投資用のマンションの購入する時のマインド

今日のテーマは「顧客のマンション購入マインドとポートフォリオ構築の考え方」について。
まずは、今の顧客の投資用のマンションの購入する時のマインドがどの様になっているのか？という所から伺っていこうかなと思います。

やはり一部の方に関しては、今は売り時と判断をされて、売却をして様子を見ようとされている方が実際少し出てきたかな、という気はしています。

ただ、ココザスでいうとお客様の大半がいわゆる会社員の方で、老後の年金作りの様なニーズが多いのです。
そういった方々は「投資用マンションが欲しいです」と、元々自分で解決策が分かっている訳では無いので…
「老後不安です」という相談がきて、そこに対して解決策を提案するという形であれば、そんなに大きく落ち込んでいるという訳でも無いかな？と。

内田：短期間で見るのではなく、すごく長い目で見ていくと「少し違うぞ」という事なのですね。

安藤：そうですね。
ただ、短期売買を狙っているプロの方等はやはり控えている様な印象というのはあると思いますね。

内田：これ、吉崎さんには先ほどデータを交えてお話して頂きましたけれども…

特にワンルームや、1LDKを含む単身者向けの区分マンションは、仮にですけれども、この先ガタガタっと全体的に不動産市況が悪化したとしても、それほど大きな痛手は無い、と私は思っています。
先ほどの話では、70平米換算の数字の話をしましたけれども、もしかするとあちらは若干影響が出るかもしれないですが、小振りな、単身用のマンションは賃料も基本的にはそんなに落ちた事も無いですし、リーマンショックの時も落ちた訳でも無いですし…。

内田：リーマンショックでも落ちなかったのですね？

吉崎：ほぼ落ちなかったですね。

安藤：ワンルームだけは回っていましたよね。

吉崎：やはり基本的に、大都市部のそこそこの街にはそれなりに単身者向け事業は絶対にありますからね。

内田：確かに、こっちに出てきてかなりの年数が経つではないですか。
しかし賃料って、下がらないですものね。
賃料って。

安藤：上がっていますよね。

吉崎：上がっていますよ。

内田：確かにそうですよね。
実感としてもね。

吉崎：一方で、先ほどのそこそこ大きなファミリータイプの物件はまぁまぁアップダウンがあるのですよね。
今は高いですが、低い時は低かった。
ワンルームって、例えば10万円の物件があったとしても、9万8千円くらいのちょい下げくらいは見かけますけれども、あってもちょい下げなイメージですよね。
それでまた入居する方が退去されたら、また元に戻して10万円や10.1万円などで貸している、みたいなものがワンルームマンションです。
そういう意味では、長期的に保有するにはワンルームマンションの方が、言い方が正しいかどうかは分かりませんけれども、無難ですよね。

安藤：安定はしていますよね。

ポートフォリオのトレンド

今の状況を踏まえたとしても、ポートフォリオを作っていくという意味では、お客様は今どんな考えでやられているのでしょうかね？ト

先ほど話した様に「何となく老後が不安だ…」など、ご本人様自体が解決策を分かっていないケースなので多分ご相談をいただいているという風に考えると…
こちらが提案している事はどんな事か、という話になってきます。

お客様のお財布はいくつかに分かれると思います。
預貯金をしていたお財布と、毎月余剰金で積立ができるお財布と。
あとは信用ですね。
今日も不動産の話が沢山ありましたが、不動産は信用の枠を使ってあまりお金を使わずに購入すると思います。
このように預貯金、積立、信用と大きく3つのお財布を上手く分散させてご提案するパターンが多いですね。

積立

具体的にいうとどういうものなのでしょうか？

積立は非常に分かりやすいと思います。
最近だとつみたてNISAで、来年から枠が120万円になりますよね。

内田：新NISA等と呼ばれていますけれどもね。

安藤：新NISA。
正直それだけやっておけば、老後資金は結構大丈夫なのではないかと思います。

内田：長い期間できる方はそうですよね。
若い方等は特に。

新NISAは毎年120万円までなのでしたっけ？
あと期限は無期限になったのでしたっけ？

「年間で120万円まで」という事になっていますね。
期限も無期限です。

吉崎：という事は、ずっと120万円の積立ができる…すごいですね！

内田：拡大しましたよね。

安藤：あと同じ様なタイミングで、2022年の10月から企業型のDCにプラスしてiDeCo、個人型DC。
23,000円だと思いますが、こちらもやっておけば結局、所得控除になりますものね。

吉崎：401K（確定拠出年金）と同じ扱いですよね。

安藤：となると、年収によりますが3割引くらいで金融商品を買えているので…
「その辺りをやっておけばOKでしょう」というのが、最近しているアドバイスですね。
これが積立の枠の話です。
現金の枠は、変動はありますが個別株をやりたい人はやれば良いと思います。
あとは前回出演させていただいた時に、不動産の小口化商品（不動産の100万円単位くらいでできる様なファンド）こちらで年5%くらいを目指そうと。
そういったもので預貯金の場所を変えるのは、最近増えていますね。

