一棟収益の不動産投資と区分マンション投資

不動産投資でよく言われる、アパート投資がいいのか？区分マンション投資がいいのか？論争がありますよね？
実際に社長はどう思いますか？

その質問は愚問ですね…

不動産投資と言っても色々な種類がありますよね？
アパート投資は一棟の収益不動産で、区分マンション投資は「ワンルームマンション投資」ですよね？
この2つを同列で比較して議論してる時点でよく分かりません…

そもそもワンルームマンション投資と一棟収益のアパートは取り組むためのハードルも違ければ、得られるメリットも違います。
そして、負うリスクも全く異なるのです。

違う商品を並べて比較しても議論になりません。
「生命保険と株式投資、どちらがいいと思いますか？」というぐらい、適当な質問なのです。
趣旨が違いますよね？

共通点はローンを組んでやるというところくらいですね…

そうですね。
しかし、そのローンの組み方も違うのです。

例えば、ワンルームマンション投資は基本的にフルローン（2,000万円の物件の場合、2,000万円を全額出してもらう）で、取り組む方が多いです。

一方で、一棟収益のアパート投資は、物件価格に対して5%〜10%ぐらいの頭金を求められます。
1億円の物件の場合は、500万円〜1,000万円を出して残りの部分をローンで組むというイメージです。
なので頭金に出してる分キャッシュフローがいいのです。
当然、毎月の収支をプラスにして賃料収入（インカムゲイン）が得られるのです。

本当の意味での不労所得を得るために取り組むのが一棟収益のアパート投資です。
ワンルームマンション投資はフルローンを組んで、来月から儲かるようなものではありません。

キャッシュフローが元々赤字前提でも、取り組むべきということですか？

どこでキャッシュを作るのか？という話だと思うのです。

よく「ワンルームマンション投資は赤字だからやらない方がいい！」と言ってる人がいます。
そもそも、赤字というのはPLを言ってるのか？キャッシュフローを言っているのか？
それすらも多分、分かっていないと思うのです。
恐らく「キャッシュフローが赤字だ！」と、言いたいのだと思います。

「物件を持つことによって、毎月1万円くらいの持ち出しが出ます」
「では、年間12万円を失って、10年で120万円失うのですよ？そんなことをやる意味があるのですか？」と…

そこだけ聞くと「やらない方がいいよね」という話ですよね。

世の中の論調はそうなんですよ。
ただし、その120万円支払ってる間に10年間でローンの残債が数百万円減っていくわけです。

その数百万円ローンの残債が減った金額と、今まで使ったお金。
つまり、120万円の持ち出しをして、10年持っていたら何回か入居者が退去しますから。
そこの現状回復費用を全部まとめて、最後売却した時のローンの残債と物件売却できた価格と…
ここの差額までお金を使ってないのであれば…

だから現金収支としての収益をどこで取るのか？というポイントが全く違うのです。
つまり全くもって別商品ですということですね。
ワンルームマンションは、儲けるためにやるものではないのです。

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ワンルームマンション投資の目的やメリット

どういった目的でやるのがベストですか？

今言ったように毎月1万円の積立をしながら10年後に200万でも300万円でも収益を作ることができたのであれば、何もやらないよりも良かったよねと。

今、非常に手堅い数字で言いましたよ？
実際5年間の保有で100万円ぐらいの利益を出されてる方がたくさんいますから、それも十分可能です。
しかし…

「適切な金額で買う」ここが重要です。
もう1つのメリットは…

団体信用生命保険ですね？

自分に万が一のことがあった場合、マンションだけが家族に残る。
ローンの残債は一切なくなります。
つまり遺族年金のようなものを作ることができるのです。

それにプラスして「がん団信」と言って、これは自分にかけるものですが…
がんと診断された時に全部の残債が消えるのです。
これって、もう「がん保険」ですよね。

だから医療保険や生命保険のような効果を得るために月1万円くらいを払うのは当たり前じゃないですか？
保険にお金を支払っていますよね？

そして、10年後などに少しリターンがある。
これも積立型の保険と似ていませんか？
保険に加入したら（分かりやすく、円建てとします）毎月2万円払っていくような養老保険（貯蓄型保険）だと、1年間で24万円がなくなりますよね？

そうですね。

でも貯蓄型保険に取り組んでいる人は「1年で24万円がなくなった！」とは言いませんよね？

もちろん保険として払ってるわけですから…
それは言わないですよね。

そして、その24万円で蓄積されていきますよね？
そのお金は貯まっているので、自分のお金じゃないですか？
不動産で出ていく1万円の持ち出しも同じ感覚なのですよ。

だって10年後でもいいし、早ければ5年後に売却した時に残債以上の金額で売れる物件があるというのが正しいですね。

「ワンルームマンション投資をまた良いこと言っている！」などと言われますが…
多分すごい割高な新築ワンルームかつ、サブリース契約。
これで失敗してしまった方々からすると、私が今言ってることっていうのは理解できないと思います。

