管理会社の善し悪しってどういうこと？

今日は「管理会社の善し悪しってどういうこと？」です。
以前、吉崎さんに「投資する時も管理会社の良し悪しはしっかり見なきゃいけないよ」というお話をいただきましたね。

例えば自宅のマンションを持っています。
そういう時にマンションの管理組合の費用1万何千円ぐらい（よく見かけるやつですね）と、修繕積立金を取られます。

管理費を取られる一方で、投資物件の場合はこれら2つに加えて入居者管理をしてもらうための費用が取られます。
PM費も引いています。

不動産マネジメントなどという意味合いで、入居者からお金を徴収したり、敷金礼金を預かったり…
あるいは入居者をつけてくれたり、退去時に立ち会ってくれたりというような費用が、これがPM費と呼ばれるものになります。

自分達が所有し、自分たちで住む物件を業界では実需物件と言いますが…
この物件における管理会社のよしあし、これはやっぱり管理費用によっても大分変わりますね。

高額な物件だったら、コンシェルジュが居たりしますよね。
部屋数が多ければ当然、管理費も多く集められるので、建物の玄関にコンシェルジュがいたり、警備員がいたり…

内田：そうか、使えるお金が多いから。

トラブルがあった時に迅速に対応してくれるか？

まず管理会社で1番大事なのは何か？

管理会社は基本的に共用部だけなので、専有物は関係ありません。
もちろん、非常ベルなどは関係ありますが…

廊下とか、エントランスとか…？

吉崎：ちなみに、ガラスは共用部ですからね。

内田：ビルにちゃんと付いてるからですね。

吉崎：内側の室内だけですから、ガラスは共用部です。
共用ガラス（室内にあるガラス）が割れた場合、ベランダの内側は専有部になります。
フィックスで壁にぺたっとくっつかないガラスあるじゃないですか？
下から下までズドンとあるやつ。

タワーマンションあるいは共用部をイメージいただければと思いますが…
あれが割れると場所によって違いますが、内側に入って手前に入っている物件を専有部。
そこは共用部ですかね。
ものによって違いますが、こういう時に共用部におけるトラブルがあった時にすぐに来てくれるかどうかは結構重要です。

内田：凄い大事ですよね。

吉崎：なかなか来てくれない会社もありますからね。
これが自分で持って自分で住む場合です。

管理業務：点検について

更に自分で持ってなくても誰かが持っている物件を借りてます。

そこで水漏れが起きたり、エアコンが切れたり…何かトラブルがありました。
そういう場合、誰に言うか？
まず管理会社に連絡します。

管理会社がオーナーさんと打ち合わせをした上で、オーナーさんが「じゃぁ、お金をこうしろ、ああしろ、こうメンテしろ」等を決めるわけです。
その連絡がスピーディーかどうか？
対応の速さが1番大事ですね。

それはそうですよね。
住んでるものにとっては…

吉崎：基本的に維持管理、清掃、点検が管理業務の3大業務です。
本来はコンシェルジュなどが目立ちますが、基本は3つの管理業務、維持・管理・点検・清掃です。

維持管理は、共用も電球は切れたとか…
草木がなく、枯れているとか、水をやるとか…

内田：うちのマンションの管理人さんは本当によく建物の中、外も含めて歩いてますね。
いつも「巡回中です」みたいな。

吉崎：いい管理会社ですね。
点検は基本的に決められているので、その間点検計画に基づいて時々エレベーターは止まるでしょう？

内田：止まりますね。

吉崎：年1回ぐらいやっていますよね。
あれはそのルールに従ってやるだけなので、これはあまり大きな差はない訳です。
東芝エレベーターとか問題のなんちゃらエレベーターが来て、点検するだけ。

あるいはスプリンクラーみたいな…
何か急に点検に来ませんか？

内田：火災報知器とか？
うち「年間に何回やるんだろう…」というくらい来ますね…
年末近くになりましたから、11月もありますよ？

吉崎：要は決められているわけです。
僕もこの間来ましたが、これらが決められて動いており、あまり大差ないのです。

内田：どこも同じ…

吉崎：もちろんダメなところはやらない所もあるのでしょうが…

内田：これは法律的なもので管理されてるわけではないのですね？

吉崎：そうではありません。

管理業務：維持メンテナンスについて

次は維持メンテナンスです。
先ほど内田さんが言ったように、きちっと管理してる人がちゃんとやっているかどうか？ ここは結構、実は差があるのです。

あと、ゴミ置き場の管理はすごく大事ですね。

吉崎：ゴミはもちろん、分別も管理でやるのですが…
ゴミ置き場の清掃が終わった後どうするか？とか、それで結構差がついてきたりするので、現実的なところだと思います。

プライベートの踏み込み方も重要

それともう1つ。
意外と気になるのは、管理人さんのプライベートの踏み込み方です。

これは小規模マンションで結構あります。

社名と実例は言いませんが…一時期、事件があったでしょう？
某有名な芸能人の家に管理人さんが入ったってことがあったりするので…

管理人さんは鍵を持っているからですか…？

吉崎：非常用の鍵がね…
そういう距離感は結構大事です。

当然、めちゃくちゃドライな人が良いかどうか？は、分かりません。
しかし、プライベートに踏み込もうとしたらこれるわけです…

タワーマンションなど、ああいうマンションはあまり起こりませんが、低層の高級マンションでよく起こります。
「きすぎないで！」と思いますね。

内田：なるほどね…プライベートでも…

吉崎：「プライベート感覚で住めます」というのが、大体低層の高級マンションの売りですからね。
そこが問題になることが結構ある。
実はこれは意外とあまり取り上げられませんが、結構重要です。

