別荘事業が盛り上がっている…!?
最近、別荘事業というニュースを見るんですけど…
社長も前から色々話していましたよね。
いまこの別荘投資の波が来てるという感じはあるんですか？
来てるんじゃないですか？
いま弊社でもそれに近い事業をやってると思うんですけど。
もしかしたら動画や記事がアップされているかと思うんですけども…
長瀞町役場で故郷納税をしたので記念賞の授与式というものを行ってもらいました。
その後に実際にうちが埼玉県の長瀞町で購入した別荘を紹介しました。
中はこれからリノベーションなので完成したら見せますとお伝えしてたんですけども。
他にも八ヶ岳や那須の辺り。
茨城県の大洗、海の前の物件だったり、他にも色々な物件、別荘を持っています。
これらの別荘を貸し出して収益を上げていくと。
これを私は別荘投資という呼び方をしています。
動画で確認したい方はこちら
別荘投資と不動産投資との違い
自分のチャンネルの過去の動画や記事をこの前パーっと見てみたんですよ。
そしたら2年ぐらい前に「他拠点生活を始めます」いわゆる「デュアルライフを始めます」みたいな。
「これは絶対に人生観が変わるからみんなやった方がいい」といった動画や記事をアップしています。
そのもう少し前を遡ってみたら2022年の3月に「別荘投資がこれから来ます」という動画や記事をアップしていました。
その中でNOT A HOTELさん
とSANU 2nd Homeさん
の話を取り上げてたんですよ。
私は実際ユーザーとしてそれらのサービスを契約して使ってみたんですね。
そんなお話ありましたね。
お客さんになってみたんですよ。
その上で自分がもう少しモデルを変えて投資としてやってみようかなと思って、2024年の今年から始めたという感じです。
別荘投資は投資なのでお金が増えるってことですか？
そうですね。
簡単に言うと貸し出すということですよね？
いわゆる不動産投資と全く一緒です。
資産を保有してその資産を貸し出していくと。
ただ一部違うのが、仮に細川さんが一棟収益のアパート、6部屋のワンルームです。
これを保有して貸し出したとすると細川さんが使いたい時に、その6部屋の中の1つを自由に使ったりできません。
基本的には長期で住まわれるので、住んでる方が退去したタイミングでしか使えないですかね。
普通賃貸借契約っていうのは大体2年間で更新を迎えます。
定期の賃貸借契約を締結した場合、3年でやるケースが多いんですけれども、東京都心部のタワーマンションは3年の定借だったりします。
この場合、もう貸出したので一般の入居者の方が借りてるわけですよ。
じゃあその人が家にいないからって細川創史がそこに入ったら泥棒じゃないですか。
もちろんそうですね、オーナーといえど。
オーナーといえど自由に使えないわけですよ。
ただ別荘の場合は違って、貸別荘というのは1日単位で貸し出しするんですね。
1泊2日で3万円なのか、5万円なのか10万円なのか、物件のクオリティによって全然違うんですけれども。
一休.comバケーションレンタルや楽天のバケーションステイなどいわゆるOTAサービス、オンライントラベルエージェントって言うんですけどもそういったサイト。
Airbnbとかもいいですよね。
ああいうものを見てると数万円の貸別荘がいっぱい出てるんですよ。
ここに掲載して一般宿泊の方に泊まってもらって、これが数万円の売上として入るんですよ。
使ってない日もあるんですよね。
毎日埋まるってわけでもないということですね。
そういうことです。
そこは自分が使うことができる。
オーナーなので、もう先に2ヶ月後のこの週末行こうと決めて、抑えて、残ってる部分を貸し出ししていくことで100%の稼働を目指していこうという考え方を取ることができるんですね。
イメージとしては、売上がたちます。
じゃあ1泊をシンプルに4万円として考えましょう。
オーナーが100日ぐらい使ったとしましょう。
結構使いますね。
一人だとすると結構使ってますね。
1人で100日はちょっと使いすぎなんで65日にしましょう。
これは細川さんがオーナーが宿泊するとして12ヶ月で割ると月に5泊とかできますよ。
十分ですよね。