ここで何が分かるか？
私が言ってるワンルームマンションは「築浅の中古物件」の話です。
批判してくる方々は「新築ワンルームマンション」の割高で、かつ「サブリース」の話をされてる可能性があります。
この時点で商品性が、また違うのです。

なので不動産投資という同じ言葉でいくつかをまとめて話すから、会話が合わないという、そういう話なのです。

一棟収益不動産に取り組む人ってどんな人？

ちなみにワンルームマンション投資をやる目的は分かりましたが…
一棟収益のアパート投資は先ほど「キャッシュフローが良い」という話でしたよね？
この投資には、どういった方が取り組むケースが多いのですか？

一棟収益のアパート投資は間違いのない物件を持てば、普通に年間100万円ぐらいのプラスが得られます。
ただし、ほとんどの人が取り組めません。

それはナゼですか？

東京都の平均年収よりも高い金額を求められますし、銀行が明確に決めているのです。

とある銀行は年収700万円、他の銀行は800万円…中には年収が1,000万円というのも…
こういった年収を3年連続で達成している必要があります。

そして、それプラス資産背景を見られます。
資産背景の中ではやっぱり、現金の保有額が結構見られるのです。

例えば私が生命保険の積立で数百万、貯まっているとします。
これは資産に入れてくれないケースが多いのです。
すぐ換金できないためです。

保険は解約返戻金の中ですぐに戻るのですが、ただそこは見てくれない。
だから、現金もしくは株式。
これらの資金がどれくらいあるのかによります。

そうなると、区分の不動産投資もどなたでも取り組めるわけじゃないですよね。
ワンルームマンション投資も年収ハードルがありますし…

私からすると区分の不動産投資（ワンルームマンション投資）は、上場企業もしくはそれに準ずる企業に勤めてる方なら、そこの会社の平均年収よりは低いぐらいのバーなので…
ほとんどの方が取り組めると思います。

でも、一棟収益のアパートは本当に限られた人しか組めません。
よく「年収1,000万円を超えている人は男女合わせて4%しかいない」ということをよく言われます。
つまり、4%ぐらいの人しか出来ないということです。

地方の戸建て投資が流行っている？

自分がまず何ができるか？を把握した上で選んでいかないといけませんね。

最近流行っているのは、地方の安い戸建て数百万円で現金一括で買うこと。

今、ワンルームマンションそしてアパートに関してはローンを使うという話をしましたが、戸建てはキャッシュ（現金）で買うのです。
そして、その買った戸建てを自分でリフォームして貸し出す。
客付けが結構難しいのですが、一度付くと…

そういう投資手法もあるのですね。

現金がある方は戸建てもありなんじゃないかなと？思います。
でも、地方の戸建ての客付けはかなり難しいですよね…

管理・運営など…
そっちが難しいですね。

あとは自分でリフォームをしていくのも…
そういうのが好きな方は良いのではないでしょうか？

海外不動産投資にも色々ある

あともう1つ言いたいことがあります。

よく「海外不動産が〜」というようなことを言うじゃないですか？
この海外不動産を一括りにしてるのも私はいただけないです。

国で分けるということですか？

国によっても違いますし、買い方が色々あります。

どういった買い方があるのですか？

一般的に東南アジアの新興国の不動産はプレビルドと言って、竣工前の物件を契約するんですね。

竣工前ということは、建てる前ということですよね？

そう、まだ建ってない目に見えないものをCGだけを見て契約するのです。

最初に100万円や200万円の予約金を払います。
その後、毎月分割金として3万円〜5万円ぐらいを払うのです。

そして、数年経って完成しますがその際に残金を払わなくてはいけません。
でも残金を払う前に売却するという竣工前転売が、よく東南アジア不動産を扱ってる会社さんが進めてるやり方です。

となると…
ローンというよりは、キャッシュ（現金）で購入するということですか？

ローンではなく、現金です。

これは予約金を払えて、尚且つ毎月数万円が払える方だったら、正直どなたでも取り組めます。
今から4年後の竣工に向けて物件はないのですが、値上がりしてきますので…
新興国はそういうものなんですよ。

だからこういう不動産投資もありますし…
他にも例えば、うちがモンゴルで不動産のライセンスを取って不動産の建設をしています。
あの物件はキャッシュ一括で買っていただいて、まるまる一括で先に入れてもらいました。

建てる前に、ということですね？

そうです。
物件を竣工した時に権利書が発行されて、そこから賃料もちゃんと取っていただきます。

日本国内の居住者の投資家様に買っていただいたので、5年間は保有していただいて。

つまり、税制が39％から20%に変わるタイミングで皆さん売却されると思います。

もっと持つ方もいると思いますし、一部売却される方もいると思うのです。
売却した時には2倍に近いキャピタルゲイン（売却益）が取れるのではないかな？というのを狙っています。

