一棟アパート投資と区分マンション投資はどっちが良いの？
不動産投資でよく言われる、一棟アパート投資がいいのか？区分マンション投資がいいのか？論争がありますよね。
社長はどう思いますか？
その質問は愚問ですね…不動産投資と言っても色々な種類があるので、比較のしようがありません。
アパート投資は「一棟の収益不動産」で、区分マンション投資は「ワンルームマンション投資」ですよね？
この2つを同列で比較して議論してる時点でよく分かりません。
そもそもワンルームマンション投資と一棟収益のアパートは取り組むためのハードルも違ければ、得られるメリットも違い、負うリスクも全く異なるのです。
違う商品を並べて比較しても議論になりません。
「生命保険と株式投資、どちらがいいと思いますか？」というぐらい、適当な質問なのです。 趣旨が違いますよね？
一棟アパート投資と区分マンション投資はローンの組み方が違う
一棟アパート投資と区分マンション投資の共通点はローンを組んでやるというところくらいですね…
そうですね。しかし、そのローンの組み方も違うのです。
例えば、ワンルームマンション投資は基本的にフルローン（2,000万円の物件の場合、2,000万円を全額出してもらう）で取り組む方が多いです。
一方で一棟収益のアパート投資は、物件価格に対して5%〜10%ぐらいの頭金を求められます。
1億円の物件の場合は、500万円〜1,000万円を出して残りの部分をローンで組むというイメージです。
なので頭金に出している分キャッシュフロー（収益率）が良いのです。
当然、毎月の収支をプラスにして賃料収入（インカムゲイン）が得られます。
| 投資タイプ | 物件価格 | 頭金 | 特徴（収益の出方） |
|---|---|---|---|
| ワンルームマンション投資 | 2,000万円 | 0円（フルローン） | 将来の売却時に差益を狙う（長期保有型） |
| 一棟アパート投資 | 1億円 | 500〜1,000万円（5〜10%） | 毎月の家賃収入で手残りを得る（不労所得型） |
本当の意味での不労所得を得るために取り組むのが一棟収益のアパート投資です。
ワンルームマンション投資はフルローンを組んで、来月から儲かるようなものではありません。
ワンルームマンション投資は赤字だからやらない方がいい？
ワンルームマンション投資は、毎月のキャッシュフローで利益を出すものではありません。
実は「どこで収益を取るか」が一棟アパート投資とは根本的に異なります。
キャッシュフローが元々赤字前提でも、取り組むべきということですか？
どこでキャッシュを作るのか？という話だと思うのです。
よく「ワンルームマンション投資は赤字だからやらない方がいい」と言う人がいます。
ただ、この「赤字」という言葉が何を指しているのかが曖昧なんですよね。
PL（損益の計算）を言っているのか、キャッシュフロー（手元の現金の増減）を言っているのか。
恐らく多くの場合は「毎月の手残りがマイナスになること」を指しているのだと思います。
例えば、
「物件を持つことで毎月1万円の持ち出しが出る」
「年間12万円のマイナス、10年で120万円のマイナス」
と言われると、確かに「やらない方が良いのでは？」と思ってしまいますよね。
そこだけ聞くと「やらない方がいいよね」という話ですよね。
世の中の論調はまさにそこなんですよ。
ただし、10年間のあいだにローンの残債が数百万円減っていきます。
つまり、120万円の持ち出しをしているけれど、その期間にローンはしっかり減って資産が積み上がっている。
もちろん、退去があれば現状回復費用もかかります。
それらをすべて含めたうえで、最後に物件を売却したときに「売却価格 − 残債」の差額がプラスなら、最終的にはリターンを得ることができます。
ワンルーム投資の収益構造
総収益 = （売却価格 − 売却時残債） − （保有中の持ち出し + 現状回復費）
＜10年間のイメージ＞
- 毎月の持ち出し：1万円 → 10年で 120万円
- ローン残債が約300万円減少
- 売却時手残り：売却価格 − 売却時残債 = 約300万円
→ 最終収益 = 300万円 − 120万円 − 現状回復費 （結果、手元にプラスが残る構造）
ここで重要なのは、現金収支を「いつ・どこで」取るかが投資タイプによって違うということです。
ワンルームマンションは、毎月の手残りを増やす投資ではありません。
ローンを返しながら資産を積み上げ、将来の売却でリターンを回収するための商品です。
動画で確認したい方はこちら
区分不動産投資は築浅の中古物件であればメリットも大きい！
ワンルームマンション投資はどういった目的でやるのがベストですか？