残りの300日、これを貸し出しするわけですよ。
じゃあ300日が全部埋まることはないので頑張って8割埋めました。
240泊ですね。
240泊貸し出して4万円となった場合、960万円の売上が上がるわけです。
960万円入ったら結構いいんじゃないですか？
そこからもろもろかかるコストがあったりするのでコストを差し引く。
残った分が手残りになるという話です。
たくさん諸費用がかかりそう…
先ほどあのアパートの話と比較をしましたけど、アパートは2年・3年住むと思います。
オーナー側としては特にやることというか、住んでる間はかかる経費ってあまりないじゃないですか。
出た時の現状回復費用ですね。
そうですよね。
ただ2年に1回になると思うんですけど、別荘で1泊で貸すということになるとそこの費用が結構かかるのかなというイメージがあるんですけど。
売上は先ほど960万と分かりましたが、コストが結構かかるんじゃないかなと少し不安です。
おっしゃる通りで宿泊業をやるわけですよ。
これは法的な話でいくと旅館業という免許、もしくは民泊新法と呼ばれている180日まで貸し出せるどちらかの免許を取って物件を運用していく話になるんですね。
そうすると人が泊まった後に何をしないといけないですか？
次の人が入るまでの間に。
お掃除というか綺麗にすることですね。
ここの人件費などがかかってくるわけですよ。
自分でやれることはあまりないということですね。
毎日軽井沢まで行って東京に出勤する。
なんかあれですか？ワープとかできるんですか？
基本的には委託するということですね？
その方がいいと思います。
もしくはワープするかね。
それかもう自分が近くに住んで余生をそこで投資としてやるみたいな。
近くに住んでいれば別荘を持つという感覚でもないので…
結局別荘は遠く離れた場所のはずなんですよ。
となるとやはりアウトソースしていかなきゃいけないので、そこのコストが色々出ていくんですね。
一般的に言われているのが、まず掃除やリネン交換と呼ばれているシーツを綺麗にするなど。
これが売上の20%ぐらいかかると言われています。
先ほど960万円の売上が上がると言ったじゃないですか。
20%となってくると200万円かかってくるわけですよ。
これぐらいはまずかかっちゃいます。
他に何がかかってくると思いますか？
それこそ借りてもらうので集客みたいなコストっていうのは…
自分たちで探すわけではないと思うので。
集客のやり方は先ほど言ったOTA頼りになるケースが結構多いです。
非常にウェブマーケティングが強く、SNSが強くて自分で集客できるのであれば話は別です。
けどOTAを使った場合、少し多めに15%かかるというふうに捉えてください。
意外にかかるんですね？
でも4万円の宿で計算しています。
かけることの15%なので1泊あたり6,000円。
送客手数料みたいな話です。
となると960万円かけることの15%なので約170万円かかります。
他に何がかかってくると思いますか？
綺麗にする、集客する以外に何かありますかね…
それ以外はパッとは今思いつかないです。
普通に不動産投資の一環なので、一般的なアパートやワンルームを持ってる方とほとんど同じようなコスト、ランニングコストがたくさんあります。
税金などですか？
固定資産税、年間5万円ですね。
別荘地の資産価値によりますが、10万円弱ぐらいかかってきたりしますよ。
他にも消防点検の費用やインターネット。
wi-fi契約しますよね。
山の中にあるから電波が悪いなどあるかもしれませんしね。
テザリングでどうぞという宿泊施設はあまりないですよね。
だから電波が通る通らないに関わらず宿泊施設にはwi-fiが必要ですよね。
月5,000円ぐらいで年間6万円ぐらい、これでもかかるわけですよ。
他にも火災保険に年間12万円〜15万円かかってきます。
さらに貸し出しをするので民泊保険や旅館業保険という宿泊者が何かやらかした時に建物に傷がついたものを直す。
宿泊者の過失によって火事が起きてしまった。
こうなってくると一般の火災保険ではおりないので合わせて入らなきゃいけないのです。
これも10数万円かかってきます。
