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不動産投資が小口でできる「クリアル」の決算書が優秀すぎる!どこがすごいのか?4つの大事なポイントを解説しました

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不動産投資が小口でできる「クリアル」の決算書が優秀すぎる!どこがすごいのか?4つの大事なポイントを解説しました

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オススメは上場企業がやっている商品

オススメは上場企業がやっている商品
細川
細川

「みんなで大家さん」の話をいくつか上げていますが…
みんなで大家さんのような小口不動産でオススメのものはありますか?という質問を結構いただきます。
なので、社長から見てオススメの小口出資できる不動産投資を教えてもらいたいです。

安藤
安藤

「みんなで大家さん」の動画や記事の中でも具体的な社名を出しましたが…

上場企業が取り扱っている小口不動産がいいんじゃないか

具体的に言うと「TSON」と「クリアル」です
これらの会社がやっているクラウドファンディング商品であればリスクは限定的だと思っています。
IRと言って、財務情報を提供してくれているからこそ安心して投資ができるよねと。

IR

ファンドを選ぶためのポイント

ファンドを選ぶためのポイント
細川
細川

TSONはうちでもやっていますものね。
どういったところを調べて投資したのですか?

安藤
安藤

前回「みんなで大家さん」の動画・記事の時にも決算書の見方をお話しましたが、見るべきポイントは大きく4つです

1:自己資本比率
2:流動比率
3:固定比率
4:毎月の分配金額に対していくらのキャッシュを持っているのか

この辺りですね。
動画や記事で話した通りにチェックして、その上で会社として投資しました。

オススメ2社の商品はどんな内容?

オススメ2社の商品はどんな内容?
細川
細川

各社はどういった商品を扱っているのですか?

安藤
安藤

TSONは一口100万円からです。
クリアルは1万円からできます。

利回りは、TSONでうちがやってるのは6%ぐらいの利回りをもらっています。
クリアルは4%〜5.5%くらいで、少し抑えめです。
それもあって、安定感があるのかなという気はしています

投資対象が何なのか?というところも重要

TSONは新築のアパートを作っています
建設を自分たちでやってるので、9%ぐらいの利回りで作ったものを6%の資金で集めている。
「このスプレッドが3%ぐらい抜けますね」というやり方です。
木造のアパートを安い土地の場所に作っていくという、安定的なアパート運用というやり方です。

クリアルに関してはアパートではなく、マンションの商品が多い
一等地というと少し言い過ぎかもしれませんが…
門前仲町や押上、渋谷の本町とか、結構いい場所でも作ったりしているのです。
各社、特色はある感じですね

細川
細川

「みんなで大家さん」よりもオススメですか…?

安藤
安藤

「みんなで大家さん」はメインが開発案件ですからね。

できるかできないか分からないところに投資するよりは、クリアルの都内のマンションだったり、TSONのアパートだったり…
そういった、ある意味決まっている物件を扱っているという違いは当然大きいですね。

見分けるポイント

クリアルの勢いが凄すぎる!

クリアルの勢いが凄すぎる!
細川
細川

最近クリアルが会社として伸びているという話も聞いたことがあります。
やはり商品が順調なのでしょうか?

安藤
安藤

上場したのが2022年4月ですが、最初の頃は株価が1,400~1,500円くらいでした。

今の株価は、6,450円まで来てますよ!

この前も、ストップ高になっていましたが…
決算発表を行い、連結の経常利益が前期比で93%増、約2倍になりました
次の日の予想も出していて45%増「また1.5倍ぐらい伸びますよ」ということで、3期連続過去最高益を続けていると。
業績が上がっているので株価も上がっていくということですね。

そういう会社がやっている4%〜5.5%の不動産小口化商品であれば、リスクは限定的なのでは?と思います

上場企業をオススメする理由

上場企業をオススメする理由
安藤
安藤

こういった不動産小口化商品でよくある話ですが、ファンドを組成している会社もちゃんとお金を一部出資しています。

万が一そのファンドの価値が棄損した場合、優先劣後システムと言ってみんなの部分が先に守られる
若干下がったとしても、それは我々が負うんだということですね。

優先劣後システム
細川
細川

ちゃんと会社もリスクを負ってお客さんを守るルールなのですか?

安藤
安藤

そういうことです。

自社の財産と顧客から預かってる資産をちゃんと分けて管理する
そのために、顧客側の資産は例えば信託銀行とかと信託契約を結んでその銀行に入れているのです。

細川
細川

何かメリットはあるのですか?

安藤
安藤

預かったお金を会社側の自由に好きなように使えてしまいますよね?

細川
細川

配当に使っちゃったり…
ポンジスキームみたいな使い方ということですか?

