックしてみてください。

ワンルームマンション投資ってダメなの？

よくネットで「不動産のワンルームマンション投資はやめといた方がいい」という記事や動画を結構見ますが、社長はどう思いますか？

ワンルームマンション投資は非常に流行ってきているし、結構一般化してきたかなという印象があります。

ただ、今は情報社会なのでみんなYouTubeで情報発信をしていますよね。
「ワンルームマンション投資をやるやつはバカだ！」みたいな発信がありますが…
実際どうなんでしょうか？
私は、全然悪いものじゃないと思ってる派です。

動画で確認したい方はこちら

やめておけと言われる理由（1）空室リスク

「やめておけ」というには色々と理由があるようです…

なるほど。
皆は何がいけないと言っているの…？

例えば「空室リスクが高い」という理由があります。

空室リスクは不動産だから当たり前ですが、立地次第で…
東京都心部の空室率はほとんどないと思っています。

例えばココザスで言うと、賃貸管理と言って多くの物件をオーナーさんから預かっていますが、入居率は98%ぐらいですよ。

昨日も、とある不動産会社の方と打ち合わせをしていたのですが、その会社は東京で2万部屋ぐらい管理してるけれど、入居率は99.7%かな？
ほんの数部屋だけ今空室という状態。
しかも入れ替えのタイミングですからね。

このどこが「空室率が高いのかな？」と思います。
空室率が高いと言ってる方は、おそらく過去にすごく嫌な目にあっていて、買った物件が3年ぐらい空室になってしまったんじゃないですかね…

あとは地方とか？

地方都市も、外れるとよくないという話です。

例えば福岡だと天神のあたりは、単身者向けの物件がすぐ付きますと。
ただ北九州、小倉などは、なかなか付きづらいと。

そういうように同じエリアの中でも市によって違うことはあります。
そこも踏まえてしっかりリサーチしてから取り組む、これが重要かなと思いますね。

やめておけと言われる理由（2）利回り

他には「投資における利回りが低いため」という理由があるようです。

利回りは非常に低くなっていますね。

売主物件で購入すると新築ワンルーム表面利回り3.5%とか、びっくりするぐらい低い利回りがあるのです…

利回りから金利を差し引いた値をキャップレートと言いますが、3.5%の物件を2%の金利で組んでしまうと1.5%しか残らない。

ここに修繕積立金、管理費などを控除すると1%を切るのです。
だったら「債券を買っておけばいいじゃない？」みたいな。

単純に利回りで考えたらそうなのですが、ワンルームマンション投資ってそもそもキャッシュフローを狙いにいくものでもないし、利回りでやるものではないんですよ。

では何かというと、まずは高年収の方の節税商品です。
保有して5年ぐらいで減価償却を多めにとって、課税所得を大幅に下げる。
ここで得られる利益の方が圧倒的に大きいんですね。
だから「キャッシュフローが毎月マイナス2万円なのに、やるのは本当におかしい！」と言ってる人もいますが…
「いや、税金も加味して考えるべきでしょう？」というのが私の考えです。

それに、持つだけで団体信用生命保険という保険がつくわけです。
持っている物件は私が死亡してしまった時にまずは配偶者（結婚してない場合は両親）に、残債がなくなって法定相続人にそのまま相続されるんですよ。
つまり遺族年金として、物件がそのままプレゼントされるんですよ。

さっき毎月マイナス2万円と話しましたが、収支ほぼトントンぐらいとか、税金効果を考えたらプラスです。
プラスの状態でそんな保険まで得られると言ったら、やらない意味がわからない！という話になってくるんです。

保険もちゃんと考えて、税金のところを見ましょうと。

そうですね。

そういうシミュレーションを作れる業者さんも少ないし、そんな効果が得られるって事知ってる消費者の方も少ないという…
そういう方が発信しているのかな？と思います。

やめておけと言われる理由（3）家賃下落リスク

他の理由としては「家賃の下落リスク」があると…

それって、株式投資をやる時に「株式の下落リスクがあります！」と言ってるのと一緒じゃない？

ドルを買おうと思ったら、例えば円高になったら円ベースで資産が減るリスクがあるとか。
「そりゃそうですよ！」みたいな話であって、何事にもリスクがあると思います。
家賃の下落リスクは確かにあるんです。

では実際どうなのかを考えていけばよくて…
家賃って下がるんですか？

古くなってくると安くなるんじゃないかなと…？

数十年単位でいったら1万円ぐらい家賃が下がったりはありますけれども…
ただ、それまでにある程度のメリットがとれてるよね？というところなんです。

押さえなきゃいけないポイントは、新築で家賃が非常に高く設定されている物件を購入した場合は確かに5年後に1万円下がるというリスクはあります。

なので、ある程度適正な家賃の物件を買えば下がる幅っていうのは少ない。
高すぎる家賃の物件を買ってるからいけないんだよ！という話なんですよ。

例えばうちのオフィス（東京都港区芝）の周辺でいうと、10年ぐらい経った築浅デザイナーズマンションの家賃相場は多分12万ぐらいなんです。

この辺で作った物件が最初家賃14万円で賃貸出してたとすると「10年後には2万円下がるんじゃないかな？」ということは予想できますよね。

もちろん新築だからちょっと高いのですが…
プレミアムがのってるけれど、中古の10年ぐらい経ってる物件とそこまで乖離していない新築を買えばいいと思うし、あとは最初から家賃が落ちてる中古を買えばいいんじゃないの？と。
十分向き合っていけるリスクだよという話です。

