トランクルーム市場は拡大している

今日は月イチゲストをお招きする回です。
ココザス代表取締役CEOの安藤義人さんです。

よろしくお願いします。

今日はトランクルーム市場について伺おうと思っています。
トランクルーム市場は15年連続でこの市場を拡大し続けているとのことです。

そうですね。

いわゆる「箱型」と呼ばれるトランクルームや、ビル一棟とかをそのままトランクルームということもありますし、あと昔はコンテナ舎みたいなタイプもありました。

安藤さんもトランクルーム投資は知っていますか？

安藤：もちろん知っています。

吉崎：いろんなタイプがありますが、どんどん進化していますよね。

内田：それは市場が拡大しているということとイコールなのでしょう。

吉崎：日本は海外と比べると、本当にトランクルーム市場の普及は遅れていると言われていて、欧米なんかと比べて全然遅れているんです。

内田：規模もさっき違うととおっしゃいましたけど、やっぱり遅れているんですかね？

吉崎：遅れていると思いますね。

もう海外の会社も参入してるし、国内の会社も参入してるし、水曜日の僕の番組でスポンサーもやっていらっしゃるエアトランクさんとかも宅配型系のトランクルームという新しい業態ですよね。
色々なタイプが今トランクルーム市場は席巻してきてますね。

トランクルーム投資とは

安藤さんはどんなことをしていらっしゃいますか。

安藤：自社で結構保有をしておりまして、トランクルームも買って持ってるんですよ。

内田：もう本当にいろいろやってますね。
全容が全く見えないです。

安藤：投資運用になるんですよね。
投資家サイドとして参画しているので。

内田：利回りはいいんですか？

安藤：利回りいいですよ。
不動産業みたいな形で、借りて入居者に付いてもらうのではなく「このトランクルームを使いたい」っていう方についてもらうっていう違いだけです。
1度同じく入居者つまり借り手が付くと、ずっと使ってくれます。

吉崎：トランクルームの特徴で、さっきの箱型のものはそうなんですけれども、家の近所にあればそこをずっと使い続けますよね。
トランクルームがあるから、これがあるから引っ越さないって考える人もいるらしいですよ。

内田：なるほど…私の話をしてもいいですか？

実は私、今住んでるところにもう何年も住んでいるんですけど、その1つの決めた理由は歩いて30メートルのところにトランクルームがあるからという理由なんです。
一人用の住居って狭いというか、その面積がどうこうじゃなくて収納がないんですよね。
そうすると女性だと洋服とか特に、イベントとかは1年に1回とか3年に1回ぐらいしか使わないとなるわけですよ。
それをどうするか問題ってすごい大事で、私もトランクルームを借りているのでなかなか引っ越さないんですよ。
引っ越せないですよ。
その引っ越しも全部一緒にしなきゃいけない。

安藤：そうなんですよ。
だからトランクルームに何を預けてるのかを結構データで細かく取るんですね。
で、多いのがやっぱり1年に1回ぐらいしか使わないんだけど、1回は使うような…使うかもしれないものです。

吉崎：スーツケースとか？

安藤：スーツケースもありますね。
定番はクリスマスツリーとか子供がどっかの大会でもらってきたトロフィーとか賞状の類い。
これって捨てれないじゃないですか。
でも、家の中に置いておくとかさばるっていう。

こういうのをたくさん持っている家庭は本当に長く使ってくれるので、市場としては当然伸びていきますよね。

内田：私もの書道の道具とかを収納しています。
捨てなよって言われるかもしれないですが。

吉崎：まず先ほどのスーツケースとかゴルフとか、そんなにいつも使うものじゃないものでかなりかさばるもの、そして季節用品ね。
加湿器とか世の中の暖かい空気が出てくる商品とか扇風機など…
あとはやっぱり今仰った子供の作品はすごく多いですよ。

