失敗しない為の不動産投資

今日は「失敗しない為の不動産投資」という事で…
ワンルーム、一棟、戸建て、メリット・デメリットの比較について、盛りだくさんになっておりますよ。

しかし、これはやはりそれぞれ大分投資のスタイルが違いますね。
ワンルームマンションは、新築か中古かで分かれると思います。

新築物件は、やはり都心に良い物件があれば狙い目ですが、供給量が少ない。
販売数が少ないという事もあり、現状ではそれほど多くの方は買っていない。

中古物件でワンルームを買う方が今は多い。
これは、販売個数の問題ですね。

ワンルームマンションは、賃料の上下が少ないのと、需要が比較的安定している、という事もあり、ある程度長期的に見通し易い投資、というのが1番のメリットだと思います。

ただ最近は、少し「都心の真ん中にワンルームマンションが多すぎるのではないか？」といった議論があったりだとか…

内田：多すぎるのですか？
吉崎さんから見て、どうでしょうか？

吉崎：そこまで、どうかな？という感じはしますが…
若干その様な気配はありますが、それほど多い様な気はしないかな？と。

内田：一人世帯が色々な形で増えていますでしょう？
お歳を召して、残念ながらパートナーの方がいなくなってしまった等。
そういう方もおられますし、結婚をしない人達も増えてきていますしね。

吉崎：ただやはり、ワンルームばかりの街ができたらどうなの？という行政の判断もあって、ワンルーム規制を掛けている所もあります。

内田：そういう規制があるのですね。

吉崎：ある程度のサイズのマンションを建てた場合「ワンルームの数はこれだけにしておいて下さい」というものがありますからね。

内田：知らなかったです…
でも確かに、そうですね。

ワンルームマンションのデメリット

ワンルームのデメリットを上げると「場所によっては価格が下がる可能性がある」というところです。 これは立地、イコール需要ですね。 読み違えなければそんなに多くのデメリットは感じないかな？と。

ただ、デメリットではないのですが…
言える事は、一部屋を持っていたとしても、そんなに儲かった感じも、得した感じも、節税した感じもないですよ。

一部屋だけでは…
これは、色々な人がおられるので、一概には言えないのでしょうけれども、何部屋くらい持ったら…？

吉崎：3、4個くらいあれば。
ある程度の年収がある方にとっては、一部屋を持っていたとしても、そんなに儲かった感じはしない。
というのが、デメリットという言い方はおかしいですが、実感的には「うーん…」という感じはしますね。

内田：投資している、儲かっている感がないと。

吉崎：ないですよね。
株も、100株買ってもそんなに儲からない。

内田：お小遣いが少し入ってきたくらい。

一棟の不動産投資のメリット・デメリット

一棟はその逆なのです。
そこそこお金も投資価格も借入金額も大きくなりますが、今の話の逆がある。

そうですね、一気に感じられそうです。

吉崎：ただ、ワンルームに比べると、プレイヤーがそれ程多くはないので…

内田：ある程度の資産、お金を持っていないとできないですよね。

吉崎：中古物件、新築物件、ともに流通量が少なめ、という所がデメリットかもしれないですね。

ただ一方で、REITや大型のファンド等は皆一棟単位で買いますので、そう考えると、そういう所とのパイプがあれば売り易くなってくる。

内田：確かに「値崩れはそんなにしない」というイメージですか？

吉崎：いえ、古い物件の値崩れはあるかもしれませんね…

内田：そうか、それはそうですよね。
築年数がありますものね。

戸建て投資のメリット・デメリット

あと戸建て投資。
やる人は少ないですけれども、比較的「実は美味しい」と言われています。
何といっても、地面が手に入ります。

一棟も地面が手に入りますが…
戸建ては金額の割には地面ががっつりと手に入る。
少しリスクを覚悟の上でやるのならば、最初に話した損害保険のリスクですね。

手直しリスクの事を考えれば、古めの戸建て住宅を買って、ある程度リフォームして、貸して…
状況を見たらそれを売っても良い訳ですし、建て替えても良い訳です。
それを土地として売却をしても良い訳です。
少しテクニカルな部分があり、リフォームの事や保険の事や入退去の事。

これはつまり定期の賃貸借契約で貸すとか、建て替える前には賃料を下げて、定借に切り替える等、少しテクニカルな事が必要です。
しかし、そういうアセットマネージャーの様な方がいれば、そういう事もできます。
ただいえるのは、流通量がとても少ないということです。

この3つの中で1番少ないです。
地方に行けば別ですけれどもね。

都心等、立地の良さというものを考えると、とても少ない？

かなり少ないですね。
少し郊外で良いものを見付けたら、買いかもしれませんね。

内田：仕事場に通い易い場所、くらいの感じでしょうか？

吉崎：小田急で45分行ったくらいの感じとか…
京成でずっと行った所、「一本で新宿に行けます！」という様な、ああいうイメージです。

内田：それは楽ですものね。

吉崎：それで、これが意外とニーズがありますからね。
基本的には、ファミリー向けですから。

意外と美味しいけれど、ただ出物が少ない。
それと、少しだけテクニカルな所が必要、その辺りがポイントかもしれないですね。

内田：同じ場所、立地を考えたら、同じくらいの立地の条件で、ファミリータイプのマンションがありますよね？
それと戸建てがあって…
これは賃料でいえば、築年数も同じくらいだとしたら、やはり戸建ての方が賃料は高いですか？

吉崎：そうですね、広いですからね。
一個ずつが狭いというのは基本的にありませんから。

値段は、例えば先ほど話した千葉県のずっと成田の方を行った所の一戸建てと、都心のワンルームはそんなに変わらないと思いますよ？
地面が付いてきますからね。

内田：そうですよね。
それを考えたらお得かもしれませんね。

吉崎：ただし、先ほども話した様に、流通量が少ないですから…
買い難いし、売り難い、という事はあります。

皆、家はできているのですよ？
ただいえるのは「初めて○○します」とか「まだちょこっとやり始めたばかりです」という様な人は、ワンルームや一棟をやっている方が、無難ですよね。
戸建ては、若干プロユースかな？と思います。

※ 本記事はラジオNIKKEI第1「5時から“誠”論」の番組内コーナー「ワクワク人生COCO the Style」の内容を抜粋／改変したものです
※ 2023年5月29日(月)放送
※ 日経ラジオ社の承諾を得て作成しています