他にもうちはそうなのですが結局無人で運営してるんですよ。
なので鍵の開け閉めはどうやってると思いますか？
僕も行ったので分かりますよ。
スマートロックです。
そうですね。
いわゆるスマートロックと呼ばれる色々なサービスが出てます。
スマホでピッてやって開ける、あとは宿泊者ごとにランダムで番号が振られて「5384チェック」を押すとウィーンと開く。
それが毎日変わる。
毎日変えられる。
こういうシステムを導入することにまた年間で数万円という金額がかかってきたり、あと導入の時に20万円ぐらいの機器を入れるのにかかってきたりするんですよ。
他にもあらゆるサイトに自分の宿のリアルタイムでの予約状況を伝えていかないといけません。
自分で使おうって思って自分の手帳に書いてるだけではOTAに落としてませんよね。
OTAの方で予約入ったらダブルブッキングしちゃいます。
こういうことはどうやって解決していると思いますか？
逐一連絡をやり取りする。
原子的ですね。
どうするのですか？
電話だってエアビーもあって一休もあって大変じゃないですか。
それ専用の何かがあるってことですか？
そういうシステムがあって各OTAと自動連携しているようなサイトコントローラーみたいな仕組みがあったりするんですね。
これがなかなかするのです。
うちが入れてるのは月2万円ぐらいで年間24万円ぐらいです。
みたいな形でもう、バンバン費用がかかってきます。
他にもさっき言ったリネン交換というのはあくまで掃除の方ですが、宿泊してもらうから例えば歯ブラシ・シャンプー・リンス・ボディソープ。
あとうちで言うと薪ストーブのサウナを置いてます。
薪って10何本で700円でスーパーで売られたりします。
こういうものを安く仕入れて提供していく。
いろんなランニングコストがかかるわけですよ。
あとはさっき掃除の話をしましたけども、掃除のアルバイトの方を直雇用してうまくやるのであれば20%ぐらいで収まるかなと思います。
例えば星野屋みたいなホテルマネジメントをやってる会社にまるっとお願いする場合、もう売上から40%ぐらいそっち側が持っていきます。
6割のところから今言ったようなコストを差し引いていく。
という風に考えていくとコストを数100万円引いていっても、960万円上がってもろもろ控除したとしても数100万円の単位で残りますよね。
そうですね。
500万円ほど残ると思います。
年間ですものね。
細川先生ほどの稼ぎがある方からしたら500万円は微々たるものかもしれないですけど、私みたいな庶民からすると500万円は大金なんですよ。
そんなことないじゃないですか？
いやいや大金ですよ。
大金ですけどその前の発言ですよ。
わかりませんが、500万円残ったらすごいですよね？
いやすごいことです。
この別荘をそもそもいくらで買っているんだみたいな話があるわけですけども…
5,000万円ぐらい出してそこそこの別荘を買って、泊まってもらうためにはアメニティ・家具・家電、色々入れてもう数100万円の投資をしなきゃいけないわけですよ。
サウナもこの前もうちの八ヶ岳で見ていますが、バレルサウナいくらすると思いますか？
100万円ぐらいはするのでは…
300万円はします。
ストーブだけで100万円いきます。
すごいかかりますね。
かかりますよ。
あの那須の方で作ってるサウナなんか600万円しますからね。
サウナでもグレードがいっぱいあるんですね。
ゼロから造作していくとそれぐらいかかります。
ということでなんだかんだ建物取得費以外に色々かけるのです。
リノベもすると5,000万円でどうかなって感じですが、5,000万円ぐらい見ておきましょう。
それで年間600万円、さっき50万円×12ヶ月で600万円残という風に考えたら実質利回り10%超えてるわけですよ。
実質利回りが高いですね。
それプラス年間、さっきの例だと65泊してるわけじゃないですか。
いい話じゃないですか？
それこそリノベであれば節税の部分でも結構メリットが出たりするってことですよね？
木造だったりするので、節税効果なんかも別であったりしますよ。
なので投資として考えたら結構いいんじゃないかなという感覚です。