しかし物件と言っても1,000万円近くするわけですよね？
もうキャッシュをそれくらい持っていないといけないのですよね？

そうですね。
私が今言った現金一括購入型に関しては…

ただ、キャッシュがないと買うことができないので…
これが1つのハードルになってくるのではないかな？と思います。

もう1つあります。
アメリカやイギリス、特にロンドンはローンを組んで築古の物件を買うのです。
なぜここはローンが出るのか？というと、アメリカにしろイギリスにしろ、日本の国内の金融機関からしても少しはゆかりのある地なのです。

なのでそういった先進国で、かつ数十年経っている物件。
向こうは100年、150年など1つの家をずっと使い続ける文化があります。
日本は新築文化なのですぐに壊してしまいますし、新しいのを建てます。
しかし、向こうは長く運用できるのです。

だからこの前、最終的には買わなかったのですが…
アメリカで築年数150年ぐらいの戸建てを「1,000万円ぐらいでどうですか？」という話がありました。
買って数年持って売却をすれば上がるのでは？と思いましたが、為替の影響もあるのでね。
そこも含めてリターンが狙えるのであれば…

総じて言えることは、海外不動産は高所得者の方だったり資産をそれなりにお持ちの方向けの投資になるということです。

海外不動産のローン（融資）について

先ほど言い忘れましたが…
ココザスがモンゴルの物件を開発して販売している中で、日本の東京スター銀行の不動産担保ローンでローンが降りた方がいらっしゃいました…！

いくらぐらいたったのですか？

物件としては1,000万円くらいでした。

国内に不動産をお持ちで、その不動産のローンの残債が減ってきている。
でも、物件の価値自体は変わらずあるわけじゃないですか？
残債が減っているこの差額分は、担保余力になるのです。
ここの部分を第2抵当権などを入れてもらって、持ってもらう。
そうすると海外不動産でもローンは組めます。

何も担保がない方からすると組めませんが…
住宅を持っていたり、相続した土地があるなど。
そういった何か国内に担保物件がある場合は、モンゴルだろうが東南アジアであろうが、ローンが組めますよ。

ちなみにそのお客様は、東京の都心部で3件のワンルームマンションを持っていました。
このワンルームマンションを買ってからまだ5年ぐらいしか経ってません。
しかし残債が減っていって、物件の価値はもちろん上がっていってる。
なのd、その空き枠で3物件を合わせて、モンゴルの1,000万円を…

結果、本当にフルローンで1円も使わずに取り組むことができるということですね。

ワンルームマンションもそういう担保として使うこともできます。
うまく投資されてる方は、ワンルームを皮切りに海外不動産投資に行ったり、アパート投資にステップアップしたり…
最初のきっかけはワンルームマンション投資という方が多い気がしますね。

取り組みやすいというのも、ありますよね。

リスクも限定的ですし、ハードルも低いのです。
（また叩かれそうですが…）

ワンルームマンション投資はやれる方はやったらいいと思います。
一棟収益のアパート投資は、取り組めるのであれば、最後の目標ですよね。
全員「アパート投資に行きたい！」と言うと思います。
しかし、海外不動産は好き嫌いがあるかな？と。

社長は多分、海外の不動産投資は好きですよね？

結構、どうなるか分からないところが好きですね（笑）
でも、無難なアパートもありますからね。

本日のまとめ

今回言いたいこととしては、頭ごなしに「ワンルームマンションはダメだ！」「不動産投資は絶対ダメだ！」というのは「何を言っているのですか？」という話です。

その不動産投資というものの中に、色々な投資があります。
尚且つ、新築なのか？築浅なのか？築古なのか？これでローンの組み方も変わります。
そして、頭金の入れ方も変わるり、抑えるべきポイントも異なります。
だから全く別の投資なのです。

なのでしっかりと自分自身の目的「なぜ不動産投資をやるのか？やりたいのか？」
これが決まって初めて「だったらあなたはワンルームマンション投資がいいですよ」なのか「アパート投資がいいですよ」なのか…
尚且つ「中古にしておきましょう」などが変わってくるという話です。

先入観で「ワンルームは〜」や「アパートは〜」という風に思わず、しっかりと情報を取る。
そして、自分に合ってるものをしっかりと見つけていく。
このステップを踏めば、あまり失敗することはないと思います。

最後に1点、ではどんな物件を買ってもいいのか？という、とそうではありません。
ちゃんと信頼できる業者さんを何社か周りにつけて、かつアドバイザーの方をつける。
そういった方々の情報を基に冷静にジャッジをしていく。
これが勝つためのポイントだと思います。

今回は少し難しい話もあったと思いますが、LINEからご連絡いただければいつでも無料で相談を受け付けています。
「今こういう不動産投資をやってます！」や「売却の相談」はどんなジャンルであったとしても対応することができます。
ぜひ相談したいよ！という方はご連絡いただければと思います。

今回は「不動産投資全般に対する話」をさせていただきました。
ありがとうございました。