安藤
安藤

そうです。

当たり前ですが、彼らは上場企業なので監査法人が監査をしてるからお金をぐちゃぐちゃにすることはできません。
だから上場企業が言ってる「優先劣後システム」と「分別管理」というのは間違いなくそうなっているという話です。

非上場企業がやっている優先劣後システムや分別管理というのは、厳しい監査を受けていないので好き放題できてしまう。
そこが大きな違いということです。

優先劣後システムや分別管理

クリアルの優秀すぎる決算書

クリアルの優秀すぎる決算書
細川
細川

決算書を見るポイントは分かりましたが…
クリアル自体はどういったところが他と比べて良いのでしょうか?

安藤
安藤

さっき言った大きく4点になりますが、一つ目のポイントである自己資本比率。
これは14%です。

不動産業やファンド業は負債で集めて資産を買って運用するので、低くなりがちなのです。
それでも14%を守れています。

次に「流動比率」ですが、前回150%が1つの目安とお話しました

前回150%が1つの目安とお話しました

要は1年以内に現金化できるものが150あって、この状態が最低限維持してほしいラインということです
これ関しては121%と「少し低いよね?」と思うのですが…

何で低いのかというと、顧客から預かっているお金が143億円あります。
匿名組合出資という形で108億円、クラウドファンディングの電子契約型で35億円。
この2つ、合わせて143億円が顧客から預かってるお金なんですよ。
要はここに対して4%〜5.5%の分配金がかかるということです。
この金額を全部、1年以内に返さなきゃいけないお金として計上しているのです。

前回「みんなで大家さん」時に話しましたが、この集めたお金はバランスシートの右上に行くわけなんですけども…
それが、なんと「固定負債」のところ、つまり先々いつか返さなきゃいけないお金の方に全額振られちゃっているのです。
でもそれを全額上に上げて、その状態で121%ですから。

細川
細川

そう考えると、相当優秀ですね!

安藤
安藤

相当優秀です。

もしこれが仮に「みんなで大家さん」と同じような会計の処理をした場合、流動比率942%になるのです
1年以内に返さなきゃいけないお金の9.4倍のキャッシュを持っている事になる。

財務状況は非常に健全

もう1つが固定比率と言って「100%に抑えたい」という話をしました
返さなくてもいいお金の中でしか投資をしないようにということです。
これは12%で、これも非常に優秀だと思います。

最後に、分配金の額143億円というのが小口ファンドで集めてます。
そこに対して仮に5%としましょう。
年間7億円が投資家に対する分配金です。
それに対して今持っているキャッシュは61億円です。
もう全く問題ないですね。

見るべき指標の4点、もう十分にクリアしていますよね

集めてるのは143億円ですが、そのお金がどこに行っているのか?重要ですよね
109億円の販売用不動産というのが、流動資産の方に積まれてます

あともう1つがキャッシュが今61億円持っている。
そこから30億円ぐらいが銀行からの借り入れがあるみたいなので、差し引くと31億円がネットキャッシュとして持っていることになる。

109億円の販売用不動産、あとは31億円のネットキャッシュ、あとは16億円の固定資産(土地と建物)
これらを全て足すと156億円になります。
集めてきた負債が何に変わっているのか、決算上で見えるのです。

そして彼らが都内で運営している物件の利回りから2%ぐらいのスプレッドを取って、それが売上に変わっていってるんだと思います。

あとは作って満室になったのは多分、売却していると思います。
そこの利ざやも彼らの決算には多分入ってきているから…

非常に手堅い経営をしているな

決算書の見方はトレーニングをしていかないと分からないと思います。
なので「この会社の分析をして欲しいな…」など、もしそういうことがあれば気軽にLINEからご連絡いただければ、どんどん知識の提供をしていけたらなと思っています。

▼安藤義人 公式LINEアカウント
https://line.me/R/ti/p/%40981upsvf
※ 友だち追加後にメッセージをお送りください

投資する時に注意するポイントまとめ

投資する時に注意するポイントまとめ
安藤
安藤

最後に注意ポイントをまとめておきます。

(1)会社がしっかりしてるかどうかを見ましょう
上場企業だったら安心です。
非上場だからダメという話ではありませんので、非上場も今日話したことと同じ財務分析をしましょう。

(2)商品を見ましょう
商品が安定的に分配金を上回る利回りを稼いできてくれそうなのかどうか?これをしっかり見ます。

(3)分散をしましょう
最後に、その上でやっぱり分散なんですよ。
複数社に分散することによって万が一があっても守られるような状態。
最終的にはポートフォリオの分散。

こういうことを心がけていただけるといいんじゃないかなと思います。

今回は、不動産特定共同事業法という許認可を取得して不動産の小口化商品を売っている「クリアル」について紹介させていただきました。
今後も非常に良い会社があったらどんどん発信していけたらなと思っています。

ありがとうございました。

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