視聴者の方から質問いただきました！
視聴者の方から質問をいただきました！
現在住んでいる自宅を賃貸に出し、収益を上げていきたいと考えています。
その際の注意点について、簡単にアドバイスをいただきたいです。
一番気をつけなければならないのは、自宅をどのような形で購入しているか…
これが最も重要になります。
もしキャッシュで一括購入している、もしくはローンをすべて返済済みであれば、特に注意点はなく、ご自身の判断で自由に貸し出すことができます。
また、ご自身が次の家を購入するのか、それとも賃貸で別の場所に移るのかは分かりませんが、いずれにしても、自分の所有物を貸すこと自体には特に問題はありません。
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自宅賃貸での注意点
貸し出す際には、どのような方法で借り手を見つければよいのでしょうか？
基本的には、不動産仲介業者に依頼し、借り主を紹介してもらう方法が一般的です。
個人でもそのような相談はできるのでしょうか？
そういった方法もあります。
ただし、借り主から毎月の家賃を受け取ることや、入居者の入れ替え時にハウスクリーニングを手配するなどの業務が発生します。
そのため一般的には「賃貸管理会社（プロパティマネジメント・PM会社）」に相談し、借り手を見つける業務を含めてすべて任せるケースが多いです。
PMに関しては、例えば関東近郊であれば、私たちの不動産会社であるココホームでも対応しております。
東京・埼玉・神奈川・千葉のエリアでしたら、ご相談いただくことが可能です。
賃料相場を調査し、物件ごとの強みを加味した上で賃料を決定していきますが、PM会社に相談している場合は、これらの業務をすべてPM会社が行います。
ご自身で自主管理をすることは少ないですが、もし自主管理をされる場合は、賃料設定が特に難しくなるかと思います。
この記事や動画の前にアップされているかと思いますが、弊社のお客様が新たに建てた「ガレージハウス」という物件があります。
足立区の車検場の前にある物件ですね。
この物件は、約145平米の3階建てですが、1階部分は約45平米のガレージになっています。このような物件の賃料設定は非常に難しいです。
どのような方が借りるのか、その方の収入はどれくらいなのか、さまざまな点を考えなければいけませんね。
もちろん周辺の相場も重要です。
一部を事業用として貸し出す場合、通常の賃貸よりも少し強気な設定にすることもできますが、その設定が難しいため、結論として…
家賃収入が発生すると、不動産所得として確定申告が必要になります。
PM会社に依頼する場合、賃料の3〜5％程度が管理費用としてかかります。
例えば、家賃が10万円の場合、3,000円〜5,000円程度が相場だと思います。
また、毎月発生するPMフィーのほかに、入退去時にはハウスクリーニングや原状回復の費用もかかります。
ファミリー向けの広い物件では、壁紙の全面張り替えなどに多額の費用が発生することもあります。
これらのコストを計上し、売上から費用を差し引いたうえで利益が出ているかどうかを申告する必要があります。
ローンありの賃貸物件について
ご自身の所有物件であれば問題ありませんが、大きな問題となるのは、ローンがある物件を簡単に貸し出そうと考える方が多いことです。
ニュースなどでもよく取り上げられていますね。
最近もタワーマンションを無断で貸し出し、賃料を得ていたことが銀行との契約違反となるケースがありました。
住宅ローンを利用する際は、金銭消費貸借契約を結んで融資を受けていますので、その契約に違反すると借主本人が不利益を被ることになります。
これは最近始まった話ではなく、10年ほど前から「なんちゃって投資」や「なんちゃって物件」といった言葉で指摘されていました。
本来は自分が住むと見せかけて、低金利の住宅ローンを借りるという手法が行われていたのです。
投資家の方が、そのような目的で行うことがあるのですか？
賢い方であれば、自分自身でそういった手法を取ることもありますが、多くの場合、不動産会社が紹介しているケースが多いと思います。
なぜ不動産会社がそのような紹介をするのでしょうか？
投資用ローンを組むよりも、居住用の住宅ローンを組んだ方が金利が低くなるためです。
居住用ローンの方が条件が良く、低い金利で借りることができます。
投資用ローンの場合、物件が投資として成立するかどうかを銀行が審査しますが、居住用物件の場合、ローンの上限金額が比較的高く設定されていることが多いのです。
例えば、投資用ローンでは8,000万円までしか借りられないのに、居住用ローンでは1億円まで借りられるといったケースがあります。
そのため、不動産業者側としては、投資用として販売するよりも、居住用として販売した方が高値で売ることができ、満額の評価額でローンを引くことが可能になります。
結果として、不動産会社の利益も大きくなるため、そういった提案を行う業者がいるのです。
先ほどの例でいうと、8,000万円までしか借りられないところを1億円まで借りられるようになると、2,000万円ほど利益を出せるということですね。
例えば、7,500万円で仕入れた物件を投資用ローンで販売すると8,000万円となり、利益は500万円しか出ません。
8,000万円で販売して500万円の利益ということは、粗利率が7％程度になり、不動産業としてはほとんど利益がない状態です。
