不動産投資型クラウドファンディングとは

はじめに不動産投資型クラウドファンディングについて紹介します。

（1）不動産投資型クラウドファンディングの仕組み

不動産投資型クラウドファンディングを運営している会社が投資家から資金を集め、不動産を購入、運用し、得られた収益を投資家に分配する仕組みです。

インターネット上のプラットフォームに、投資する物件情報や想定利回りなど、プロジェクトの詳細が掲載されています。気になるプロジェクトがあれば、選択して投資します。投資した後は、その不動産から得られる賃料や売却益が投資家にリターンする流れです。

不動産投資型クラウドファンディングは実際に不動産を所有するわけではありません。所有権は運営会社にあるので、投資家は固定資産税などを支払う必要がないのです。

また不動産投資型クラウドファンディングを運営する会社には、損失を最小限に抑える「優先劣後方式」や空室による収入減をカバーする「マスターリース契約」を設定している事業者もあります。

そのため損失リスクという点においては安心度が高い事業者もおりますが、どちらの補償も採用していない運営会社もあるので、事業者選びのポイントでもあります。

（2）REITとの違い

不動産投資型クラウドファンディングと似ている部分も多いですが、投資額や収益の構造、リスク面などに違いがあります。

REITとは不動産投資信託のことを指し、投資家から集めた資金を専門会社が不動産へ投資し、得られる家賃収入や売却益を投資家へ還元する方法です。

不動産投資型クラウドファンディングは1万円など少額から投資を行えるのに対し、REITは株式市場で取引されるうえ、値動きが大きいのである程度の資金が求められます。

しかし、REITは多数の不動産資産から得られる利益を投資家へ分配する仕組みです。不動産投資型クラウドファンディングは、特定の不動産プロジェクトから得られる収益となるため、安定性ではREITの方が上回っているのです。

また、不動産プロジェクトが失敗すれば不動産投資型クラウドファンディングの収益は得られません。REITは複数の不動産に対して投資できるので、比較的リスクを抑えて投資することが可能です。

（3） ソーシャルレンディングとの違い

不動産投資型クラウドファンディングとソーシャルレンディングには分配金や出資者の違いがあります。

ソーシャルレンディングとは資金を「出資したい人」と「借りたい事業者」をマッチングするサービスです。第二種金融取引業に登録した事業者が貸金業者として不動産会社に資金提供し、その利息が出資者に分配されるのです。

また不動産投資型クラウドファンディングでは、クラウドファンディングを行う事業者が共同出資するケースもあります。しかし、ソーシャルレンディングの事業者はあくまで貸金業者であり、出資することはありません。

つまり、不動産を購入する資金は不動産投資型クラウドファンディングの方が集まりやすくなるのです。

さらにソーシャルレンディングはどの不動産に投資しているのか分からず、過去には別用途で資金を使っていた会社も存在しました。

ソーシャルレンディングは事業者の実態が見えにくいという特徴もあるので注意が必要です。

不動産投資型クラウドファンディングのメリット

不動産投資型クラウドファンディングを始める前にメリットを確認しておきましょう。

1つずつ紹介します。

（1）1万円から始められる

不動産投資型クラウドファンディングは1万円から始めれるプラットフォームも多いため、気軽に始められます。

実物の不動産は数百万円、数千万円の投資額となるので、金融期間の融資が必要となるでしょう。当然ながら融資審査をクリアしなければ投資できませんが、不動産投資型クラウドファンディングは自分の資金力に合わせて始められます。

「とりあえず少額から始めてもみようかな」という気持ちでスタートしても損失も軽度で済ませることが可能なメリットがあります。

（2）リスクを分散できる

不動産投資型クラウドファンディングは複数のプロジェクトに投資できるので、リスク分散もしやすい傾向にあります。

例えば1つの投資に全額資金を投入すると、損失が生じた時のリスクも大きくなります。しかし、3つ4つのプロジェクトに分散して投資すれば、損失リスクを軽減させることができるのです。

（3）不動産管理の手間がかからない

不動産投資型クラウドファンディングは、不動産管理を事業者が行ってくれるので手間がかかりません。

実物不動産を所有する場合、ある程度管理会社が所有者に代わって手続きしてくれますが、入居者の対応や維持管理などを決めなければいけません。さらに税金や保険の手続きなど、時間と労力を要する作業も多いのです。

しかし、不動産投資型クラウドファンディングでは事業者は管理を行ってくれるので、投資家は管理に直接かかわることがなくこれらの手間を省けるメリットがあります。

不動産投資型クラウドファンディングのデメリット 

一方、不動産投資型クラウドファンディングにはデメリットもあります。

3点紹介するので1つずつ確認しておきましょう。

（1）元本割れのリスクを伴う

不動産投資型クラウドファンディングは元本割れのリスクが伴います。投資したプロジェクトの物件が売却できなかったり、入居者が退去して家賃収入が得られなくなると、投資額より低い金額が分配されることがあります。

