投資物件の収益性は管理会社で決まる？｜5時から“誠”論 2023年7月24日放送

ーワクワク人生 COCO the Styleとは？
ラジオNIKKEI第1で放送中「5時から“誠”論」の番組内コーナー。
人生100年時代を豊かで「ワクワク、生きる」ためには一体どうすればいいのか？
結婚・お子様の誕生・転職・リタイア・住宅購入など、個人のライフイベントを充実させるヒントをリスナーの皆様と一緒に探していく時間です。

投資物件の収益性は管理会社で決まる？

今日は「投資物件の収益性は管理会社で決まる？」ということで…
不動産管理会社をどうやって見極めるのかを伺っていこうと思います。

投資物件を買い、自分でそれを管理する方もいらっしゃいますが…
この不動産の管理（投資物件の管理）は建物の維持管理（メンテナンス）と、入退去の管理があります。

入退去の管理は、賃借人を求めたり、入退去の時に立ち会ったり、あるいはいっぱい汚していないか？などをチェックをしたり…
あるいは賃料を集めたり、敷金を集めたりという、いわゆるプロパティマネジメント（PM）ですね。
この2側面が基本的には収益物件における管理になります。

内田：なるほど。

吉崎：当然、これらを自分でやる方もいらっしゃいますが、多くの方々は外注します。
それが「不動産管理会社に外注する」ということです。

この管理会社ですが、今話をした「建物の維持管理メンテナンス」
これは分かりやすいですが、建物が何かトラブルがあったら、それをメンテナンスしてもらう。
一棟物で持っていたら、エレベーターなど。
そういうのを定期的にチェックをすることもありますと。

もう1つ、入退去の管理は入居さんがついたら適切に手続きをしてもらう。
お金を適切に集めてもらう。
そして適切に振り込んでもらうということで、比較的滞りなく行われていれば、あーだこーだは言うことはない。
と言うのが、管理会社の特性です。

内田：そうですね。

吉崎：しかし、建物の維持管理の時に入居者の方が「コンロが少し壊れましたよ」や「火の付きが悪いんです」という時に、管理会社の方が見に行って…
「これは壊れていますね」と言われて、オーナに「取り替えましょう」とすぐ電話がかかってくるような会社と、あるいは「ちょこちょこっと手直しをすれば直るかもしれない」ということで「ちょっと直しておきましたので…」で終わるかもしれない。
これで結構、10万円くらい違いますからね。

内田：そうなんですね…

吉崎：この気の利き加減ですね。

他は、持っている物件で退去者がでました。
今は家賃が10万円で、次同じように10万円で募集するとパッと入居者が付くかもしれない…
けれども「10万円で入居者がパッと付くなら、102,000円で募集してみませんか？」と言ってくれると、大体2年契約ですから「2,000円✕24カ月（2年分）＝48,000円」違うわけです。
これでも収益性が変わってきます。
というところで、そういう気の利いた会社さんを管理会社として見ておいて欲しいですね。