暴落とどう向き合う？｜5時から“誠”論NEXT 2024年8月5日放送

ーワクワク人生 COCO the Styleとは？
ラジオNIKKEI第1で放送中「5時から“誠”論」の番組内コーナー。
人生100年時代を豊かで「ワクワク、生きる」ためには一体どうすればいいのか？
結婚・お子様の誕生・転職・リタイア・住宅購入など、個人のライフイベントを充実させるヒントをリスナーの皆様と一緒に探していく時間です。

マーケットが荒れました

今日は月イチゲストの日でココザス代表取締役CEOの安藤義人さんです。
よろしくお願いします。

よろしくお願いします。

よろしくお願いします。
安藤さん日焼けしていますね。

安藤：モンゴル帰りです。

内田：どうでしたか？
モンゴルは。

安藤：モンゴルから一昨日帰ってきました。
ただ、マーケットがこんなだったので、どこに行ってもスマホを眺めて…
気が気じゃありませんでした。

内田：何かお客様とイベントをやられたって話も聞きました。

安藤：そうですね。
一昨日はモンゴルから帰ってきて、昨日はうちのお客様にオフィスにお越しいただきました。

内田：どうでした？
皆さんの様子は。

安藤：いつもより暗かったですね。

内田：そうですか。
皆さん、長期で投資されてる方も多いと思うんですけど、それでもやっぱり。

安藤：長期で積み立てとかをずっとやってますっていうものと…
別で負けて良かったんで、短期狙いの個別株はもっと荒れてるんですよね。

吉崎：ちょろちょろとね、みんなそうなってますよ。

安藤：今までの益が全部なくなったとか、マイナスになってますとか、その上で本日なので…

内田：そうですね。
これだけの下落になりましたからね。
今日は東京市場でもすごく商いが多くて…
その日、やっぱり投げが投げを呼ぶっていうような動きになったかなっていう感じはしますけど。

安藤：そうですよね。

吉崎：AIとかプログラミングで投資をしている方々も多いと思うので…
例えば日経平均が3万2000円を切ると、一斉に売るようにするっていうプログラムをしてる人とかもいるのでしょうね。

安藤：そうでしょうね。

内田：レバレッジをかけている方々とかね。

吉崎：今日は本当にびっくりしました。

暴落とどう向き合うか

今日はただ暴落と言っても、今までもリーマンショックも受けてきましたし、コロナの時だってありましたし、その前だったらITバブルもあったでしょう。

10年に一度は必ず起きるんじゃないかと言われてるのがこの暴落なわけですから。
それについて備えておくこと、また起きた時にどう向き合うかというのがすごく大事なことだと思うのですよね。
なので今日は、金融はもちろんですけど、お二人は不動産も専門家ですから、どうやって向き合っていくのか、深く考えていこうと思います。

株式相場の大きなショックでいくと、リーマンショックとコロナショック、チャイナショックとありましたね。

この辺の時にポジションを多く持っていて、実際にとてつもない打撃を食らった経験があります。
振り返るとマーケットの動きのことをわかっていなかったので、売ってしまっていたのです。
まさに、今日売るか、明日の朝イチで売れる成行き注文を出してたっていう感じです。

今過去の自分に言いたいのは「動くな」と。
寝てなさいと。
もう少し大きなトレンドを見ていた方がいいと思うので、長期でやった方いいと思っているはずです。

なるほど。

内田：経験からですね。

吉崎：株式はそうだと思いますね。
一方で不動産は動きが逆で…
例えば、株だとこの雰囲気だと明日は上がると思いますけど、そういうのが不動産にはありません。
上がる時もゆっくりなのです。
要はイメージでいうと巨体が動く感じなのです。
大きな船がゆっくりかじっとってという感じです。
ゆっくりずっとずっと上がっていくし、だからもし仮に下がる局面があったとしても、大きな船が急に止まれないのと同じようにゆっくり動きます。

バブルの時はかなり勢いよく下がりましたが、ある程度落ち始めると止まりません。
株式の長期スパンというのは多分1年〜2年かと思いますが、不動産の場合はもう少し長く見ています。
不動産はもしも下落局面になったとしたら、そのサイクルのペースは全然株式とは違うなと思いますね。