（1）ワンルームマンション投資のメリット：フルローンによってお金を増やせる
今言ったように毎月1万円の積立をしながら10年後に200万でも300万円でも収益を作ることができたのであれば、何もやらないよりも良いですよね。
今、非常に手堅い数字で言いましたよ？
実際5年間の保有で100万円ぐらいの利益を出されてる方はたくさんいますから、それも十分可能です。
しかし…「適切な金額で買う」ここが重要です。
（2）ワンルームマンション投資のメリット：保険効果
もう1つのメリットは、保険効果です。
団体信用生命保険ですね？
自分に万が一のことがあった場合、マンションだけが家族に残る。
ローンの残債は一切なくなります。
つまり遺族年金のようなものを作ることができるのです。
それにプラスして「がん団信」と言って、がんと診断された時に全部の残債が消えるのです。
これって、もう「がん保険」ですよね。
だから医療保険や生命保険のような効果を得るために月1万円くらいを払うと考えると、そこまで高額でないと思いませんか？
そして、10年後などは少額のリターンが得られる。
積立型の保険と似ています。
保険に加入したら（分かりやすく、円建てとします）毎月2万円払っていくような養老保険（貯蓄型保険）だと、1年間で24万円がなくなりますよね？
そうですね。
でも貯蓄型保険に取り組んでいる人は「1年で24万円がなくなった！」とは言いませんよね？
もちろん保険として払ってるわけですから…
それは言わないですよね。
そして、その24万円で蓄積されていきますよね？そのお金は貯まっているので、自分のお金じゃないですか？不動産で出ていく1万円の持ち出しも同じ感覚なのですよ。
10年後でもいいし、早ければ5年後に売却した時に残債以上の金額で売れる物件があるというのが正しいですね。
「ワンルームマンション投資をまた良いように言っている！」などと言われますが…
割高な新築ワンルームかつサブリース契約で失敗してしまった方々からすると、私が今言っていることは理解できないと思います。
私が言ってるワンルームマンションは「築浅の中古物件」の話です。
批判してくる方々は「新築ワンルームマンション」かつ「サブリース」という時点で商品性が全く違うのです。
不動産投資という同じ言葉でいくつかをまとめて話すので、会話が合わないという話なのです。
▼ 合わせて読みたい
一棟収益アパート投資に取り組むための必要な年収は？
一棟収益のアパート投資は先ほど「キャッシュフローが良い」という話でしたよね。この投資には、どういった方が取り組むケースが多いのですか？
一棟収益のアパート投資は間違いのない物件を持てば、普通に年間100万円ぐらいのプラスが得られます。
ただし、ほとんどの人が取り組めません。
それはなぜですか？
年収のハードルがあるからです。東京都の平均年収よりも高い金額を求められますし、銀行がバーを明確に決めているのです。
とある銀行は年収700万円、他の銀行は800万円、中には年収が1,000万円という銀行も…
しかも、この年収を3年連続で達成している必要があります。
そして、それプラス資産背景を見られます。
資産背景の中では、現金の保有額が重要視されるのです。
例えば私が生命保険の積立で数百万、貯まっているとします。
しかし、これは資産に入れてくれないケースが多いのです。
なぜならすぐ換金できないからです。
保険は解約返戻金の中ですぐに戻るのですが、そこは考慮してくれません。
現金もしくは株式の資金がどれくらいあるのかによってローンが降りるかどうかが決まります。
そうなると、区分の不動産投資もどなたでも取り組めるというわけじゃないですよね。ワンルームマンション投資も年収ハードルがありましたし…
私からすると区分の不動産投資（ワンルームマンション投資）は、上場企業もしくはそれに準ずる企業に勤めてる方であれば、そこの会社の平均年収よりは低いぐらいのバーなのでほとんどの方が取り組めると思います。
しかし、一棟収益のアパートは本当に限られた人しか組めません。
よく「年収1,000万円を超えている人は男女合わせて4%しかいない」ということをよく言われます。
つまり、4%ぐらいの人しか一棟アパート投資に取り組めないということです。
▼ 合わせて読みたい
利回り15%を狙える？今流行りの地方戸建て投資
自分がまず何ができるか？を把握した上で選んでいかないといけませんね。
最近流行っているのは、地方の安い戸建て数百万円で現金一括で買うことです。
今、ワンルームマンションそしてアパートに関してはローンを使うという話をしましたが、戸建てはキャッシュ（現金）で買うのです。
そして、その買った戸建てを自分でリフォームして貸し出します。
