視聴者さまからの質問に答えます！

視聴者の方からこの時期ならではの質問がきました！

確定申告で節税商品としていいものはありませんか？

社長の中で「これはいいな！」というような節税商品はありますか？

節税商品は世の中にたくさんありますが、正直ろくなものないです。

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ワンルームマンション投資は節税できる？

それはワンルーム投資などで節税できるような話がありますが、そういったものも含めてですか？

ワンルーム投資は節税にあまりなりません。

「節税商品とは何ですか？」と聞かれた時にワンルームの話はあまり出てこないです。
例えばトランクルームやトレーラーハウスなど短期間で減価償却ができるものじゃないと…

ろくなものがないと言ったのは、例えば足場やパチンコの機械など…
怪しい話がいっぱいあるのですよ。

結局、節税商品というのは例えば、1000万円払いました。
この1000万円を3年で原価償却できたとして、そうすると所得税の合計額として30%ぐらいだったとします。
なので、300万円ぐらい浮いてるという話になるのです。
ですが、その1000万円が最後なくなったらどうですか？

損してますよね。

損してます。

1000万円で買ったものが帳簿上を1円に向けて3年間で償却するわけじゃないですか。
300万円節税できたけれど1000万円キャッシュ払ってるわけなので最後に出口としてお金が戻ってこなきゃいけないです。

節税だけに囚われて購入するものを間違えちゃうと危ないということですね。

むしろお金なくなりますし、変なポンジスキームに引っかかるわけですよ。

世の中、本当にそういう人が多くて節税のことばかり考えていますよね。
だから節税で買っても…

節税できる期間はいいですよ。

つまり費用計上する期間はいいのです。
節税の仕組みはどういうことかというと、例えばワンルームマンションで言うと鉄筋コンクリートの建物だから47年間で減価償却するわけじゃないですか。

ただ物件が2000万円だったとしましょう。
この2000万円の中でまず土地と建物に分かれます。

都心部の物件だと比率はどうなりますか？

土地が50%〜60%ぐらいじゃないでしょうか。

都心部の物件は土地の価値が高いから60%土地だとすると建物40%の部分だけが減価償却していけるわけです。

この40%の中も大きく2つに分けます。
それが躯体と設備。

建物の中でも躯体の部分が約8割、設備が2割とかであれば税務所に怒られることはないと思います。
設備は15年で償却できます。
法廷対応年数で言うと躯体の部分が47年、先ほど言った鉄筋コンクリートの年数ということですね。
だからワンルームマンション投資というのは基本的には鉄筋コンクリート（RC）なので節税効果はありません。

初年度は節税できるような話もききますが…

実際に不動産取得税とか取得にまつわる様々な諸経費を100万円キャッシュアウトしているので所得税が30%だったら30万円が節税になってます。

しかし、100万円キャッシュアウトしているから生まれている効果なので…
それを節税って言っていいのかみたいなところはありますよね。

割引きしてもらってるだけです。
「手数料100万円かかります」ではなくて「今バーゲンセールで70万円の手数料です」って言われてる感覚。
これに踊らされて「節税できてんだ」「俺は節税をしてるんだ」と言ってワンルームマンションいっぱい買ってる人がいますが…
ワンルームマンションは全く節税になりません。

中古であればどうですか？

中古であれば設備の対応年数が切れたりすると2年間とかで償却ができるのでそういう意味では最初の数年間節税効果があります。

5年間ぐらい経った時に税金が短期譲渡から長期譲渡に切り替わります。
このタイミングで売却をするとそれまでの間に節税効果を取っていいところでやめることができるメリットがあったりします。

不動産という括りでよく言われるのは、一棟アパートなどの方が節税できるよということなのですが、それは造りが違うからということですか？

1番は造りです。

一般的にアパートというのは木造のことが多いので木造建物の対応年数というのは22年ですから44年じゃないです。
単純に22年だと早いじゃないですか。

短い期間で減価償却できた方が1年度あたりの費用計上の額は増えるわけなので…
つまりアパートの場合はそもそも22年というのがあるので築年数が22年経っていた場合4.4年ですね。
切り捨てるので4年なのです。
4年で定額で減価償却することができたらものすごく節税効果が大きいよねと。

そうですよね。
ワンルームよりも大きな金額で億超えとかもありますもんね。

そうですね。

しかもキャッシュアウトせずに融資で買ってる方とかいると思うので、融資で買ってキャッシュフローはプラスだけども会計上は4年間赤字を出し続けて多くの金額が入ってくる…
これができるのでそれなりに年収が高くて金融機関からいい条件で融資を引けるのであればアパートをやらない手はないよねと私は思います。

社長が言う節税商品を進めるのであれば木造のアパートということですか？

木造のアパートがすごくいいですよね。

お医者さんとか企業の社長とか報酬が高い方は結構アパート買ってますよね。

節税効果の高い商品とは？

最近私が1番この世界で節税効果の高い商品っていうのを見つけちゃったんですよ。

なんですか？
気になります。
言って大丈夫ですか？

私が最近力を入れてやってる別荘投資COCO VILLAなんですよ。

それは別荘だからですか？
COCO VILLAだからですか？

両方あります。

そうなんですね。

そもそも別荘をうちで貸し出ししてるじゃないですか。

貸別荘なんでCOCO VILLAの説明記事・動画もこの前後で多分上がると思うのでそっちでも喋ってるんですけど木造の居宅に住むための家は22年です。

でもホテル旅館っていう用途変更をしてるから法定対応年数が17年なのです。

この期間を過ぎていると考えたら3.4年なんですよ。
切り捨てるんで3年です。
4年で加速と償却だとか言ってますけど、こちとら3年だぞと。
これがまず1つ、税法がそうなってるこというのがすごく節税効果高いということです。