不動産は値崩れしにくい投資先ですが、地価下落や市場が低迷すると予想収益より下回る可能性もあります。

例えば大規模な工場付近の賃貸物件へ投資したものの、工場が撤退してしまった場合は収入が大きく低下します。さらに売却したくても大幅な地価下落により、想定より低い価格になることもあるのです。

（2）金融機関の融資は使えない

不動産投資型クラウドファンディングは金融機関の融資は使えないため、多額の資金での運用は自己資金対応になります。

当然ながら投資額が大きくなるほど得られる利益も大きくなります。そのため金融機関の融資を利用したいと考える人もいらっしゃいますが、不動産投資型クラウドファンディングへの融資用途は金融機関が認めていません。

実物不動産投資は金融機関の融資と少額の自己資金を利用し、少ない資金で大きな取引を行うレバレッジをかけることができます。

しかし、不動産投資型クラウドファンディングは審査申込しても認可されることはないので、大きな資金で投資する場合は必ず自己資金対応になるのです。

（3）運営会社が倒産する可能性もある

ケースとしては少ないですが、運営会社が倒産する可能性も0ではありません。

不動産投資型クラウドファンディングは新しい投資手法であるため、法的な規制や政策の変更により影響を受けるリスクもあるのです。

その結果事業者の経営が困難となり、影響は投資家にまで及びます。外部環境の変化によって運営会社が倒産すると、投資家への影響も大きくなるので注意が必要です。

不動産投資型クラウドファンディングの選び際のポイント

不動産投資型クラウドファンディングで成功するためには事業者選びが重要です。正しい事業者を見つけるためにも、以下の4つのポイントを確認して選びましょう。

1つずつ紹介します。

（1）クラウドファンディングの実績を確認する

はじめに事業者がこれまで行ってきたクラウドファンディングの実績を確認しましょう。

運用事業者のホームページにはこれまでの調達額や利回り、元本割れの件数などが掲載されていることが多いです。

当然ながら実績はクラウドファンディング事業者のアピールポイントでもあるので、未掲載の業者は実績がない、もしくは低いことを意味します。

さらに長きにわたって実績を積み上げてきた事業者は、専門性も高いことになります。安心材料にもつながるので、実績確認は行いましょう。

（2）利用者のレビューを確認

不動産投資型クラウドファンディングを利用された方のレビューや評価も確認すべきポイントです。

ネットで調べれば簡単に利用者の声を確認できます。当然ながら評判が悪い事業者は控えた方が良いでしょう。

またレビュー件数が少ない事業者は、実績も比例して少ないです。それでもホームページには実績豊富などと記載されていることがあるので、しっかり確認しておきましょう。

（3）投資プロジェクトの透明性

事業者選びだけでなく、投資プロジェクトの透明性も確認しましょう。

投資家は投資する実物不動産を見ることがないので、「実際に存在するのか」「本当に満室なのか」が分かりません。

そのため、詐欺をしようとすると簡単でできてしまう投資でもあるのです。そのような詐欺被害に合わないためにも、プロジェクトの情報をしっかり確認しなければいけません。

プロジェクトの選定基準や収益予想、リスクなどをしっかり明記されているプロジェクトであれば、安心度も高まることでしょう。

（4）劣後出資割合をチェック

事業者の劣後出資割合もチェックしておきましょう。

劣後出資割合とは、不動産を取得するときに投資家と運営不動産会社がそれぞれどれほどの金額を出資しているかを示す指標です。

当然ながら高いほど事業者の出資額が大きいことを意味し、投資家の元本が守られることになります。

事業者によって劣後出資割合は異なりますが、一般的に5〜30％の範囲で設定されています。リスクヘッジのためにも、劣後出資割合が高い事業者を選ぶようにしましょう。

不動産クラウドファンディングを始める際は専門家へ

不動産クラウドファンディングを始める際は、ファイナンシャルプランナーなどの専門家へ相談しましょう。

ファイナンシャルプランナーへ相談すれば、優良な不動産投資型クラウドファンディングであるかを見極めてもらえます。さらにお金に関するスペシャリストなので、基礎知識や資金管理などについて学ぶことが可能です。

ココザスはファイナンシャルプランナーとして、不動産投資型クラウドファンディングのご相談を承っております。

事業者や投資先の特徴などを比較し、ベストな投資先をご提案します。これから不動産投資型クラウドファンディングを始めようと検討している方へのサポートを行っているので、ぜひ一度ご相談下さいませ。

まとめ

不動産投資型クラウドファンディングは、複数の投資家から資金を集めた事業者が不動産を購入して運用し、得られた収益を投資家に分配する仕組みです。

1万円から始められるうえ、不動産管理の手間がかからないので誰でも始めやすい投資です。一方で元本が保証されていないので、事業者選定が成功のカギを握っているといっても過言ではありません。

正しい事業者を選定するためにも、まずはファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するところから始めましょう。