内田：やっぱり捨てられないんでしょうね。

安藤：あと、意外に多いのが建築系の仕事をしている方、職人さんの道具なんですよね。
それがものすごく多くて。
多分トランクルームと言ってみなさんが最初にイメージされるのは都市型のキュラーズさんとかがそうですけど、ビル1棟で都心部で駐車場もないような店舗あるじゃないですか。

それではなく、少し離れたところに行くと車が乗り入れられる屋外型のコンテナがあって、あのモデルだと半分ぐらい職人さんが使ってくれていますね。

ココザスで保有しているトランクルームは？

ココザスさんが所有しているトランクルームってどの辺にあるのなんですか？

結構遠い場所なんですけれども、岡山県で3つ。
香川や四国の辺にやったりとか、地方でもやっぱりこれは活用されて成り立ちます。

内田：ちょっとまってください、やっぱり地方でもビジネスとして成り立つんですか？

安藤：全然成り立ちます。

吉崎：自社で所有して自社で運営してるんですか？

安藤：運営は任せてます。
トランクルームの専門の管理会社さんに。

吉崎：投資家の方々が1部屋分を買うとかもあるんですか。

安藤：あ、そうですね。
ウチが保有した上で、投資家さんに1部屋単位で販売したりってのもしているので、実際けっこうお客様だとやってる方がいますね。

吉崎：じゃあココザスを通じてを1区画持ってるみたいな。

安藤：トランクルームで投資の観点で考えると、例えばじゃ2,000万円とかのキャッシュじゃないと取りくめないです。

投資家サイドでは、ファンドだったり事業会社でないとなかなか難しい。
ただ、自社でうちが買って運用しているものを1口単位でというようにすると、100万円ぐらいから取り組めるので、トランクルームをやってるんですよ。

トランクルーム投資の利回りは？

利回りいいんですか？

安藤：実質で10%超えますよ。
うちの資産形成チャンネルで、トランクルームの自社で持ってるものを全て数字に出してまして、この中に12％パーのものもあれば、8％のものもあって、全部ならすと10％です。

内田：もうマンションとかより良くないですか？

安藤：ただ…鉄筋コンクリートのマンションは数10年もつじゃないですか。

吉崎：そうか、減価償却とかどうなるんですか？

安藤：償却は税務署さんの判断って感じですかね。
ただ、基本的に短いですよ。
建物よりも短いです。

内田：すごく矢継ぎ早に質問を…

吉崎：面白いねよ。
トランクルームの小口化ビジネスってそんなの広まっているのか？

安藤：そんなにないですね。

吉崎：そうですよね、初めて聞きました。

安藤：それで投資先として実は結構良くて、うち2019年ぐらいからトランクルームをやっています。

吉崎：ここの公の電報で喋っていいんですか、ビジネスモデル。

安藤：まあ、いいと思います。

内田：でもそうしたらほら、私も買いたいっていう投資家も出てくるかもしれないですよね。

吉崎：今も売ってるんですか？

安藤：今もやってますよ。
定期的に新品のコンテナ買ってきて、トランクルームとして運用していて、最近だと千葉の東金とかもう何物件かかりました。

吉崎：コンテナというのは四角い箱？

安藤：そうです。
それなりに広い土地にどんどんと置いています。

内田：でも土地は借りる？

安藤：土地は借りてます。
地主さんからも15年とかで入ってるので、それをまたロールで借りるので、実は結構息の長い運用でして。

ただ都市部にあるそれこそキュラーズさんとかはうちの事務所(港区の芝)のすぐ近くにあって、結構増えてますよね。
ここはもう全然、そのモデルが違って多分ファンドマネーですよね。

吉崎：これでもREITとか持っているところもあるからね。

安藤：REITだったら安定的にってことですよ。

内田：私含めて借りたらこれなかなか手放さないですね。
空きがなかなかないからもう開いたら即抑えないとで、しかもこのインフレ時代に入ってきてどんどん上がってるんですよ、料金が値上がりしてます。
もう2〜3回料金値上げしますけど、しょうがないです。
荷物だって出せないから、もう賛成も反対も何もないですよ、はいわかりましたですから。

