融資残高が220兆円？悪いことなの？

社長、日経新聞に「日本の住宅ローンの融資残高が200兆円を超えた」というニュースがあったのですが、ご存知ですか？

2022年6月末の数字が発表されていましたね。

この10年で40兆円増えたという話を見たけれど、今220兆円？
あまり良いことではないですね…

僕はそんなに悪いこととは思わなかったのですが…

シンプルにお金借りてる人が増えているわけですよね？

貸してる人も増えてるから金利で儲かっているよねというのもありますが、個人の方が結局、住宅を購入するためにローンを組んでいるわけですよ、それが220兆円。

動画で確認したい方はこちら

変動金利の影響とは？

住宅金利は安くて、1％以下で借りている方が多いと思います。
金利が仮に0.1%上昇するだけで、日本国内で利息の負担は約1,100億円増えるという風に試算されてるんです。

つまり、金利がもし0.1％上がると1,100億円、個人の財布からお金がなくなるんですよ。
これは結構大きな爆弾だなと思っています。

そもそも住宅価格が上がり続けるアメリカと住宅価格が横ばいの日本というのは状況が全く違うんです。

「変動金利って最強だよね！」というような説がありますが、正直どうかなと思っています。
低金利がずっと続いている今だから変動金利で良いですが、この25年続いている低金利が反転した時にわずか0.1％に対して1,100億円国民の負担増えるわけなので。

ちょっと怖くなってきますね…

固定型の金利なら、返済額は変わりません。

ただ、変動型の金利を選ぶ人は住宅価格の100％フルローンを組んでいたり、頭金10％だけを入れて90％ローンを組むとか…

あと諸費用も含めて100％以上105％や110％のローンを組んだり、そういう方も実際にいらっしゃいます。

住宅ローンを組む人が増えている理由

人口が減ってる中でどんどん住宅ローンを借りてる方が増えているのは、どうしてだと思いますか？力

日本はマイホームを買う、新築の家を買う、という文化がものすごく強いんです。
だから、新築の住宅の金額っていうのが上がっていっているんです。

アメリカやロンドンだと築100年とか150年の物件もあるんです。
日本では築60年ぐらいが限界で直ぐに建て直しますよね？
そしてその度に購入者がいるので、新たに満額のローンを組んで買ってくれる。
これで経済システムが回っているんです。

ただ、アメリカやロンドンのように中古物件を手直ししながら何百年住むという文化になっていくと、今度は中古物件の価格が上がっていくんですよ。
100年・150年ずっと住み続けられるとなると、価値が高まって金額が上がっていくんです。

そうすると、その物件を中古で買ったらそれがどんどんどんどん含み益を作ってくれる。
要はだんだん値段が上がっていってくれる。
これがアメリカやロンドンの市場なんですよ。
極端な例ですが、今アメリカの住宅ローンは7％なんですよ。

日本とは全く違いますね。

また一時的に金利を上げたりしますが、今後アメリカの金利ってまた落ち着くと思います

要は、アメリカは経済の状況によって上げたり下げたりしながら、経済のコントロールをしっかりやってるんです。
日本はずっと低金利なので、逆に一度上がり始めたら正直怖い。

上げられない理由もありますが、もし0.1％上がっただけで先ほど言った1,100億円の国民の負担が増えるわけなので。
そういう部分で少し私は危惧しています。

社長の話を聞いたら、住宅自体を買わない方がいいのかな？とも思いますが…

住宅価格の推移というのは別の話になります。
それはまた別の機会に話できればなと思います。

適切な住宅ローンの組み方

私が今言ってるのは住宅ローンの組み方をどうするか？という話です。

35年のフルローン、諸費用を含めて110％ローンで且つ変動金利で、住むための家を買う。
投資用なら途中で手放すこともできますが、住むための家を買うとなると、カツカツの状態で買ってしまうことが間違いなんです。

住宅ローンだけではなく、保険の支払いが厳しい、毎月の支払いが結構厳しいという人は意外に多いですよね。
そこに余裕があるなら、変動金利で買っても良いと思います。
ただ、余裕がない中で今のサラリーで目一杯の住宅ローンを組んでしまうと、金利が上昇局面に入った瞬間にもう生活が持ちこたえられない状態になってしまいます。
これに気をつけましょうね！というのが、強烈なアドバイスです。

固定金利を選択するべきということですか？

一概には言えませんが、固定っていうのはもう数字が見えるわけなので楽ですよね。

さっき言ったように投資用の区分とか、あと短期で売却する可能性のあるアパートなど。
こういうモノは変動金利で良かったりします。

しかし、住宅ローンのように自分が住む（つまり生活コストとして考える）ものは、固定化していった方が良いと思います。

住宅購入する際は、ほぼローンを組みますよね？
そういった時は社長に相談すればいいですか？

ぜひLINEで気軽に相談してもらいたいなと思います。

本人の収入だったり、抱えてるご家族の数だったり、あとはご本人のやってる仕事の今後の昇給可能性があるのか、その上げ幅っていうのはどれぐらいからどれくらいなのかなど…

こういった条件によって変動で組むべきか？固定で組むべきか？が、全く変わってきます。
正直、僕なんかがそうですが自営業で会社経営をしていて自分の力で稼いでいくと、こういう人間にとっては変動だろうが固定だろうが何でも良いんです。

僕が危惧してるのは、毎年のサラリーがほぼ決まっていて、自分の10年先輩のその人の給与すらももう分かっていて、10年後の自分ってのがその人の給与までしかいかない。
この状態でカツカツのローンを組む事は、本当によく考えた方がいいです。

金利が0.1％上がったら支払い額がいくら増える、総支払額がいくら増えるなど。
5年後、10年後、20年後にもし売却をしたとしたら、ローンの残債がどれだけ減っていて、物件価格はどれだけの緩やかな下落なのか、もしくは上がっていくのかという所を含めて5年後、10年後、20年後のリセールバリューを考える。
最低限これぐらいはExcelで自分で作れるので、シミュレーションをしてその上で購入しましょうという話です。

不動産屋さんがやってくれそうですよね？

やってくれたら、困る人も少なくて良いですよね。

しかし、結局は物件を売りたい！という業者がネガティブな情報はあまり伝えてくれません。
「金利が0.1％上がったら、あなたの生活は破綻しますよ？でも僕から物件を買ってください！」と言われて、買う人はいませんよね？

それは、怖いですよね。

「これだけ低金利が続いているので、今後も低金利ですよ。大丈夫です、ご安心ください。細川さん。」みたいに言ってきますよね。
そういう意味では、利害関係が全くない私にでも気軽にLINEで相談ください。

僕のLINEでは日々そういう相談をいただいています。
「住宅ローンはどっちで組んだ方がいいですか？」とか。
そういった質問があれば、気軽にご連絡ください。

僕も今後の住宅ローン金利を非常に重視しているので、また動きがあれば取り上げたいと思います。
もし貸倒れが増えて、要は銀行が回収できないような住宅ローン破産者がいっぱい出てくると、日本の不動産マーケットは大変なことになる状態です。
そのあたりはまた動向を追っていきます。

今回は「住宅ローンの金利」についてお話しました。
ありがとうございました。