7,500万円もの仕入れ費用がかかっているのに、利益率が7％しかないと、会社の経営が厳しくなり、最悪の場合、倒産してしまう可能性もあります。
資金を投じたわりに、利益が少ないということですね。
不動産業界の一般的な粗利率は現在下落傾向にありますが、それでも約20％程度はあります。
8,000万円で販売されている物件の場合、通常は6,400万円程度で仕入れて、8,000万円で売るというのが一般的なビジネスモデルです。
高く売りつけられたと感じる方もいるかもしれませんが、これは適正な価格帯なのです。
業者側もリスクを背負いながら、6,400万円で物件を仕入れ、リノベーションを行うこともあるため、20％程度の利益を確保するのは、商売として当然のことだと考えられます。
業者側にも、投資家側にもメリットがあるということですね。
その通りです。
そのため、両者の利害が一致し、実際に「住宅用ローンで購入しましょう」という提案が多く行われてきました。
実際に、過去にはその方法で購入を希望された方もいました。
最終的には自己責任という部分が大きいですが、ローンを組むのは個人ですので、契約違反になったとしても、それを乗り越えられると判断すれば、意図的にその選択をすることも可能です。
企業経営においても似たようなケースはあります。
例えば、「この行動をとると契約違反になります」「違反した場合の違約金はこれです」と契約書に明記されていたとしても、違反の発生確率が低く、期待リターンが大きいと判断すれば、あえて契約を履行しないという選択肢を取ることもあります。
もちろん契約違反ではありますが、企業がリスクを計算したうえで意思決定することは珍しくありません。
このように、リスクとリターンを理解したうえで判断することが重要だと思います。
投資用と住宅用ローンの違いについて
契約違反についてですが、具体的にどのようなペナルティがあるのでしょうか？
よくあるケースとしては、例えば0.5％以下の低金利で住宅ローンを組んで購入した物件が、契約違反と判断され、2％以上の投資用ローンに切り替えられることがあります。
また、借り換え時には手数料も発生しますが、単純に金利が上がるだけで済むのであれば、それほど大きな損失にはなりません。
支払いが少し増える程度ですので、キャッシュフローが回るのであれば、投資用ローンへの切り替えを選択する方もいます。
こういったローンの切り替えはよくあるパターンですが、より悪いケースとしては…
例えば、5,000万円や6,000万円のローンが残っている場合、その場で全額返済しなければならないということでしょうか？
その通りです。
ただし、現実的にすぐに対応できる方は少ないでしょう。
そのため、慌てて投資用ローンを探し、融資してくれる金融機関を見つければ解決することもありますが、もし見つからなかった場合、5,000万〜6,000万円を瞬時に用意できる方はほとんどいないでしょう。
その結果、対応できなければ個人信用情報に傷がつき、いわゆる「ブラックリスト」に載る可能性もあります。
ブラックリストに載ると、次の住宅ローンが組めなくなったり、クレジットカードが作れなくなったりするなど、様々な影響が出ます。
最悪のケースでは…
しかし、もし業者側が大きく利益を取っていた場合、市場価格よりも高く購入している可能性があるため、売却価格が残債を下回ることも考えられます。
例えば、残債が5,000万円あるのに、市場価格では4,000万円でしか売れない場合、1,000万円の損失が発生することになります。
このようなケースが発生すると、大きな経済的負担となるため、慎重な判断が求められます。
契約違反の罰則にならないケースとは
ただし、契約違反にならないケースもあります。
例えば、細川さんが住宅ローンを組んで物件を所有していたとします。
しかし、転勤が決まり、沖縄の離島に移住しなければならなくなった場合、物理的に通勤が不可能になります。
このような事情がある場合、銀行に相談すると、住宅ローンの金利を維持したまま賃貸に出すことが認められるケースもあります。
また、親の介護が必要になり、実家のある地方に戻らざるを得ない場合も同様です。
こういったケースでは、生活環境の大きな変化が理由となるため、銀行に相談することで特別な対応をしてもらえる可能性があります。
こうした場合は、銀行に相談するのが良いということですね。
まずは銀行に相談することが重要です。
銀行側も、相談者の状況を見て、合理的な判断を下すことがあります。
実際、住宅ローンを返済しながら賃貸に出すことが認められているケースもあるため、一概に「ダメ」と決めつける必要はありません。
ただし、黙って賃貸に出すのはリスクがあるため、最初から正直に相談するのが望ましいです。
もし管理会社が見つからなければ、当社にご相談いただくことも可能ですし、条件の良い会社をご紹介することもできます。
売却を検討するのも選択肢の一つであり、その際には市場価格を把握することも重要です。
1人で悩んでいる方がいれば、ぜひ気軽にご相談いただければと思います。
本日は「住宅ローンを組んでいる物件を貸し出したい場合の注意点」についてお話ししました。
記事や動画をご覧いただいたうえで、不安な点があれば、お気軽にご相談ください。
本日はありがとうございました。