1度落ちると数ヵ年少なくとも僕の本では7年ごとぐらいにピークがって書きましたけど…
逆にサイクルが落ちると2から3年ぐらいは若干厳しい局面になって上がり、いい感じだ上がってくるなっていうのもゆっくりからこう巡航速度に乗ってくるのが2〜3年かかるっていうのが不動産の流れだと思いますね。

安藤：1年ぐらい前から金利がちょっと上がり始めた流れの中で、吉崎さんから金利上がるから不動産価格が調整するかもしれない可能性ベースの話で電話をもらったこととかもありますけども。
でも、不動産価格って上がり続けてきたじゃないですか。
さすがにどこかでちょっと休憩する可能性はあるのですか？

吉崎：これはまずさっきの一番気になるのはローンの支払い義務と借入です。
基本的には個人でやる場合も個人の信用力だし、企業でやる場合は企業の信用力で…
短期プライムレートが上がると基準金利が上がりますが、優遇の割合というのがありますから、ある程度借りる人は借りられるはずです。

それよりも還元利回りで要はNOI➗利回りではわりますから、その割り戻しの計算式がリスクフリーレート＋リスクプレミアムで計算する中で…
不動産におけるリスクプレミアムモデルが動いているかっていうのと、もう一つがリスクフリーレートで、これが長期国債金利を適用します。

今の状態が不動産の市況によって悪化中みたいに出ていくと、リスクプレミアムは上がっていきますが、今時ってそうじゃないじゃないですか。
とすると、長期国債金利が今下がりつつあるのです。
還元利回りで割る方の利回りが今、もしかすると下がるかもしれません。

そこの中でNOIが賃料上昇局面になりますので、NYで賃料ー経費ですから、経費の部分の人件費などが上がればですねNYはチャラかもしれないけれども、それよりが上回るような賃料の上昇になれば一旦は上がる局面になります。

一旦は上がる局面ですが、高い株価はばばっと下がって金利は政策金利に上がっていくとリスクプレミアムが遅れて上がっていきます。
増えてくるんです。
そうすると、還元利回りが長期国債金利が一定だとすると、リスクプレミアムが上がっていくので、じわっと下がる可能性はあると思います。

安藤：お客さんと昨日話をしていて、株価はこれだけ下がってるので株を買いたいと。
逆に買える余力のある人は今日明日は買いたいと思うと思います。

吉崎：そうですね。
間違いないです。

内田：今日、私も個人投資家の方と連絡していたのですけど…
どうかと聞いたら、そろそろ動きますっていう、答えが返ってきました。

安藤：結局は動かせる資産のうち全てを何かで特に金融だけで動かしてた方にとってはとてつもなく今、身動きがとれないっていう状態だと思いますけど、動かせるお金のある方にとっては買えるという話なので、最大のチャンスですよね。
結局はどれだけ調子がいいマーケットだったり、商品対象だったりしても、一部余力を残しながらやっていくってことが一番大事ですよね。

内田：こういう時にすぐ動ける余裕を持て。

吉崎：だけど今日こんなに一気に来るって誰も思ってないですよね。

安藤：それはもう誰もわからないですね。

吉崎：さっきの不動産とかってさっきのじわじわ上がる時も下がる時もじわじわきます。
しかし株は結構一気に取ってくる事があるので、リスク資産が…

安藤：ショートしますよね。

内田：本当に背筋がゾッとしていったいどこまで行くんだろうっていう凄い不安になったところがでも大体、底になったりしますね。
ぞっとするってあんまりないのですよね。

下がっていくと下がってきたのは下がってきたぞとはまだ下がるのかなって思って、そろそろじゃないって思って。

それでもまだ下がらないとゾワっとしてくるわけで、そこを大体何となくで言うと最後ぐらいにもうちょっと諦めた感じにねなった時ですよね、やっぱりね。

安藤：そのタイミングをお教えしてもらってトレードをしていきたいですね。

内田：年齢を重ねていくとね、だんだん柔軟性が出てきますからね。