初心者必見！不動産投資とは？

不動産投資の始め方として大きく挙げると2つの方式があります。
不動産投資を始めるにあたり、これから紹介する内容は基礎中の基礎になります。
それぞれ見ていきましょう。

（1）キャピタルゲイン（不動産売買）

キャピタルゲインは結論から言うと、株式購入で得られるような利益と同じで、物件を購入し、のちに相場が上がった際に売却して利益を得る方式です。

例えば、土地と建物込みのマンションを2,000万円で購入したとします。
3年後に周辺地域の再開発などで地価が上昇し、交通アクセスや住みたい街ランキングなどで取り上げられて話題になった場合、相場が上昇しマンションが4,000万円に相当する価値となり、相場通りに4,000万円で売却できたとすれば、粗利として考えると差し引いても2,000万円の利益が得られるわけです。
（純利益は諸経費などをさらに引くと算出できますが、ここでは割愛します。）
成功例として挙げた上記の内容がキャピタルゲインの真髄です。
ちなみに不動産売買の際に、購入金額が高くて売却金額が低くなってしまった場合は「キャピタルロス」と言います。

成功できる場合もあれば、失敗してしまう場合もあるのがキャピタルゲインなのです。

（2）インカムゲイン（家賃収入）

インカムゲインは一般的に家賃収入などで得られる利益のことを指します。

例えば、アパートやマンションを買い上げて賃貸型として貸出する形で収入を得ます。
アパートであれば月6万円の部屋が8部屋ほどで5部屋分の契約をしていたとすると、単純計算で毎月30万円の収入が得られるわけです。

ただし、キャピタルゲインと異なり大きな収入を得らえるわけではありません。
中にはインカムゲイン方式を始めるために1,000万円ほど借金をして10年かけて元を取ることを前提として始める人もいます。
アパートやマンションに住みたいという需要がある限りは安定的な収入が見込めます。

不動産投資の始め方における5つのポイント

不動産投資は簡単なことではありませんが、難しいことでもありません。
要は不動産投資を行う際に必要なポイントさえ知っておけば初心者でも始められるのです。
初心者の方はこれから紹介する5つのポイントさえ抑えておけば、気苦労することなく始められるでしょう。

（1）不動産投資の基礎知識を身に付ける

株式投資やFX投資などは金融のことだけを勉強すれば、どうにか投資が成立する部分は否めません。
しかし、不動産投資に至っては専門用語が株式投資に比べると複雑です。
ゆえに不動産投資ならではの基礎知識を身に付けることをおすすめします。

例えば「レバレッジ」です。
不動産投資の場合だとレバレッジ効果と呼ばれていることもありますが、少ない元手で金融機関からお金を借りて不動産投資を行って利益を得る方法です。

元手が200万円で、2,000万円の物件を買いたい場合、1,800万円を金融機関から借ります。
物件価格の大部分をローンでまかなうことになりますが、投入する自己資金が少なくなるので、投資利回りが高くなるのです。
ここでは詳細について触れませんが、利回りという言葉について、不動産投資ではさらに専門的な用語として枝分かれします。

利回りの他にもキャッシュフローやアウトソーシングなど身に付けるべき知識はあります。
FPの資格取得を目指している人、あるいは資格を持っている人にとっては、不動産投資の基礎知識を学ぶにあたり、重複する部分がありますので、比較的楽に知識を身に付けやすいことでしょう。

つまり、不動産投資の基礎知識をあらかじめ身に付けておけば、迷わずに投資を実行しやすくなります。

（2）十分な運用資金を確保しておく

不動産投資の知識を身に付けたとしても、十分な運用資金を確保しておかないことには何も始まりません。
とはいえ、フルローンという制度を活用すれば、元手の資金がゼロだったとしても不動産投資は可能です。

しかしながら現実的ではなく、得られる利益よりも支払う利息の方が上回る可能性があるからです。
ローンを組んで不動産投資での資産運用を行うのであれば、頭金があった方がリスクの低減につながります。

一般的には不動産投資の初期資金・運用資金は購入予定の物件の約15%と言われています。

中には1,000万円の物件を買って不動産投資するために1,000万円必要だと思い込んでいる人もいるかもしれませんが、上記で少し説明した「レバレッジ効果」を利用すれば、200万円を元手に残りを金融機関から借りて不動産投資をすることが可能です。
フルローン制度を利用すれば頭金ナシでも不動産投資は可能ですが、実際には十分な運用資金が初めからあった方が、金銭面や気持ちの観点からは無難と言えるでしょう。

物件価格の約15%が初期費用に必要？不動産投資にかかる費用まとめ

（3）不動産投資プロの実践話を聞いておく

不動産投資初心者にとっては、いくら不動産投資の知識を身に付けて十分な運用資金を確保していたとしても、初めて投資という「実践」を行う場合は別です。

一例として不動産投資に詳しいFPの資格を持っている人ならびに実際に不動産投資を行っているプロの実践話を聞いておくと失敗する確率が減ります。
失敗して大損するよりは、話を聞いてみるだけでも十分に価値はあります。

これから不動産投資を始めようと考えている人で、誰にも相談できないという場合は、無料FP相談を実施している会社がありますので、投資のプロの実践話が聞けるかもしれません。

