景気経済や不動産市場等のサイクル

景気経済や不動産市場等のサイクルを少し考えていこうかと思います。
もちろん不動産にもサイクルがあるわけですよね？

そうですね。
日本の不動産は、長い間7年サイクルで動いてきたという風に言われていましたが、ここにきてかなりずれてはきています。
異次元の金融緩和です。

内田：そうか、それがありましたからね。

吉崎：とは言え、7年サイクルでいうと、2015年は1つの山のピークと言われていました。
「山の頂上だった」と言われていた時期でしたが、確かに2015年の後半はもう一瞬です。
横ばい期に差し掛かっていて…

内田：谷とまでは言わずとも。

吉崎：落ちなかったけれども横這い期に差し掛かってきていました。
一部のシンクタンク等は「そろそろ2013年以降で伸びていた不動産の勢いがこの辺りで止まりそうだ」というレポートを書いているところもありました。

内田：やはりそれは「7年サイクルというものが、ある程度生きている」という事なのですね？

吉崎：そうですね。
その前は2008年がピークでしたので、次の7年は2022年なのですよね。
8年、15年、22年ですよね。
2022年がピークだったのか？という事。
今週の水曜日に地価公示が出ますが、多分去年よりかは良いと思うのですね。

内田：では、山更新…？

吉崎：地価だけでいうと更新です。
少なくとも、この時点だけで見れば、まだマンションも高いまま、若干横這いから、少し地域によって落ちてきているエリアもありますけれども、23年の前半はまだそれ程その様な気配はない。
もしかすると、サイクルがそのまま適用されれば2022年くらいが1番良かったかな？と言われる日がくるかもしれません。
2023年の後半に、ガタガタ、と仮にきたらですよ？
今の所その様な気配はないと思いますね。

内田：それはサイクルが変わったという風に判断するのか、まだ日本の場合は低金利が続いていますので、その山の幅とか谷の幅の様なものが、やはり小さくなっている、と感じたほうが良いでしょうか？

吉崎：それは大きいと思いますね。
もう1つは、7年と言ってもピッタリ7年という事は無く、7年半とか、ざっくり7年前後という事が多いので誤差なのかもしれないし、多分ですが…
仮にここが山だったとしても、多少落ちたとしても大底の様なものは多分無いと思います。

その前に、2020年のコロナの時期に若干の停滞がありましたので、そういうものも加味していくとそれほど大きな痛手は負わなさそうに思います。

内田：7年サイクルというものは「7年ごとに山をつける」という事なのですね？
谷を作るサイクルというものは決まっているのですか？

吉崎：谷を作るサイクルというのは、それほど綺麗に見えてはこず、ですね。

内田：明快ではない？

吉崎：少しここで同じように転換点を迎える、あれが切掛けでしたね、という様な事が比較的合間に出てくる、といった感じでしょうかね。
山のピークが、7年くらいははっきりとしたピークだと思いますね。

色々なサイクル

景気の循環で有名なのがクズネッツサイクル。
19年サイクルで、建設建築に多いです。

ある建物は一定の年次を経てば経年劣化をしてきますので、古くなってきたりする。
という事で、ある程度その建物の寿命等を考えると…あるいはスペックですね。

昔でいうと、床の下に色々な電気関係、パソコンの設備や配線があったり、個別空調が無かったりしていました。
色々な設備物のスペックの変化により、新たな建築が起こりやすくなるというのが、ざっくり20年弱と言われている、クズネッツサイクルですね。

なるほど…
それは不動産にも影響を与えそうですよね。

そうですね、影響を与えていると思います。

ただ色々、オリンピックのサイクルという人も居ますし、色々なサイクルが言われています。
カジュアルとエレガントのサイクルとか、オリンピックサイクルとか、アパレルに見られるサイクルがあったりだとかですね…
サイクルって結構好きな人は好きで、株でいうアノマリーが好きな人みたいな感じですか。
「大体この流れでくるのだよ」と「こうなるのだ」という人っていますよね。

内田：居ますね。
好きですよね、そういうものが。
そういうものを考えておくと、見渡しやすいですよね。

吉崎：なので、アノマリー好きな感じ。
私は年に3〜40回くらい講演していますけれども、この話はまあまあウケますね。
好きな人は好きですね。

内田：確かにそうですね。
何となく地図を描いてくれているみたいで、分かりやすいですよね。
この辺りまで頑張って持っていても大丈夫だとか、この辺で提示を待った方が良いのかな、とか。
不動産のサイクルは結構長そうな感じがしますしね。

吉崎：あと例えば、上がり始めた、下がり始めたという時は分かりやすいですが、一方で手放す時に手放し難いというのも特徴だと言われていますね。

※ 本記事はラジオNIKKEI第1「吉崎誠二の5時から“誠”論」の番組内コーナー「ワクワク人生COCO the Style」の内容を抜粋／改変したものです
※ 2023年3月20日(月)放送
※ 日経ラジオ社の承諾を得て作成しています