客付けが結構難しいのですが、一度付くと利回りは15%程度を狙うことができます。
そういう投資手法もあるのですね。
現金がある方は戸建てもありなんじゃないかなと思います。でも、地方の戸建ての客付けはかなり難しいですよね…
管理・運営などが難しいですね。
あとは自分でリフォームをしていくのも…
そういうのが好きな方は良いのではないでしょうか。
海外不動産投資は誰でも取り組めてリターンも狙えるが、リスクも高い
よく「海外不動産が〜」などと、よく言われますよね。こういう、海外不動産を一括りにしてるのも私はいただけないです。
国で分けるということですか？
国によっても違いますし、買い方が色々あります。
（1）新興国の海外不動産はプレビルドという買い方がメイン
どういった買い方があるのですか？
一般的に東南アジアの新興国の不動産はプレビルドと言って、竣工前の物件を契約します。
竣工前ということは、物件を建てる前ということですよね？
そうです。完成前の実物が見られない状態で、CGのみを見て契約するのです。
最初に100万円や200万円の予約金を払います。
その後、毎月分割金として3万円〜5万円ぐらいを払うのです。
数年経つと完成しますが、その際に残金を払わなくてはいけません。
でも残金を払う前に売却するという竣工前転売が、よく東南アジア不動産を扱ってる会社が勧めているやり方です。
▼ 合わせて読みたい
となるとローンというよりは、キャッシュ（現金）で購入するということですか？
ローンではなく、現金です。
これは予約金を払えて毎月数万円が払える方だったら、正直どなたでも取り組めます。
今から4年後の竣工に向けて物件はないのですが、どんどん値上がりしていきます。
新興国の不動産はそういうものなんですよ。
他にも例えば、うちがモンゴルで不動産のライセンスを取って不動産の建設をしています。
あの物件はキャッシュ一括で買っていただいて、全額を一括で先にお支払いいただきました。
▼ 合わせて読みたい
建てる前に、ということですね？
そうです。
物件を竣工した時に権利書が発行されて、そこから賃料もちゃんと取っていただきます。
日本国内の居住者の投資家様に買っていただいたので、5年間は保有していただいて短期譲渡が長期譲渡に切り替わるタイミング、つまり税制が39％から20%に変わるタイミングで皆さん売却されると思います。
もっと持つ方もいると思いますし、一部売却される方もいると思うのです。
売却した時には2倍に近いキャピタルゲイン（売却益）が取れるのではないかというのを狙っています。
しかし物件と言っても1,000万円近くするわけですよね？
キャッシュをそれくらい持っていないと取り組めないですよね？
そうですね。
現金一括購入型に関しては、キャピタルゲインを狙うのが難しいケースもあります。ただし、場合によっては得られる可能性も高いです。
ただキャッシュがないと買うことができないので、これが1つのハードルになってくるのではないかな？と思います。
（2）先進国の海外不動産はローンが組める
アメリカやイギリス、特にロンドンはローンを組んで築古の物件を買うという買い方が主流です。
なぜここはローンが出るのか？というと、アメリカにしろイギリスにしろ日本の国内の金融機関からしても少しゆかりのある地なのです。
なのでそういった先進国で、かつ数十年経っている物件が対象です。
向こうは100年、150年など1つの家をずっと使い続ける文化があります。
日本は新築文化なのですぐに壊してしまいますし、新築が好きですよね。
一方、アメリカやイギリスは築古物件が主流なので長く運用できるのです。
私も以前、アメリカで築年数150年ぐらいの戸建てを「1,000万円ぐらいでどうですか？」という話がありました。
最終的には買わなかったのですが、為替の影響もありますが買って数年保有してから売却すれば値上がりが期待できるのではないかと思いました。
そこも含めてリターンを考えることができるのであれば、海外不動産は結構良い選択肢なのではと思います。
総じて言えることは、海外不動産は高所得者の方だったり資産をそれなりにお持ちの方向けの投資ということです。
（3）海外不動産のローン（融資）は？
ココザスがモンゴルの不動産を開発して販売している中で、日本の東京スター銀行の不動産担保ローンでローンが降りた方がいらっしゃいました…！
いくらぐらいたったのですか？
物件としては1,000万円くらいでした。
国内に不動産をお持ちで、その不動産のローンの残債が減ってきている。
でも、物件の価値自体は変わらずあるわけじゃないですか？
残債が減っているこの差額分は、担保余力になるのです。
ここの部分を第2抵当権などを入れてもらって、持ってもらう。
