不動産投資と節税

不動産投資が節税に役に立つのは、まずは所得税の分野です。
給与所得者がワンルームマンション投資を勧誘されることが多いのはこのためでしょう。
不動産所得が赤字になっても給与所得と合算して納税額が減るのは大きな魅力です。

また、贈与や相続の際には現金より不動産の方が有利な場合もあります。
将来の資産形成のために投資をすることは大切です。
まずは仕組みを理解しましょう。

不動産投資とは

不動産投資の対象にはさまざまな種類があり、よく話題になる例を挙げると次のようになります。

これらの投資から得られる「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」が収入となります。
キャピタルゲインは、不動産そのものを売買することにより得られます。
インカムゲインは、不動産を運用することで家賃などの収入を得ることです。

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不動産投資と税金

不動産投資に関わる税金にはさまざまなものがあります。

例えば、所得税や贈与税、相続税、消費税、登録免許税、印紙税、固定資産税・都市計画税などです。
この中で個人が不動産投資を行う際に、特に節税効果があるのは所得税、贈与税、相続税が挙げられるでしょう。

それぞれの税金の仕組みについて説明します。

所得税

まずは所得税を解説します。
不動産から得られる所得は「不動産所得」となります。
所得税が節税となるのは、不動産所得で生じた損失（赤字）を、給与所得など経常所得の黒字から差し引くことができるからです。
詳しく見ていきましょう。

国税庁の「No.1370不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」によれば、不動産所得とは、下記の3点を指すとされています。

ただし、不動産売買にかかるものは譲渡所得、食事付き寮経営など事業にかかるものは事業所得や雑所得に分類されるので注意しましょう。

不動産所得の算出方法は次のとおりです。

総収入金額は、家賃収入のほか敷金や保証金などのうち返還を要しないもの、共益費などがあります。
必要経費には、固定資産税や損害保険料、減価償却費、修繕費などがあります。

次からは、所得税の大きな節税要素である減価償却費と損益通算について説明します。

● 減価償却費

不動産を購入した場合、かかった費用を一度に経費とするのではなく、耐用年数に応じて何年かに平準化して経費化することを減価償却と言います。

例えば、木造の建物の法定耐用年数は22年と定められています。
取得にかかった費用が2,200万円だとすると、22年で除して毎年100万円ずつ経費化できるのです。（定額法の場合）
なお、減価償却には定額法のほかに定率法があります。

引用｜国税庁「No.2106 定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合)」

● 損益通算

損益通算できる所得は、不動産所得や事業所得、山林所得、譲渡所得（総合課税）の4つです。
これらで赤字があれば、給与所得などから差し引くことができる制度が損益通算です。

参考｜国税庁「No.2250 損益通算」

● 青色申告特別控除

さらに税務署長への届出と承認を受けて青色申告者となっている場合は、青色申告特別控除が受けられます。

引用｜国税庁「No.2072 青色申告特別控除」

贈与税と相続税

不動産の価値は固定資産評価額や路線価で評価されます。

特に家屋は固定資産評価額で評価しますが、評価額は3年に1度しか評価替えが行われないため、市場価格の70%程度の評価が一般的となります。
そのため、現金を相続するより不動産を相続した方が有利となることが多いのです。

また、次のような特別な課税制度などが設けられているのも現金よりも有利な点です。

1：相続時精算課税

贈与税の課税方法には、通常一年ずつ行う「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあります。

相続時精算課税では贈与を受けたときに資産を贈与税の評価額で贈与税を払い、相続時に相続税と精算して支払う制度です。
2,500万円までは税金がかかりませんし、将来資産価値が上がりそうな物件でも贈与時の価格で評価されるので節税となります。

参考｜国税庁「財産をもらったとき」

2：贈与税の税率

そして投資している不動産物件を相続する場合には、直系親族に手厚い控除額があります。
贈与税の税率は「一般贈与財産」と「特例贈与財産」に区分され、祖父や父から20歳以上の子や孫への贈与は「特例贈与財産」として税金が軽減されるのです。

参考｜国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」

3：相続時の小規模宅地等の特例や配偶者控除

相続時の特例としては、小規模宅地等の特例や配偶者控除があります。
相続時には小規模宅地等の特例では、例えば貸付事業用宅地では200㎡まででは50%減額可能です。
また、配偶者控除の効果で配偶者は1億6,000万円まで税金がかからないのも有利な点です。

参考｜国税庁「財産を相続したとき」
参考｜国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

不動産投資の注意点

不動産投資で大切なのは、目先の節税にとらわれて無計画に赤字化しないことです。
節税のために事業がうまくいかなくては本末転倒と言えます。
不動産投資で気をつける注意点は次のとおりです。

（1）成功例にとらわれない

インターネットや不動産業者などから、不動産投資の成功例を見たり聞いたりする機会が多いです。
しかし、投資の成功は個別案件の優位性や時流によります。
だれでも同じ方法で成功するわけではありません。
緻密な利回り計算と資金計画により、事業計画を立てるようにしましょう。
不動産投資が必ず儲かるなどと言って近づいてくる悪質な業者は、信用しないようにすることが必要です。

（2）目先の利益にとびつかない

不動産投資の本来の目的は、収益を上げることです。
節税目的だけで投資を行うのは危険です。

減価償却で投資の初年度に節税効果があったとしても、その後も収益構造に欠陥があれば意味がありません。
赤字を出すために必要な修繕を行わなければ、他物件との競争性が低い物件となり入居率が上がりません。
アパートなどの一棟貸し経営では、空室が生じて安定した家賃収入がなければ資金繰りに行き詰まる可能性があります。

また、不動産事業が赤字なだけで将来の展望がなければ、今後、金融機関から融資を受けられないなどの弊害もあります。
くれぐれも、節税目的だけの投資はやめましょう。

（3）長期的視野を忘れない

不動産投資は、長期的な視野が必要であることを忘れないようにしましょう。
投資直後に節税効果が発揮されたとしても、その状態は長くは続きません。
物件には必ず老朽化や空室のリスクが伴います。
リスクを見据えた資金計画が必要です。
大規模修繕をいつどの規模で行うか、空室リスクを抑えるために管理会社とどのような契約をするかなど、将来を見据えた長期的な計画が必要です。

不動産投資の目的は

繰り返しになりますが、不動産投資は収益を出すことが目的です。

事業の赤字により損益通算できるメリットは大きいですが、赤字ばかりでは本業にも影響します。
減価償却は最初の数年だけ効果があります。
赤字化は一時的なものに留め、資金留保が増える間に大規模修繕などの資金繰りを計画しましょう。

単なる相続目的なら別ですが、安定的な収入を求めるなら節税目的で資金繰りが悪化しないようにしなければなりません。
赤字のため必要な融資を受けられなくなるのは本末転倒です。
次の事業や投資にも繋がりません。
不動産投資は最終的に収益を出すことが目的だと心がけましょう。

まとめ

不動産投資は初心者にも扱いやすい堅実な投資方法です。
短期的な節税のみにこだわらず、正しい知識に基づいた投資が、安定的な収益源となれば生活に潤いが生じます。
とはいえ、投資方法や税法の知識は一朝一夕には身につきません。

信用できる専門家の話を聞くことが大切です。
第三者として相談に乗ってくれ、有益な投資情報を提供してくれる機会があります。
無料のセミナーなどを利用して自身で知識を身に付けながら、後悔しない投資を行いましょう。

この記事が、不動産投資と節税に悩む方のお役に立てば幸いです。 

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