吉崎：じゃあ次のココザスが都心にトランクルームを買って1口買ったら、そこで利益が出てくるじゃないですか。

内田：その利益で私、今のところ出てお金払えばいいですね。

吉崎：面白いね。
もっと都市部でもやろうよ。

安藤：都市部だと…やっぱり物件取得単価が高くなっていて。
バランス一番いいのが千葉埼玉のあたりで、商圏がその車で移動するような場所。
そこが一番投資家としては旨味があるんですよね。
東京だと借りて貸すような又貸しモデルだとやっぱりなかなか割に合わないというか。

吉崎：私も自宅のマンションのトランクルームがあって、あれもパズルのように入れ替えてあるね。

内田：この自宅のマンションにトランクルーム？

安藤：良いマンションですね。
新築で作られてる結構いいマンションは最初から付いてます。

吉崎：そこでやるんですけど、ゴルフバックを入れるとゴルフのクラブを再入れ替えたりしようかそうとどこ置いたっていうのはありますね。

安藤：空きもあまりないんじゃないですか？

吉崎：そうですね。
トランクルーム市場って本当にジワジワ増えているよね。

内田：本当に色々なビルがトランクルームになっていくっていう、そんな感じがします。

トランクルームは地方が狙い目？

よく郊外で多いということを聞いていたけど、地方でそんなに多いとは知らなかったね。

安藤：地方はかなりありまして、私も最初は地方だと戸建てでお庭があって、それなりに広そうじゃないですか。
で、そこに物置とか置けば借りる必要ないんじゃないかなって思っていたんですけどね。
地方の方が埋まるんじゃないかってくらい、うちの物件は埋まっていまして。

内田：どういう需要なんでしょうね。

安藤：地方でやはり事業者が多いです。
物件の持ち主なんで、当然の個人情報としてどなたが借りてくださってるか見れるんですけれども、法人だったりとか個人事業主が半分ぐらい。
例えば法人で税務関係の書類ってたしか10年のものを保管してものを持っておかなきゃいけない。
あれを段ボールに置いて良い所の事務所に入れるってなると、ものすごく坪賃料を考えたらもうやっていられない。

吉崎：トランクルーム市場が伸びているのは、さっき内田さんが言ったように一度使うとみんな止められないから。
僕もさっきの自宅トランクルーム以外でも借りてますけど、それもやっぱりずっと使っているものなんです。

内田：いずれ収入が少なくなったら、その荷物を整理してトランクルームも解約しようと思うんですけど、物が減らない。どんどん増えてくる。

吉崎：仕事もどんどん増えているじゃない。

内田：いやいや、いやそんなことないんですけどね。

吉崎：でもそうなってくる安藤さんは次どの辺で仕掛けようと思っているんですか？

安藤：関東圏ですよ。
千葉と何か最近も1個会社で買いましたね。

吉崎：それも小口化するんですか？

安藤：しばらく運用してから小口化します。
資産形成チャンネルっていう私のYouTubeチャンネルでも本当に細かくデータを出してて、現地のロケとかもやってるので、是非ちょっと見てみてください。

吉崎：そういうの面白いですね、もっと早く教えて欲しかったですね。
安藤さんと付き合い長いしたまに飲んだりするけど、初めて聞きました

内田：トランクルーム市場はまだまだ注目ということです。
皆さんもぜひぜひ投資として考えてみても良いかもしれんね。

吉崎：多分市場はどんどん伸びていくだろうね。

※ 本記事はラジオNIKKEI第1「5時から”誠”論 NEXT」の番組内コーナー「ワクワク人生COCO the Style」の内容を抜粋／改変したものです
※ 2024年7月1日(月)放送
※ 日経ラジオ社の承諾を得て作成しています