郊外や地方物件への投資ポイントとリスク選好

今日は「郊外や地方物件への投資ポイントとリスク選好」についてです。

郊外や地方物件への不動産投資をされる方は結構いらっしゃいますが…
当然利回りが高い物件が都市部に比べると、利回りの良い物件が増えてきます。

地方の方が人口減少リスクも高いし、空室リスクも高い訳ですから。
その分リスクが高いという事は、リターンを求める人が増えてくるという事なので、地方物件や郊外物件は利回りが高くなってくる、という事です。

それで今、この郊外物件・地方物件は2パターンあります。
伸びている系の郊外、代表的なものがTXの沿線等がそうですね。

内田：路線が伸びて便利になる。

吉崎：そうです。
流山や、茨城県にある守谷、筑波、つくばみらい市などです。

あの辺りはどんどん人が増えています。
この間も筑波に講演で行ってきましたが、TXの時計「昔はこんなのだったっけ？」と。
ゴルフをしにきたくらいしかこなかったぞ、という様な所で…

かなり発展していて、マンションも沢山建っていますから。
TX沿線は、今人気のエリアですから。

内田：そうなのですね。

吉崎：賃貸住宅を投資する方も、あのエリアですごく増えてきている、という郊外。

あるいは、少し前に、この間初めて乗ったのですが…
日暮里や、西日暮里等で、舎人ライナーは乗った事ありますか？

内田：ありませんね。
車で走っていて、その脇を‥
なので、その路線的なもの（線路や駅等）は見た事があります。

吉崎：私も初めて乗りますが、ゆりかもめと同じで、運転手さんがいないのです。
実際に乗ってみて「こんなに安定しているのか」と思いましたね。

こうやって、どんどん新しい路線ができると、舎人ライナーは都がやっていますが、TXはこの後、筑波から先に土浦方面等に伸びそうだと。

まだ正式決定は、一応伸びるという事は決まっていますが…
JR土浦に繋げるルートと、茨木空港に繋げるルート等、いくつかの案があるみたいなのです。
どうも色々な報道を見ていると、土浦駅に繋げるルートが1番有力なのではないか？といわれています。
そうするとそのエリアはまた新たな不動産を購入する人が増え、そしてそこには賃貸住宅事業も増え、という流れになってくる、というタイプの郊外もあります。
首都圏でいうと今みたいな所ですね。

人口が減りつつあるパターンの郊外は？

一方で、最近は人口が減りつつあるパターンの郊外があります。

あるでしょうね。

吉崎：結構プロの者達がやっておりますけれども、かつてニュータウンでした。
東京でいうと多摩ニュータウン、関西でいうと神戸等ですね。
大阪の箕面とか、日生ニュータウン、千里ニュータウンなど…

内田：結構ありますでしょう？何とかニュータウン的なもの。

吉崎：中百舌鳥とかですね。
ニュータウンは、昭和40年代くらいから開発されていたニュータウンの周りに、賃貸住宅を結構建てた。
先ほどのTXと同じ理屈で、新しく街ができてきたので、その周りに賃貸住宅が建って行く。

それらがだいぶ古くなってきて、建て替え期を迎えるか、まだまだメンテナンスすれば使える様な中古物件が出てくるのです。
こういう物件は、結構格安で売られているのです。

意外と、プロの方達が買っていますね。

内田：買っているのですか？

吉崎：買っていますね。
「地面だけでも十分価値がある」「入ってくる賃料で、良い感じに利回りが取れる」と。

これは比較的に、リスク選好という考え方なのですけれども…
今後伸びそうな所だけではなくて、今後推定するかもしれないけれども、儲ければ高い利回りが取れる。

株式投資でもリスク選好というものはよくいわれますが。
この手の「今後どうなるのかな？」と若干疑問だけれども、短期間で十分資金回収ができる、元が取れるな、という物件に手を出している人もいます。

それは凄く安い所で購入して、という事ではなく？

2,000万円〜3,000万円くらいで…
4個とか6個くらいで、地面の価値でそれだけある。

それを買って、最終的には地面だけでも持てれば良いかな？という様な。
若干プロユースなのですが、そうするとリスクは高くなるけれども、良いリターンを得る事ができるのです。

