ワンルームマンションの不動産投資トレンド

今日のテーマは「不動産投資のトレンドについて」です。

冒頭のニュースでもやりましたが「投資用のマンションの価格が上がっている」という話がありました。

つまり投資用のマンションの多くは平均単価も1,881万円でしたので、ほとんどがワンルームだと思いますね。
それがすごく高いので、株でいう「利確」を今しようとする方もいるという事ですね。

それで、ワンルームマンションをある程度、良い値段で利益確定させておく。
それを全部売るかどうかは別として「何個か売って一棟物件に変えよう」という事をする方も居ます。

例えば、先ほどの1,881万円というのは首都圏全体ですから、都心だけで見れば3,000万円くらいは超えると思います。

内田：場所によっては差がありますものね。

吉崎：3つ売ればざっくり9,000万円、約1億円という感じですから、そこそこの一棟物件が買えます。
木造系だったら十分買える感じですね。

という事で、一旦ワンルームマンションの利確が見え始めてきた。
一方で、先ほどの記事を見ていても、まだまだ上がりそうな雰囲気でしたよね？

内田：まだ過去最高ですよ？

吉崎：なので、まだまだそれを買う方が沢山いらっしゃると思います。
ここから上がりそうという事もあり、キャップレートの半年後予測等を見ていても、まだ下がるという事ですから、そう考えてもワンルームを買う人もまだいる。
一旦利確しようとしている人もいる。
という事で、一棟ものを買う人が増えてきている、という事ですね。

そこで区分マンション、いわゆるワンルームマンションと一棟ものの物件の違いを喋ると…

一棟ものはつまり、1つの建物全部の所有権を持っていて、例えば4つ、6つ、という様な部屋があるタイプのものですよね。

メリットがあるとすれば、当然土地、建物、全てが自分の所有物件になりますので、担保評価も高く、融資が受け易くなる、ということ。
それと共に、1つの建物の中に複数室ありますから、その中で分散が効くという事ですね。

内田：補い合っているのですね。

区分マンションの不動産投資トレンド

一方で、区分マンションは、投資金額が少なくて済みますよね。

これは明らかですよね。

吉崎：あと管理も楽です。
占有の部屋だけしか考えなくて良いですから。
一棟を持つと、周りの外構など全体を考えなくてはいけませんのでね。
あと流動性が高いというのも区分マンションの特徴という事になります。

どちらも一長一短ありますが…
デメリットだけを話すと、一棟ものは当然高いという事ですね。
あともう1つは、利回りが工法によりバラつきがあります。

木造系やRC系等で多少バラつきがあったりします。
ある程度、専門性の高い業者さんから買う必要があるという所で、低いから駄目、高いから良い、という事ではありません。
これはリスクの先行ですのでどちらが良いという訳ではありません。
「ある程度目利きのできる業者さんから買いたい所ですね」という事です。

区分マンションのデメリットを上げるとするならば、一室だけだと当然空室になると0円ですよね。

内田：そうですね、困ってしまいますね。

吉崎：もう1つは…
私も何部屋か持っていますが、1つしか無かった頃には「収益はこれだけか…」と。
ローン等を払ったりすると、少ししか残らない。
あと「節税もこれだけ？」という様な感じで、あまり美味しさが享受できない。

これを4つ5つくらい持った時に初めて何となく感じる所ですが「1つだけではまだ…」という様な感じはします。
本当に年収が400万円、500万円というサラリーマンの方にとってはありかもしれませんが…
例えば先ほど、一例に上げたお医者様の話をしましたが、そういう方にとっては一室だけではそんなにメリットは感じられない。

どちらが良いという訳ではありませんが、今言った様に利確が結構目立ち始めてきた。
そしてそこで、そういう状態の方々が中古新築も含めて、一棟ものを買い始めてきた。

そして更に、区分マンション、そこの中でもより良い物件、昔買ったもので、先ほどの郊外に散っているという事なので、都心の新規物件が減ってきている訳ですね。

そうすると、こうして利確で手放す物件の中に、都心の良い所にある物件が出始めてきている。
それを皆が買おうとしているというトレンドに今はなっていると思いますね。

内田：まだまだ売りに出しても買いたい人の方が多い訳ですからね。

吉崎：だから先ほどの記事みたいに値段は上がっている訳ですね。
そういう様なトレンドで、これは暫く続くのではないかな、という様に思いますね。

※ 本記事はラジオNIKKEI第1「5時から“誠”論」の番組内コーナー「ワクワク人生COCO the Style」の内容を抜粋／改変したものです
※2023年4月17日(月)放送
※ 日経ラジオ社の承諾を得て作成しています