だから自分で使いながら空いてるところを貸し出すシェアリングエコノミーみたいな考え方ですよ。
カーシェアに似ている点
これ何かと似てませんか？
車を貸し出す？
それともトケマッチですか？
シェアリングサービスですよ。
自分が持っている資産を自分が使わない時だけ貸し出す。
カーシェアが非常に似てるかなという風に思っています。
大手のプラットフォーム、DNAグループがやっているAnycaというサービスがありますけども自分が乗ってない時にAnycaに貸し出しをする。
こんなことをやってる方は結構いたりします。
効率よくってことですよね？
あくまで自分の資産です。
空いてる時に貸し出して、私はこれお小遣い稼ぎみたいな言い方をするんだけども、これだけで儲けを出そうっていうのはなかなか難しいんじゃないかなと思います。
最近、YouTube見た方が概要欄のLINEから相談してくれたのがあって「カーシェア投資をやろうとしてます。この会社知ってますか？」みたいな感じで質問が来たんですね。
「その会社は知りませんが、何の車買ってどうするの？」と聞いたらベンツのGクラス、リセールも高いGクラスを買ってそれを貸し出しして儲けるんだって言ってたんですよ。
ちょっと危ないからやめた方がいいですよって返しときました。
それは何ですか？
リセールも取れるのに。
いや、リセールは取れませんよ。
取れないんですか？
もしいますぐにGクラスを買うのであれば…G350dかG400Dを中古で買うのですが、新車価格が1,500万だったものが2,200万ぐらいで売られてるんですよ。 リセールがいいってよく言いますよね？
そうですね。
それを2,200万円で買うわけです。
2,200万円で買って数年後に2,700万円になるんですか？
それはなかなか難しいです。
つまりリセールが高い車は、高値掴みなんですよ。
では、いまどうすればいいかと言うと…
3年ぐらい前から新しいG450dという現行のGクラス、その新車の予約をメルセデスベンツのディーラーに入れていて、今日納車されますという方であれば1,700万円〜1,800万円で新型のGクラス買っていますから。
すぐに売っても中古で2,000万円を超えます。
こういう車でやるのであれば良いのですが、別にカーシェアやらなくても儲かりますよね。
カーシェアってどういうことかと言ったら、エニカでGクラスの1日借りる相場金額を見てみてください。
どれぐらいだと思いますか？
どうなんですかね…
1〜2万円っていうところですか。
1万円でGクラス借りられないですよね。
そうであれば、もう日本レンタカーさん潰れちゃいます。
以前、スカイカーシェアという話もありましたけど、高級車を1〜2万円ぐらいで貸していたなと思って…
あれは1〜2万円なのですか？
だった気がしますね。
そもそも破綻してますね。
僕の記憶が正しければ…
10日間貸して10万円ですよね？
変な話、減価償却していく金額とどう考えても計算が合いません。
いい車に乗ってる人なら分かると思いますけど、走行距離が数100km。
例えば東京にいて伊豆高原に遊びに行こうと、帰ってきたら300kmぐらい走るじゃないですか。
結構痛いですよね？
高級車に乗ってる方でそんな旅行を10回繰り返して3,000km走ってしまえば、まずエンジンオイル交換ですね。
クラッチがどんどん悪くなっていった。
クラッチ交換は150万円みたいな世界ですよ。
という風に考えると高級車は消耗品です。
それであれば貸したくもないですね。
なかなか難しいですね。
さらに持っていかれるリスクもあるので…
マイカーとして持っていて、使っていないから貸し出そうというのであればお小遣いになりますよね。
繰り返しますが、別荘も一緒でご自身が持っていて使ってない時に貸し出す。
あくまでもこれぐらいの感覚でやった方がいいですよというアドバイスをそのLINEの方にはさせてもらいました。
ココザスの別荘投資と
別荘投資も儲けようというよりはうまいこと利用して、お小遣いが入ってきたらいいよねということですけど、そう聞くとやりたいなとも思いますし、表面10%ではなく実質10%も取れるのであれば…
