不動産売却の流れ7ステップ
不動産を売却する際の不安は、流れが分からないことが原因です。
しかし、正しい知識を持って順を追って理解すれば決して難しいものではありません。
ここでは、7つのステップに分けて解説していきます。
確実に理解していきましょう。
（2）不動産業者に査定を依頼する
（3）不動産業者と媒介契約を結ぶ
（4）不動産業者と売却活動をする
（5）買主と売買契約をする
（6）買主に引き渡しを行う
（7）不動産売却後に確定申告を行う
（1）まず相場を調べる
不動産売却をする際には不動産業者に相談することが必要ですが、その前に自分でできることがあります。
それは、売買価格の相場を調べることです。
売却しようとしている物件の相場を知らないと、不動産業者の言うままとなり売却価格や時期で損をするかもしれません。
相場を知るには、新聞の折り込みチラシや街の不動産屋さんに張り出されている情報のほかにも、次のようにネットで検索できる情報もあるので、できるだけ広く調べておきましょう。
＜参考サイト＞
国土交通省「不動産取引価格情報検索 」
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
国土交通省「土地総合情報システム」
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
国税庁「路線価図 」
https://www.rosenka.nta.go.jp/
不動産流通機構「レインズ」
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
（2）複数の不動産業者に査定を依頼する
大体の相場がつかめたら、今度は実際に不動産業者に査定を依頼します。
ここで重要なのは、複数の不動産業者に依頼することです。
街で見かける業者はもちろん、電話帳やインターネットでも検索してリストアップしましょう。
不動産業者が応じると、次の2種類のうちいずれかの方法で査定が行われます。
なお、査定は無料で行われることが一般的です。
| 種別 | 査定内容 |
|---|---|
| 机上査定 | ・土地面積や、建物の構造・延べ面積・築年数をヒアリングして算出するので、大まかな金額が提示される ・即日査定も可能 |
| 訪問査定 | ・物件を実際に見て査定するので、実勢価格に近い金額が提示される ・査定まで数日かかることがある |
（3）不動産業者と媒介契約を結ぶ
査定結果が出そろえば、売却可能価格の目安が分かります。
次は、契約したい不動産業者を選びましょう。
選ぶ際には次のような点に注意します。
・売却方法の提案があるか
・同種の不動産の売却実績が豊富か
誠実な対応があり概ね適正と思われる査定をしてくれる業者で、売却実績もあり信用できるかを確認し、信頼できる業者と媒介契約を行いましょう。
媒介とは不動産業界の専門用語で仲介を意味します。
この契約を結ばないと、不動産業者を通じての売却活動はできません。
個人での売買もできますが、不動産業者との媒介契約を行うのが一般的です。
媒介契約は次の3種類があります。
| 契約の種類 | 契約できる事業者数 | 自己発見取引 | 営業の熱心さ |
|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数 | 可 | それほどでもない |
| 専任媒介契約 | 1社のみ | 可 | 熱心に営業してくれる |
| 専属専任媒介契約 | 1社のみ | 不可 | 熱心に営業してくれる |
一般媒介契約は、複数の不動産業者が取り扱える一方、成約にこぎ着けた業者しか仲介手数料を受け取れないというのが特徴です。
したがって、営業活動を活発に行わない可能性があるので、あまり営業をしなくてもよい駅の近くや築年数も浅いなどの人気物件に向いています。
それに対し、専任媒介契約と専属媒介契約は契約できる業者が1社に限られるので、不動産業者も安心して営業ができるでしょう。
物件の人気と売却の希望時期などを勘案して、どの契約にするか判断が必要です。
（4）不動産業者と売却活動をする
媒介契約を締結したら、実際に売却活動の段階です。
不動産業者の活動方法には、新聞チラシやホームページ・顧客への営業などがあります。
媒介契約の期間はいずれも3ヶ月以内が多いので、売却活動がうまくいかない場合は希望金額や売却条件の見直しを行うとともに、契約終了後は別の業者との契約も検討しましょう。
売却活動は不動産業者が行いますが、売主もいつ内見に来ても良いように物件を整えておきましょう。
内見は入居中に行うことが多くなりますが、手間を惜しまないようにします。
契約が成立するかは内見のときの印象が大きく影響するので、掃除や不要品の処分・不具合の簡単な修理などを丁寧に行っておきましょう。
（5）買主と売買契約をする
購入希望者との物件の購入金額や条件で合意に達したら、いよいよ売買契約です。
契約に当たり、不動産業者の宅地建物取引士が購入希望者に重要事項の説明を行います。
売主と購入希望者で内容に異論がなければ、次のような流れで売買契約の締結です。
2：売買契約書への署名・押印
3：手付金の受け渡し
4：仲介（媒介）手数料の支払い
契約に必要な書類については、不動産業者に事前確認しておきましょう。
（具体的な書類の例はのちほど説明します。）
なお、不動産業者に支払う仲介手数料は、売買契約締結時と物件引き渡し時に支払うのが一般的です。
手数料の上限額は法令で次のように定められています。
| 売却金額 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格×5％＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格×4％＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格×3％＋消費税 |
（6）買主に引き渡しを行う
売買契約後、物件の引き渡しを行う際に、買主と売主が行う作業の分担は次のようになります。
この時点では、金融機関担当者や不動産業者、司法書士などの指示に従って行えばスムーズです。
| 区分 | 作業分担 |
|---|---|
| 買主 | ・金融機関より融資の実行を受け、購入残金を支払う ・所有権移転と抵当権設定の手続きを依頼する ・仲介手数料の残額を支払う |
| 売主 | ・住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する ・鍵を渡す ・仲介手数料の残額を支払う |
（7）不動産売却後に確定申告を行う
不動産の売却を行った場合には、原則として翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。
不動産売却は譲渡所得に分類され、所有期間が5年以上かどうかにより長期か短期の税率が変わります。
また、居住用財産の譲渡の特例など税法上の優遇措置があるので、税額計算や申告手続きに不安がある場合は必ず税理士に依頼しましょう。
確定申告で税額が計算されたら、納期限までに納税を行って終了です。
参考｜国税庁「土地や建物を売ったとき」
不動産売却に必要な必要書類
売買契約と引き渡し時に必要な書類を解説します。
不動業者への相談や、実際の契約時・引き渡し時に必要になるものです。
ここで紹介するのは一般的な例なので、物件によってはほかの書類が必要な場合があるかもしれません。
事前に、不動産業者や司法書士などに確認しておきましょう。
・登記関係書類（登記事項証明書、登記識別情報、権利証）
・実印、印鑑証明書（発行から3カ月以内のもの）
・固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書
・土地測量図、境界確認書
・建築確認証、検査済証、建築設計図書
・耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
・付帯設備表
・物件状況報告書
まとめ
せっかく不動産を売却するのに、希望金額で売却できなかったり、買い手がスムーズに見つからなかったりするのは避けたいものです。
また、売却後でもトラブルに巻き込まれるのは嫌ですよね。
トラブル無く、より良い条件で売却を行うためにも自分で不動産売却の大まかな流れを理解し、ある程度の知識を身に付けることも大切です。
情報収集を心がけ、間違いのないスムーズな不動産取引をしましょう。
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