あとCOCO VILLAがやってるのは別荘地の物件じゃないですか。
軽井沢みたいな超一等立地は別として那須とか湯布院とか一宮とかいろんなとこでやってますけど物件価格の中の2割ぐらいしか土地代ではなくて、残り8割ぐらいが建物代なんですよ。

さっき都内のワンルームで言った60%の土地の部分が2割しかありません。

東京都心部の土地は高いけども那須の山の中の土地ってやっぱ安いです。
建物部分がそもそも8割なんです。
土地は減価償却できないわけだから建物の部分が多ければ大きいほど節税メリットがあるわけじゃないですか。

COCO VILLAはこの8割この8割の中をさらに2と8で2割が設備8割が躯体みたいに分けますがそれを3年で加速度償却します。
他にも家具・家電やアメニティなどいろんなものがあります。
リモートロックという機械を入れるなどですね。

これらは1人で買ったら50万円かかるとします。
50万円で家電入れましたと言ってもCOCO VILLAは25人で分けるから1人あたりの取得資産っていうのはBSに乗る金額っていうのは2万円でしかありません。
割25人の2万円がBSに乗ります。

となるとBSに乗る前に一括で費用計上で償却されます。
これは10万円未満の資産は費用として一括で計上できるからなのです。

ということで小額減価償却資産に該当する項目が非常に多いので250万円で一口あたり買ってもらいますが、この250万円のうち土地は50万円、200万円が減価償却対象この中の結構大部分100万円とかを超える金額が今さっき言ったように一括で償却できるのです。

残りも建物部分は3年ですから。
3年間でBSには50万円しか乗らないのです。

相当短期の節税ですね。

本当に加速度償却を何のやしさもなく合法的にできるので…
COCO VILLAをたくさん買っていただくといいんじゃないかなと思いますけどね。

他の商品とCOCO VILLAの違いは？

トレーラーハウスやパチンコの話が冒頭にあったじゃないですか。
そういった商品と違いはあるんですか？

リセールの時に結局いくらで売れるかですね。

つまり出口です。

COCO VILLAに関してはうちが別荘運営をやって収益を上げていくので実質利回りが3〜7％と物件によりますが…

安全的に利益が上がるんです。
この金額で買いますというその収益還元法で物件価格の説明ができます。
出口売れるというところが1番の違いです。

買った金額よりも高くなるかもしれないというような。

そうです。

そこでまた金額高く売ったら利益が出ますが、出た利益はまた別の物件買うことでまた消していくとか、利益が出たら費用を当てていくということですよ。

あと違いはいなくなっちゃったりとか自分のパチンコ台がなんかなくなっちゃったりとかしますね。
ポンジスキームみたいな話はいっぱいありますよ。
どこで使われてるかとかわかんないですもんね。

それと比較するとCOCO VILLAは不動産だから土地と建物で登記します。

小口でも登記はできるんですか？

持ち分登記をするので法務局に行ったら名前が書かれてるわけですよ。

だからなくならないのです。
こういう現物資産に対しての投資をしましょうね、登記できる実物資産という裏付けがあるから怖くないよねという話です。

節税したいからCOCO VILLA買わせてくださいっていう人が来たら断ります。
それが1番の目的じゃないので。

でもCOCO VILLAは節税に向いてるんですよね。

節税になりますが、1番はやっぱ日本の素晴らしい大自然を感じていただきたい別を使っていただきたいってのが1番ですよ。

まずは節税とは何かを理解した上で取り組んでみたいなところですかね。

というか節税を目的にしないでほしいそもそもですね。

日本の大自然に泊まりたいとこれを目的にして買っていただきたいです。
今の話で言うとそうなりますが、例えばアパートとかで言うのであればキャッシュフローを目的にしましょう。

その商品の1番のやる理由は何かを考えましょう。

出口で価値が下がったら意味がないんですよ。
とか自分のパチンコ台をどこかに持ってかれたら0になるわけですよ。
こういうことがないようにちゃんと投資や資産運用という観点で取り組んでほしいというのが僕が言いたいことです。

だから1000万円で買ったものを原価装着していって仮に1円でBSに積んでますと。
これを出口でまた1000万円で売れました。
結局約1000万円の利益が出るから変わらないとこういうことですよね。

今年払わないで後で払えばいいのだから一時的に節税効果はあるというところですね。

またそこで他の節税当てればいいから世の中の節税商品のほとんどがそうなのです。
もう1個の考え方として事業所得は優遇税制があって…
長期譲渡以上でっていうことであれば出た利益から50万円引けるのとあと50万円引いた上で1/2したところだけに課税されるというのがあるはずだよね。
事業所得優遇税制がある。

そういう意味では不動産投資とかもそうだよ行ってこいにはならない。
入口で節税だけ取って出口では優遇されるということが可能なのです。

こういった節税関係は強い税理士の先生が周りにいますし、知識は当然あるのでうちがセールすることはできないですが、そういう部分も含めて税理士紹介もします。
あとは今日話さなかった節税効果のある商品ってのもたくさんあるので怪しい節税商品をやるのではなくてまともなものに取り組んでいただきたいと思うので…
LINEから連絡をいただければいろんなアドバイスや専門家の紹介もできますのでよろしければ連絡をください。

今日は節税商品と呼ばれているような商品をいくつか説明をさせていただきました。

ありがとうございました。