金利上昇へ、今後の不動産投資｜5時から“誠”論 2023年10月30日放送

ーワクワク人生 COCO the Styleとは？
ラジオNIKKEI第1で放送中「5時から“誠”論」の番組内コーナー。
人生100年時代を豊かで「ワクワク、生きる」ためには一体どうすればいいのか？
結婚・お子様の誕生・転職・リタイア・住宅購入など、個人のライフイベントを充実させるヒントをリスナーの皆様と一緒に探していく時間です。

アメリカと日本でREITが下がった！

今日は「金利上昇へ、今後の不動産投資」について考えていきたいと思います。

X（旧Twitter）でも皆さん書いてくださっていますが…
アメリカと日本の両方でREITが“ガクン”と下がりました。

内田：そうみたいですね。

吉崎：米国債がほぼ5％、日本の国債も1%までいっていませんが、0.9前後。

内田：じりじりと来ていますよね。

吉崎：そしてドル円が150円を一瞬超えましたが、今は149.6円ぐらい。
何か一昔前から見たら、えらい数字が出ていますよね。

内田：確かに…

吉崎：そんな中でアメリカの住宅ローン金利が10月頭で7.5％です。
アメリカは固定金利で買う人が多いので、20〜30年物の住宅ローンで7.5割超。
当然、米国債が5%近かったらレートも5.3や4ぐらい。

それにプラス2%を乗せるはずですので、そう考えると7%…
「そうだよね」っていう数字ですよね。
果たしてそんな数字で「いい買い物したの」という方が、どんだけいるのって感じね。

内田：本当にそう思います。

吉崎：7.5%なので、借りた金額の倍くらいあると…
凄いですよね。

1億円で買ったら2億円ぐらいを払うというようなところ。
これはもう2000年以降では最高水準の金利になっていると。

内田：そうですね。
先週、新築住宅の販売件数が発表されましたが、すごいいい数字ですよね。

吉崎：賃金も上がっているし、全体的には上がっているので、ある程度数字を維持しているけれども、住宅ローンの申請数は減り気味です。

内田：中古がやっぱり在庫がないので、新築の方へという流れがあるようですけどね。

金融政策決定会合の開催

その中で日本の金融政策決定会合が今週末でしたっけ？

今日と明日で行われています。
明日のお昼過ぎには。

吉崎：どうなんですかね？今回も見送り？

内田：私に聞きますか？

見送りが多いようですが…
ただ、事前の情報では物価見通しを引き上げるんじゃないか？というのが出たり。
後はYCCの幅を再修正するんじゃないか？というのがニュースとしては浮上しています。

吉崎：現在の色々な金融市況や数字を見ていると、「今回はもう行かないんじゃないか？」みたいな感じの雰囲気ですか…

もしも仮にですが、YCCのイールドカーブコントロールの10年国債の許容範囲を上げるとすると…
投資用不動産が若干下がる可能性があるんだよね。

キャップレートの構成要因を考えた時に、リスクフリーレート（10年物国債のレート）とエリアプレミアム（これはエリアそれぞれですが…）
それプラス、不動産の固有リスクプレミアムが3％〜3％ちょっとぐらいなので…
合計すると、今1％とすると、4.◯％ぐらいなんですかね？

今、それよりも低い数字で取引をされている。
実取引レートとキャップレートの差があるので、その分を吸収できる範囲なのですが…
それが僕の今の見立てでも0.2から0.3位の範囲です。

それと、長期金利が1.25％を超えるかどうか？が一つの目安だと思っています。
1.25%を常に超えるような雰囲気になってきたら、かなり状況は変わってくると思います。

元々マイナス金利だったこの-0.15や0.ちょっととかですから…
さっきのそのショックを受け入れる範囲はやっぱりあっても0.2〜0.3ぐらいですから。
0.75%から考えると1%を超えると許容範囲をオーバーする。
0.25ぐらいが見えてきたら「アレアレ？」という雰囲気が流れる。
そうすると若干崩れる可能性があるというような感じ。

政策金利で多分恐らく今回も上げないでしょうから…

内田：そうですよね。
その辺をこういじっていくのは、まだまだ先のことじゃないですかね。

吉崎：これも多くの方が見立ての通り、3月・4月の春闘が行われて云々上の時ですけれども…
「4月末の金融政策決定会合ぐらいであるかもね」というところです。

ただ見ていると、小売の数字とか悪いですよね。
上がっている割には、そんなにいい数字が出ないですよ。

内田：これだけ物価高でもジワジワ来ていてですから…
そろそろちょっと苦しくなってきたというのもあるかもしれません。