不動産

お金として寝かせておくのでは無く、少し活用させようという様な感じなのですね。

そうです。
あとは、投資意欲がある方は、そこに更にローンを組んで不動産を保有していく。
これも目的はバラバラですけれども、やはり中長期で、先々の為にという買い方の方が安定はしていると思います。

内田：段階を踏んで、色々投資というものを身近にしていくという事もできそうですよね。

安藤：多分何か1つをやらないと、いきなりローンを組んで不動産投資をするというのもハードルが高いと思います。
なのでまず一つずつ始める方が多いかなと思います。

あとレバレッジがかけられるかどうか？という観点もありますよね。

先ほどの積立は基本的にレバレッジがゼロですよね。
現金で投資用の不動産を買ってもレバレッジゼロ。
FXは25倍くらいまでできるけれど、私はあまりやった事がないので分からないのですが。
株は信用だと最大で3.3倍まで。
不動産でいくと、頭金を200万円くらい入れて、3,000万円くらいのものを買うと、15倍のレバレッジ。
その15倍のレバレッジをかけた上で、キャッシュフローベースで、例えば月の手残りが仮に10,000円残ったとすると、年で12万円なので6%の利回りということ。
レバレッジを掛けた上で節税も使えて…
不動産は色々な利回りの計算方法がありますけれども、レバレッジで見た利回りをあまりいう人が少ないですよね。

安藤：表面利回りや実質利回りばかりですね。

吉崎：レバレッジをかんがえて利回りを考えると、ざっくりとした計算ですが、キャッシュフローベースで全部引いた上で10,000円残れば、今の計算でいうと6%ですからね。

安藤：アパート等ですと、例えば頭金で1,000万円くらい出して、年間の手残りが100万円、150万円残る物件もあります。
そうすると、今の吉崎さんが仰った所の数字でいうと、6年くらいで回収ができる。

吉崎：15%なので、6年半くらいでできるということですね。

安藤：現金の使い方としては、正直他の投資をやるよりもレバレッジがきいている、という話ですよね。

吉崎：レバレッジがきいていますし、値下がりする可能性はゼロとは言いませんが、家賃は比較的首都圏で買っていれば安定しています。
物件価格はその時々によりますが、それを一応かんがしなければ、安定的に15%くらいで回る商品だという事ですよね。

ポートフォリオを組むときに大事なこと

私は不動産の事を考えると「やはり少し大きな額が必要だ」とか「大きなローンを組まなければならないのでやはり少し負担だな」と思う所があったのですが…
逆にレバレッジを掛けられて尚且つ、物件があってという事になるわけなので、もっとちゃんとそういうポートフォリオを知らないといけないですね。

もっというと、普通の方はおすすめしないしやらない方が良いと思いますが…
フルレバレッジ等、手出しゼロ、自己資金ゼロでやると全部いけますからね、無限大ですから。

それはもう、やはり不動産のみですよね。

これは不動産しかできない。
担保価値があるから銀行がそれだけ「融資をしますよ」と言っている訳です。
あれは「この物件なら2,000万円で融資しても良いですよ」等と銀行が融資の幅を決めてくる訳ですから。
銀行さんがいうならば「その分借りさせていただきます」という事です。

内田：今更？と言われそうですけれども…
何だか、改めて少し目から鱗でした。

吉崎：今の話は裏技でも何でもないです。

安藤：銀行のお墨付きという部分がありますので、ゼロになる事がないですからね。

吉崎：銀行は少なくとも担保を取る訳ですから、銀行は価値を絶対に見ていますからね。

内田：これから投資を始めようとしている方、今も勿論しているよという方も居ると思いますが…
勉強をしていくという段階ももちろん必要ですけれども、不動産って結構早めから検討した方が良いものの一つなのですね。

吉崎：安定感はありますからね。

安藤：できる方はやっていった方が良いと思います。
ただやはり銀行さんも物件と、ご本人の属性という所を見るので、ローンを出して貰える様な状況。
例えば年収だったり、勤続年数だったりとか、こういった所を知る事から始めたほうが良いのかな、と思います。

内田：そうですよね。
「まだまだ仕事を始めて1年目です！」となった時に、やはり銀行も「もう少し頑張ってからにしようか…」となりますものね。

安藤：もちろんです。
そこを目指して仕事を頑張っている方、というのは結構ココザスにも居ますね。

吉崎：私は最近、不動産も絡めた投資というのは、やはりレバレッジのポートフォリオも含めるかどうかだと思うのです。
レバレッジ別の資産形成をどれくらいやるか？というのが、すごく大事だと思いますよ。
レバレッジを掛けないと、それこそ株をしている人達や特にFX等はレバレッジを掛けないと全然儲からないではないですか？
それと同じ様に、不動産についてもレバレッジをちゃんと考えてポートフォリオを組むのが大事だと思います。

内田：少し無謀なレバレッジでは無く、ちゃんと考えらえたレバレッジを、という事ですね。

安藤：借り入れをちゃんとコントロールさえできれば、非常に強力な武器ですよね。

吉崎：その通りだと思います。

※ 本記事はラジオNIKKEI第1「吉崎誠二の5時から“誠”論」の番組内コーナー「ワクワク人生COCO the Style」の内容を抜粋／改変したものです
※ 2023年3月6日(月)放送
※ 日経ラジオ社の承諾を得て作成しています