やめておけと言われる理由（4）売却益が見込めない

「売却（キャピタルゲイン）が狙えない」という理由もありました。

狙えない方もいるんじゃないですか？
「高い金額で買っちゃいましたね、終了！」みたいな話ですよ。

結局いくらで買って、いくらで売るかという話なんです。
むしろこの10年くらいで区分マンションを買った人は全員数百万円単位で最後には利益を出してますよ。

というのがローンの残債が1,500万円で物件が2,000万円で売れて、500万円を手にしました。
今まで保有している期間に500万も使ってないわけなので…
毎月若干持ち出しが出ていたとしても、累計100万円しか出てませんと。
最後に500万円を手にしたのなら、500万ー100万＝400万円のプラスなんです。

この10年はやっぱ家賃上がっていたので…
賃料が上がる＝物件価格が上がっている。
東京はすごく上がってるので、そういう意味では非常に上がってきた現状があると思います。

今後はどうなるのか？みたいなところで言うと、誰も分からないんですけれども…
ワンルームマンションは大きく下がることはないと思います。

なぜかというと、結局こういった運用商品っていうのは利回り、キャップレートで求められるのです。
利回りから金利を引いた数字です。
この値が適正なところに常に収まっているんですよ。
ということはですね、元を辿ると入居者の賃料がいくらなのか？ここによって物件価格ってほぼ決まってくるのです。

細川さんは今住んでるマンションの家賃が10%下がるイメージって沸きますか？
あり得なくない？

そうですね。
結構長く住んでますけど言われたことがないですね…

下がらないのですよ。

下げてくれないけれど、住みますよね。
それどころか、都心部だったりすると当たり前に上げてくる。

私は結構法律に詳しいので戦うんですよ。
（「この人は相手しちゃいけないリスト」に私は入ってるけども…）
多分周りはどんどん要求を呑んで家賃が上がっていっている。
という状況の中で不動産価格が下がるっていうのはあんまりイメージがつかないですよね。

とはいえ、ものすごくコロナでねバブったので少し落ち着くかな？という気はしてます。
中長期で見たら東京の物件は下がらないですよ。

そのエリアだったり、購入する時に適正な価格なのかというか…

そこですね。

相場よりも500万円乗せられて買っちゃってたら、そういう経験のある方が多分発信してるんじゃないかな？

やめておけと言われる理由（5）他ローンへの影響

あとは「将来の計画（住宅ローンなど）に影響するから」と。

マイホームをいつか買おうと思っている方は確かに不動産投資のローンを組み過ぎてしまうと買えなくなってしまったりします。
そこは要注意ですね。

多くの営業マンの方はあまり先々のお客様の人生のことを考えないで提案する方っていうのもいるので…
ちゃんと知識を付けていただきたいです。
ここの部分は今回のお話の中でも学びになる部分ではないかなと思います。

住宅を買いたのであれば、投資用物件はあまり買わない。
かといって、住宅ローンが組めないわけではないのです。
でも投資用物件が2件あって、その後に住宅ローンを組もうとすると使える金融機関の幅が狭まります。
結果、金利が高くなってしまいます。
なので、そこはその通りだと思いますよ。
しっかりと計画立ててから取り組んだらいいじゃないですかね。

「ワンルームマンションが悪い！」ではなくて、何の目的でやるかだと思うんです。
おそらく悪いと言ってる方っていうのは、その投資に取り組んだら儲かると思っている。　
インカムゲインなのか？売却時のキャピタルゲインなのか？は別として儲かると思ってるのに儲からない。
だから「ワンルームマンション投資はダメだ！」と言っているわけですよ。

でも、はなから家族に残すための保険。
そして自分の年収が非常に高くて、税金支払いが気になるなって言ってる方の節税。
これが目的の方からするとワンルームマンション投資って最高！です。
なので、3件、4件、5件と買っていくのが当たり前なんですよ。
このようにですね、何をやるにしても目的を明確にする。

一棟アパートはいい投資？

ちなみに毎月コンスタントにインカムゲインを得たいのであれば、アパートをやりましょう。
アパートの方がキャッシュフローが出ます。

ただ、ワンルームマンション投資は年収500万円ぐらいから始められますが、アパートは1,000万円ぐらい必要です。
ワンルームマンション投資は自己資金がほとんどいらないけども、アパートは物件価格の10%から15%ぐらい初期費用がかかったりします。
つまり1,000万円単位だったりするんですよ。

「本当にできるの？」って考えた時に、まずはワンルームマンションで不動産に慣れて、5年経って売却して少し利益を出して、そこからアパートに乗り換えようみたいな方が非常に多いです。

このように「何のために資産形成をやるのか？」と目的を考える。
これ次第で打つべき手は変わってきますね。