※第2抵当権とは、すでに第1抵当権が設定されている不動産に対して、後から設定される担保権のことです。万が一返済が滞った場合、第1抵当権者が優先的に回収し、第2抵当権者はその残りから回収するため、回収リスクが高くなります。
そうすると海外不動産でもローンは組めます。
何も担保がない方からすると組めませんが、住宅を持っていたり相続した土地があるなど何か国内に担保物件がある場合は、モンゴルだろうが東南アジアであろうが、ローンが組めるのです。
上級者の不動産投資とは｜ローンを組んで使えるお金を増やす
ちなみにそのお客様は、東京の都心部で3件のワンルームマンションを持っていました。
このワンルームマンションを買ってからまだ5年ぐらいしか経ってません。
しかし残債が減っていって、物件の価値はもちろん上がっていっています。
その空き枠で3物件を合わせて、モンゴルの1,000万円を優に超える評価が出ました。
結果、フルローンで1円も使わずに取り組むことができるということです。
ワンルームマンションもそういう担保として使うこともできます。
うまく投資されてる方は、ワンルームを皮切りに海外不動産投資に行ったり、アパート投資にステップアップされています。
最初のきっかけはワンルームマンション投資という方が多い気がしますね。
（また叩かれそうですが…）
取り組みやすいというのも、ありますよね。
リスクも限定的ですし、ハードルも低いのです。
（また叩かれそうですが…）
ワンルームマンション投資は取り組める方は取り組んだ方がいいと思います。
一棟収益のアパート投資は、取り組めるのであれば、最後の目標ですよね。
全員「アパート投資に行きたい！」と言うと思います。
しかし、海外不動産は好き嫌いがあるかな？と。
社長は多分、海外の不動産投資は好きですよね？
結構、どうなるか分からないところが好きですね（笑）
でも、無難なアパートもありますからね。
本日のまとめ
今回言いたいこととしては、頭ごなしに「ワンルームマンションはダメだ！」「不動産投資は絶対ダメだ！」というのは「何を言っているのですか？」という話です。
不動産投資というものの中に、色々な投資があります。
尚且つ、新築なのか？築浅なのか？築古なのか？これでローンの組み方も変わります。
そして、頭金の入れ方も変わるり、抑えるべきポイントも異なります。
だから全く別の投資なのです。
なのでしっかりと自分自身の目的「なぜ不動産投資をやるのか？やりたいのか？」が決まって初めて「だったらあなたはワンルームマンション投資がいいですよ」なのか「アパート投資がいいですよ」なのか「中古にしておきましょう」などが変わってくるという話です。
先入観で「ワンルームは〜」や「アパートは〜」というふうに思わず、しっかりと情報を取る。
そして、自分に合ってるものをしっかりと見つけていく。
このステップを踏めば、あまり失敗することはないと思います。
最後に1点、では「どんな物件を買っても良い」という話ではありません。
ちゃんと信頼できる業者さんを何社か周りにつけて、かつアドバイザーの方をつける。
そういった方々の情報を基に冷静にジャッジをしていく。
これが勝つためのポイントだと思います。
今回は少し難しい話もあったと思いますが、弊社の無料相談に申し込みいただければ、いつでも無料で相談を受け付けています。
「今こういう不動産投資をやってます！」や「売却の相談」はどんなジャンルであったとしても対応することができます。
ぜひ相談したいという方はご連絡いただければと思います。
迷ったら、専門家に相談を
お金や将来に関することは、一人で悩むよりも専門家に相談するのが近道です。専門家の視点からあなたの状況を整理し、最適な選択肢を一緒に考えることができます。
ココザスでは、ライフプラン・資産運用・住宅・キャリアなど幅広い分野で、 中立的な立場からアドバイスを行っています。
1.不安や疑問を解消し、正しい方向性を確認できる
専門家と話すことで迷いや不安を解消し、最適な投資戦略を一緒に考えることができます。2.あなたの目標に合わせた具体的なプランを立てられる
あなたの具体的な目標に応じてカスタマイズされた投資プランを提供し、効率的に資産を増やすサポートをいたします。3.無料で何度でも相談でき、納得いくまで話せる
ココザスは特定の投資商品を押し売りするということはなく、あくまでアドバイザーとして存在しています。アドバイスを聞いて実行するかしないかはあなた次第です。
また、ご相談は何度でも無料！分からないことがあれば、専門のスタッフがすぐにお答えいたします。
資産を効果的に運用し将来の安心を手に入れるために、まずは気軽に相談してみてください。
今回は「不動産投資全般に対する話」をさせていただきました。
ありがとうございました。