ただ額が4〜5,000万円というところなんですけど、ココザスで今提案している商品はローンを組んでやっていたりするものなんですか？
基本的に別荘に対してのローンは出づらいというか、ほぼ出ないという風に思ってもらった方が良いです。
あくまでも別荘なわけで、住民票も映さないケースが多いですよね。
自分が住まないからですね。
住宅ローンは組めないのです。
投資用のマンションのローンとは違って地方の別荘地の土地だから担保評価が取りづらいので…
なのであまりお金を貸してくれません。
抵当権を入れたところで銀行としては回収リスクだけ負う感じになります。
ではどうするかと言ったら現金で買うしかないのです。
でも現金で5,000万円となると細川さんクラスだったら出せますよね。
社長そのネタ好きですね。
そんなことないです。
最近、細川さん絶好調なんです。
資産形成チャンネルを見てくださってる色々な方が問い合わせしてくれるじゃないですか。
本当に色々な方とお話できて楽しいです。
「モンゴル不動産を買わせてください」という問い合わせが殺到してまして…
それを全部細川創史がさばいてるから営業成績うなぎ登りなんです。
稼いで稼いでしょうがないですね。
稼いでないですよ…
社長が1番知ってると思いますが。
何の話でしたっけ？
別荘投資ですね。
そうでした。
5,000万円は細川さんしか出せませんが、うちがやっているCOCO VILAというサービスはその5,000万円を1人で持つのではなくて何人かで分けて持ち合うような共有持ち分のスキームだったりするのです。
なので実は数100万円単位前半で保有することができて、それで今言ったような体験や収益を手にすることができるような、そんなサービスです。
数百万円から持ててそれも運用するわけですからリターンもどんどん入ってくるっていう投資になりますか？
同じようにメリットとしては収益を得ることもできますし…
買ったところから売却するまでの間にキャピタルゲインが狙えるような商品設計にしているので、自分の人生を豊かにするために全国の別荘地に泊まりに行けます。
プラスアルファでインカムゲインも入るし、かつ売却益も取れるし、最高じゃないかなということで私はこの商品開発に9割ぐらいの自分の時間を使ってますよ。
色々なところの別荘に行ってますもんね？
そうですね。
どんどん買ってます。
別荘投資を詳しく聞くにはどうすればいいんですか？
教えません。
なんでここで話したんですか？
いい話は人には教えないですよ。
「なんで動画を撮ったんだ」みたいになるじゃないですか。
ある程度話してしまいましたね…
細川さんに深ぼりされたのでCOCO VILAのこと話しましたけども、実はまだ全然表に出してないんですよ。
色々と自分の方でテストをしていて、これいけるなという感覚があるのですが、あまり大々的に広めたくないってのがあります。
数100万円前半で別荘を持てますよ。
かつインカムもキャピタルも狙えるとなると、資産形成チャンネル見てる方にとってもいい話だと思うんですよ。
なので「興味があって教えて欲しいです」もうそれぐらいの熱量がある方がいたらLINEで連絡いただいた方に個別で資料を送るぐらいはしてもいいかなっていう感じがしますね。
今日は全貌を話す気がなくて、これからも多分あまり公開する気がないんですよ。
「うちがやってる貸別荘はこんな感じですよ」「見てください、泊まってください」という動画や記事はこれからアップしていこうと思ってるんですけど、いい話はそんなところに落ちてませんから。
なのでもし知りたい方は取りに来ていただければ紹介しようかなと思います。
いつもコメント欄や概要欄にLINEのURL貼ってますけど、そこから安藤宛に連絡いただければ場合によっては出してもいいかなみたいな…
いつになくもったいぶりますね（笑）
社長の機嫌が良ければってことですね。
そうですね。
興味のある方は問い合わせしていただければと思います。
最近本当にこの別荘投にはまってるので、また別の動画を撮ると思いますけどもまたその時に興味持っていただければなと思います。
本日は「別荘投資」という新しい投資カテゴリーをテーマにお届けしました。
ありがとうございました。