内田：それはプロとして知識があるから判断ができる感じですよね。

吉崎：そういう事ですね。
建物の知識と不動産の知識、地価等の両方の知識が必要という事ですね。

それで、冒頭で話した沿線が伸びる等の郊外のタイプは、リスク選好というよりも長期のタイプなのですよ。
明日、すぐに何か上がる可能性はほぼほぼゼロなので。

内田：長い期間を掛けて、そのブランドが上がっていく、という様な感じ。

吉崎：だけど、上がりきった時に転売しようとしても、厳しくなっているかもしれない。
こっちは、郊外物件は比較的に時期の見定めが大事なのですね。

何時くらいに買って、何時くらいに手放すかが大事です。
これが意外と、実は皆いま分かり易くてやる方が多いのですけれども…
沿線が伸びたら、きそうではないですか？

内田：そうですよね、単純に。

吉崎：確かに、かなりの確率でくるのですよ、良い感じでくるので、買われたら良いと思うのですが、ただ、手放す時期を見誤ると、厳しくなる可能性もあります。

リスクの見極め

先ほど、人口とかを吉崎さんはずっと入力して、と言っておられましたでしょう？
そういう事をコツコツとやりながら、見極めて行くしかない訳ですものね。

コツコツ入力していると先ほどいいましたけれども、私の会社ではアシスタントの方々が入力していれているのです。

内田：吉崎さん自らではなくてね。

吉崎：私が入れる時もありますけれども、殆どしていない。
嘘になってしまいます…！

内田：社員の方が聴いていて「私がやっていますよ！」と言われるかも。

吉崎：嘘を訂正しておきましたので。
私がやっている時も、たまにありますよ。

という所で、このリスク選好という所で「期間」というリスクと「見極め」というリスクの2つですね。
どちらもありますが、私はどちらも肯定的です。

しかし、しっかりとそういうアドバイザー（ハウスメーカーさんや色々な不動産のアドバイス会社とか、そういう色々な会社さん、IFAの会社など）…
色々なアドバイスをしてくれる会社さん、FPの方等に相談しつつやるべきものは、このリスク的には比較的高い。

内田：そうですね。
しかも信頼もできる人でないと駄目そうですね。

吉崎：そうですね。
そういうアドバイザーの方々について貰えるのであれば、こういう物件はどんどんやられても良いのではないかな？と思います。

内田：地方物件というものも、少し違う考え方があるのですか？同じですか？

吉崎：今のが地方の話ですね。
茨城県は地方でしょう？

内田：そうですね。

吉崎：そういう意味で、地方は期間がかかります。

やはり、一方で、地方の四大都市といわれる、札幌、福岡、仙台、広島の中でも、完全に札幌福岡はものすごい勢いです。
今もずっと上がっていますので、こういう所はもう今から行っても結構高い、という感じですから。

内田：そうですよね。
色々な工場ができていて、これからもっと、更に発展して行くだろう、人口も増えて行くだろう、という事ですものね。

吉崎：今は、主戦場はその札幌周辺の市ですよ。
福岡ならば、福岡周辺の市が地方大都市の主戦場ですね。

内田：それは、時代によって少しずつ変わりそうですね。

吉崎：しかし、いま熊本に工場ができているではないですか？

内田：TSMCですか？

吉崎：そうです。
あの周り等は凄いみたいですよ。

内田：そうでしょうね。

吉崎：人材の奪い合いももちろんですが、それ以上に賃貸住宅の奪い合いも始まるのではないですか。

内田：意外と高給取りな人が集まりそうですね。
高い物件とか、できそうではないですか？

吉崎：結構高いお金を払うみたいですからね。

内田：そうですよね。
何だか、素晴らしいニュータウンができてきそうな感じがしますけれども。

吉崎：そういう所を見に行って、買いに行く人も出てくるかもしれませんね。

※ 本記事はラジオNIKKEI第1「5時から“誠”論」の番組内コーナー「ワクワク人生COCO the Style」の内容を抜粋／改変したものです
※ 2023年6月12日(月)放送
※ 日経ラジオ社の承諾を得て作成しています