（4）物件の周辺情報と土地勘を得る

不動産投資を行うためには物件探しが必要です。
そして物件の周辺情報も頭に入れておく必要があります。

なぜ周辺情報が必要かと言えば、物件から駅へのアクセス状況や周辺に似た物件の有無、物件周辺の地価などを事前に知っておかなければ、収益を得られない場合があるからです。

また、物件を買う予定であれば、物件周辺の地域に土地勘を持つことが必要です。
余力があれば、再開発の有無や物件地域への人口増加の有無なども調べておくと効果的でしょう。

（5）初回はリスクヘッジのために少額投資にする

不動産投資初心者の方は、実際に投資する場合、初回はリスクヘッジのために少額投資をおすすめします。
よほど自身がある物件であればこの限りではありませんが、一般的に初心者の方が投資に失敗すると心が折れてしまい投資から手を引いてしまう傾向にあります。

一例として費用が安く抑えられる区分マンションの一室を購入して貸し出すか、購入した時より高い相場になっていたら売却するのか、運用方法は人それぞれですが、仮に投資に失敗しても区分マンションの一室だけですので、損はしても致命的な大損にはならないでしょう。

少額投資には不動産投資から撤退せざるを得ない致命的なリスクを回避しやすい側面があります。

不動産投資初心者が陥りやすい失敗の4大要因

せっかく不動産投資の世界に足を踏み入れたのに、失敗してしまうことがあります。
いったい何が原因なのでしょうか？
失敗の原因は人それぞれですが、ここでは失敗の要因について4つの項目を取り上げて紹介します。

（1）不動産会社および営業マンの口車に乗せられてしまう

自分で調べた不動産会社、または知り合いの紹介で勧められた不動産会社を通して物件を購入したのは良かったのですが、結果的に失敗する羽目になった事例です。

例えば不動産会社が「こちらの物件は駅から数分でアクセスも良く、おすすめですよ。」と紹介され、他の方も興味を示していることを示唆する営業トークをされ、早めに買わないと他の方に買われてしまう心理を付かれ、半ば強引に購入してしまいます。

中規模マンション1棟で2,000万円という値段ではあったものの、築年数や外観は問題ありませんでした。
しかし購入後、内部構造はひび割れしている箇所が目立ち、漏水事案がたびたび報告されていたことが判明したのです。

すぐに売却しようにも内部構造に問題があって高くは売れず、貸出形式で収入を得るにも補強工事など自前で行う必要があったのです。
この事例では不動産会社の営業マンの口車に乗ってしまい、不動産会社の都合の良い形で押し付けられてしまったと言えます。

（2）見切り発車運用による資金不足

十分な初期資金があって、狙い通りの物件を購入したとしても後のことを考えず資金不足に陥り失敗してしまう事例です。

キャピタルゲイン方式で数年後に相場が上がることを見越して購入したとします。
しかしながら相場が上がることはなく、むしろ下がる一方でインカムゲイン方式に切り替えようにもキャピタルゲイン方式の運用で購入したこともあり、家賃収入は見込めません。
ここでは詳しく書きませんが、不動産を取得するといろいろと税金や維持費などがかかってしまいます。

結局売却しようにも見切り発車してしまったために「負動産」を所有してしまったことになります。
不動産投資の知識をしっかり身に付けていれば、失敗することはなかったかもしれません。

（3）物件の詳細情報を聞かず「事故物件」を買わされてしまう

不動産投資の知識を十分に得てから物件を購入したものの、不動産会社から「事故物件」を押し付けられてしまい結果的に失敗に追い込まれた事例です。

事故物件とは、マンションの屋上から人が自殺したとか、マンションの一室が火事に遭って数名が亡くなったなど人の命が失われた事案や刑事事件が発生した事案などを指します。

基本的に心理的瑕疵（かし）の告知義務期間は、国土交通省が令和3年10月に策定した『人の死の告知に関するガイドライン』によれば、『事故物件』の告知事項は、賃貸の場合3年間とされています。
裏を返せば、5年前に起こった事故物件としての事案は報告義務がありません。

良心的な不動産会社であればたとえ５年前でもひと通り事故物件事案について説明すると思われますが、悪質な不動産会社であれば、一切報告しようとしません（報告義務があっても報告しないケースもあり）

物件自体の価値があっても、物件の詳細な情報をできるだけ聞いておくことをおすすめします。

（4）同居家族の同意を得ていなかった

親元を離れ独身であれば別ですが、結婚して家族ができた状態で家族の同意を得ずに、不動産投資をして失敗につながってしまう事例があります。

不動産投資はリスクが高いため、運用するにあたり金融機関からお金を借りて投資をする場合があるため、失敗したときは自宅を担保にしていたら、差し押さえにあってしまうことは否めません。

つまり、投資に失敗すると隠れて投資をしていたことが判明した途端、同居家族に迷惑をかけるだけではなく、人生を狂わせてしまうことになってしまうのです。
その後たとえ失敗を取り戻したとしても、あくまで金銭的な面で取り戻しただけに過ぎず、同居家族の信頼は失ったままでしょう。（お金は取り戻せても信用は取り戻せない）

まとめ

上記で紹介した5つのポイントを抑えておくと、不動産投資で迷わず選定もできるでしょう。
しかし自身ではまだ不安な点がある場合は、FP（ファイナンシャルプランナー）に相談することもおすすめです。
第三者目線の中立な立場でアドバイスをもらえるので、相談して不安点をつぶしてから不動産投資に取り組んでいきましょう。

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