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不動産投資用ローンの状況から見る不動産市況|5時から“誠”論 2023年7月3日放送

  • #5時から誠論
  • #不動産投資

ー ワクワク人生 COCO the Styleとは?
ラジオNIKKEI第1で放送中「5時から“誠”論」の番組内コーナー。
人生100年時代を豊かで「ワクワク、生きる」ためには一体どうすればいいのか?
結婚・お子様の誕生・転職・リタイア・住宅購入など、個人のライフイベントを充実させるヒントをリスナーの皆様と一緒に探していく時間です。

不動産投資用ローン(融資)とは

不動産投資用ローン(融資)とは
吉崎
吉崎

今日は不動産投資用ローン(融資)についての話をしようかなと思います。

融資の状況を見れば、まさに昨今の不動産投資用の不動産市況が分かります。
あとは利回りのことも分かってくるので、その辺についてお話していきましょう。

内田
内田

実際に、ローンも増えているそうですよね。

吉崎:2013年ぐらい、金融緩和政策が導入された頃からですね
当初の不動産ローンの貸出の割合が増えてきました
ただ、増えてきたっていうことで、その時にですね、日銀が不動産投資ローンの数字(個人による貸家業の数字)を、日経新聞は全部不動産投資用ローンに充てているのですが、これ全部100%ではないのです。
個人による貸し家業ではなく、企業ももちろんありますが、それは入っていない。
これはいわゆる個人、個人大家さん、サラリーマン大家さんのようなイメージの数字になっているので、アパートローンだけです。
ワンルームマンションを買っている方々だけの分を取った訳でもない。

内田:なるほど…
全体を映してるわけでは決してないのよということですね。

吉崎:アパートローンも入っていますし、ワンルームマンションのローンも入っているし…
というような感じですが、企業の投資は抜かれているということです。
これが13年ぐらいからずっと増えてきいたのですが、ちょっと…何とかの馬車というね…
(日経新聞には具体的な銀行名が書かれていますが、ここでは言いません。)

内田:ありましたね。

吉崎:某銀行が不正不適切融資があったので、その頃ぐらいからちょっと絞った
これは恐らく「何とかの馬車」もそうですが、それ以外に総量規制がかけられたかどうか分かりませんが…
ある程度の規制をかけたなと思うのです。
という流れの中で、ずっと2021年ぐらいまで融資数が少なかった

融資数が戻ってきた背景(1)金融機関が出す条件

融資数が戻ってきた背景①金融機関が出す条件
吉崎
吉崎

2021年の夏ぐらいから、結構戻り始めてきました

内田
内田

じんわりね。

吉崎:今も結構ですね。
戻ってきているという状況で、その背景にはもともと不動産投資用の不動産ローンは大手のメガバンクはそんなに積極的にやらないのです
普段避けたのは“法人除く”にしてるので、法人には積極的にしてますよ
リスナーの方もサラリーマン大家さんのイメージを持って聞いてください。
サラリーマン大家さん向けの融資と言えば?まず地銀ですよね。

内田:地銀、信金とか…

吉崎:さきほど言葉を濁しましたが、なんちゃらの馬車の話などで有名だった銀行も地銀じゃないですか?

内田:地銀ですね。

吉崎:地銀が不動産投資不動産ローンのメインプレーヤーです
そこに、最近ではネット系の銀行も結構入ってきています
あるいはソニー銀行、オリックス銀行、そういう銀行もかなり積極的にやっているというのが昨今の状況になります。
そして積極的になると、当然金利の叩き合いといいますか…低くするのです

内田:競争になりますよね。

吉崎:競争するというのがあります。
これは住宅ローンでもありますが、投資用の不動産のローンでもあるのです。
一方で、これはどこまでをいうかなのですが…
「ここのこういう方々に貸しますよ」とか「年収制限」などが要はあるとして
サブプライムローンみたいなものを、どこの人たちまで貸すか?というのも結構ストレスチェックを下げれば、貸す量が増える訳です

内田:ただリスクは大きくなりますね。

吉崎:その時に金利がどれぐらい上がるのか?という点もですね。
中には投資の場合は「こういうような方々には貸さない」というのをかなり明確に決めている銀行もあるようです
金利等のバランスの中で拡大してきているところがある一方で、個人の属性だけではなく「このエリアの物件にしか貸しません」というのも出てるとこもある

内田:なるほど…

吉崎:物件属性にもかなり絞っているところもあるのです
そういうようなのが、不動産ローンの背景にはあります。

融資数が戻ってきた背景(2)キャッシュフロー

融資数が戻ってきた背景②キャッシュフロー
吉崎
吉崎

一方で、キャッシュフロー

入ってくる賃料と出ていくお金の大半は、不動産投資の場合は「どーん!」ですよ?
管理費とかが安いですから、特にワンルームなんかになると。
これはマイナスキャッシュフロー物件と言います。
そういう物件を買う方が結構多く、つまり月々ずっとマイナスを出し続けるということです
入ってくる家賃よりも、ローンの支払いが多いのでし。

内田
内田

それちょっと大変ですよね?

吉崎:大変なんです…
けれども、払い切った後は「自分のものが残る」とか。
あるいはその間に団信保険に入れますので、がんになった、亡くなられたというと、その資産が生命保険代わりになります。
生命保険料は払わなくてもいいんじゃないかということですね。
そういうような考え方も一方ではあります。
将来の年金のことを考えると、最初のうちはマイナスが出るかもしれませんが、それでもやる方も増えてきているということですね

内田:収入があるうちに。

吉崎:あるうちにっていうことで、それについての賛否がいろいろあるのですが…
1つの考え方として、そういうことを考える方々もいらっしゃいます。
保険にプラスして…
将来のことを考えて、多くの方々は月々のキャッシュフローがプラスになるような物件を買われることが多いのですが、そうじゃない方々もいると。
ただ、これが後者の場合、不動産価格がずっと上がり続けていればいいのですが…

内田:そうか…

吉崎:ゴーンと下がったりすると、キャッシュフローマイナス物件を多く買われていることは、なかなか厳しくなってくると思いますね

内田
内田

だからこそタイミングも重要なんですね

吉崎
吉崎

今、このタイミングはいいと思います

しかし、値下がりするようなムードになってきたら、売却を考えてもいい頃になるかもしれないと思いますね。
そういう物件に関しては、タイミングを見定めなければいけません

内田:是非、注意をいただきたいですね。

吉崎:ただ、全部ネガティブじゃないですからね
今のところも基本的にいい場所は上がりますから。

内田:結局はいい場所をちゃんと選んで、いい物件選んで、ちゃんと投資していれば「別にそんなにね」ということですね

5時から“誠”論
放送局 :ラジオNIKKEI第1
放送日時:毎週月曜日〜水曜日 17:00~17:50
※ 本コーナーは毎週月曜日のコーナーです
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※ 本記事はラジオNIKKEI第1「5時から“誠”論」の番組内コーナー「ワクワク人生COCO the Style」の内容を抜粋/改変したものです
※ 2023年7月3日(月)放送
※ 日経ラジオ社の承諾を得て作成しています

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