一方で無愛想なそういった人が家にいたら嫌ですけどね…

内田：うちはすごく挨拶はしますが、踏み込まれた感はありませんね。

吉崎：例えば敷地内に車を置いていたとして「敷地内にずーっといなかったけど、どこかに行っていたの？」とか…
「ずっと私の車がないこと知っていたのか？」など、思ったりしませんか？

内田：そういう会話をしたことはありませんね。

吉崎：踏み込んできてないということですね。

内田：踏み込まれていない。

吉崎：踏み込んでいる管理人は、よく言うらしいです。
「3日間どこにもいなかったけど、どこへお出かけですか？」と…

向こうからすればコミュニケーションの一環でしょうけれど、受け取る側からすれば「ちょっと入ってこないでよ…」という感じもあったりする。

内田：なるほど…
人によっても受け止め方は違いますけれどね。

自分が所有して家を人に貸す場合はどうか

もう1つは、自分が所有して家を人に貸している系です。
こちらの場合でいうと、まず管理会社が早期に対応してくれるかどうか。

これは所有者と入居者が違うので、より求められるわけです。
水が漏れた、エアコン壊れた、給湯器壊れたという時に、すぐ行かないと入居者は怒りますし…

そうですよね。
出て行っちゃうかもしれないね。
余計な修理代がかかるかもしれないですよね。

吉崎：もしかして取り替えないといけないかもしれない。
こういうので、スピーディーな対応が求められます。

次はその管理会社と間に入っているPM会社。
同じ場合も多いですが、オーナーさんとの連携を密に取ってくれるかどうか？というところです。

もう1つ、先ほど言ったように、PM業務の中には客付業務というものがあります。
人が出て行った時に、客付けをすぐにしてくれてくれるかどうか？
その時に家賃の交渉をちゃんとしてくれるかどうか？

「ずっと空いているので、もう88,000円でいきましょう！」と言って…
「いや、去年まで9万円だったし、最近は家賃も上がっているんちゃうの？」と言うと「でも8万円ですぐ付けますから…」
「もうちょっと頑張れよ！」みたいな感じね、イメージで言うと…

内田：なるほど。

吉崎：あるいは退去時の立ち会いで、オーナー目線でいうと持ち出したくないわけです。
しかし、入居者目線でいうと「それは俺のせいじゃないでしょう？」という風に言いたいわけです。
ここをうまく取りまとめられるかどうか？
結構ここでトラブルも起こっていますからね。

内田：退去する時に何かあんまりないのですよね…
そういうトラブルになったことが…

吉崎：これはとても多いらしいのです。
一応「入退去に関するガイドライン」を国交省だったり、管理組合管理会社の全国組織組合が出していますが…
聞いていると、まだまだやんちゃな業者さんも多いようなので。
この辺も重要なポイントだと思います。

内田：だからこそ、やっぱり見極める目ってものも必要になるのですね。

吉崎：ちょっと修繕積立金について触れていなかったのですが…
修繕積立金はどうか？というのは、元々は「修繕積立金がどうだったかをちゃんとチェックした上で購入した方がいいですよ」と、昔はよくいってたのです。
今は重要事項説明書に盛り込むというルールになりました。

そういう意味では、しっかりその重要事項説明書を聞いておけば、修繕積立金が足りていない・足りているとかが分かります。
これを管理するのも管理会社です。
管理会社がしっかりと徴収できているかどうか？ここもすごく重要なポイントです。

今はあまりにも重要なため国が規制をかけています。
ここはもう今や必ず言ってもらえるので…

内田：なるほど、クリアしたと。

吉崎：クリアして、ちゃんとしっかり聞き漏らさなければ大丈夫です。

内田：ということで…
投資する際に管理会社の良し悪しってどういうところ？と、住む方・借りる方。

もちろん自分で買って住むという人もいると思いますが、そういう側で共通する良し悪しもあるんでしょうけれど…
やっぱり「ちょっと見方が違うよ」というところでしょうか？

吉崎：そうですね。

内田：では、自分がその物件に対してどういう立場なのかを考えて善し悪しも考えないと…？

吉崎：そういう事です。

※ 本記事はラジオNIKKEI第1「5時から“誠”論」の番組内コーナー「ワクワク人生COCO the Style」の内容を抜粋／改変したものです
※ 2023年10月16日(月)放送
※ 日経ラジオ社の承諾を得て作成しています